Volumi edificabili: calcolo effettuabile solo sulle aree libere

Solo le aree libere possono essere ricomprese nel calcolo dei volumi edificabili. Ciò significa che, per essere considerata libera, un'area non deve essere edificata ma non solo: è necessario infatti che l'area, anche se fisicamente libera da immobili, non sia stata già sfruttata, perché asservita o annessa ad altri lotti o perché destinata a parcheggi o ad altre finalità collettive.

Questi importanti chiarimenti li ha forniti il Consiglio di Stato nella sentenza 5419/2017 (disponibile in allegato), che di fatto ha spiegato come si fa a capire dove è possibile costruire, e cioè in considerazione di due elementi fondamentali:

1. la densità edilizia territoriale, che - riferendosi a ciascuna zona omogenea dello strumento di pianificazione - definisce il complessivo carico di edificazione che può gravare su ciascuna zona. Il relativo indice è rapportato all'intera superficie della zona, compresi gli spazi pubblici, quelli destinati alla viabilità, ecc;
2. la densità edilizia fondiaria, che riguarda invece la singola area e definisce il volume massimo edificabile sulla stessa. Ciò significa che il relativo indice è rapportato all'effettiva superficie suscettibile di edificazione, e a tale indice "occorre fare concreto riferimento ai fini della individuazione della volumetria effettivamente assentibile con il permesso di costruire".

Il caso specifico
Un gestore di uno stabilimento balneare aveva realizzato dei fabbricati adibiti a bar e ristorante. Il Comune li aveva considerato illegittimi, ordinandone la demolizione. Il gestore aveva chiesto la sanatoria dei manufatti realizzati, sostenendo che erano stati edificati su aree libere. Secondo i giudici invece le aree, anche se prive di costruzioni, non potevano essere considerate libere e che il gestore avesse sforato gli indici di edificabilità consentiti. Il Consiglio di Stato ha quindi confermato l'ordine di demolizione.

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