Vizi e difetti dell’opera: tutte le differenze tra compravendita e appalto

L'acquisto di un immobile da un costruttore è una compravendita, non un appalto: la differenza è sostanziale, perché "la circostanza che il venditore sia anche il costruttore del bene compravenduto non vale ad attribuirgli le veste di appaltatore nei confronti dell'acquirente e a quest'ultimo la qualità di committente nei confronti del primo".

La precisazione della Cassazione (sentenza 26574/2017, disponibile nel file allegato) consente di stimare con certezza i tempi utili per far valere la garanzia in caso di vizi dell'opera, visto che nelle compravendite i tempi per agire e ottenere un risarcimento per i vizi dell'opera sono più brevi che nell'appalto.

Se, però, i difetti della costruzione possono causare la rovina dell'immobile, allora i tempi per far valere la garanzia e le responsabilità del costruttore sono gli stessi sia in caso di compravendita che di appalto: il costruttore/venditore è responsabile per dieci anni dalla consegna dell'immobile ed è tenuto al risarcimento. In questo caso il riferimento è sempre all'art. 1669 del Codice Civile che, pur rientrando nel capitolo degli appalti, si applica anche alle compravendite immobiliari.

Vizi negli appalti

Il cd. "periodo di garanzia" è regolato dagli artt. 1667 e 1668 del Codice Civile. Il committente può denunciare all'appaltatore i vizi entro sessanta giorni dalla scoperta e l'azione si prescrive entro due anni dalla consegna dell'immobile. Il committente può chiedere che i vizi siano eliminati a spese dell'appaltatore, che il prezzo sia diminuito, ma può anche ottenere la risoluzione del contratto.

Vizi nelle compravendite

Qui il riferimento è l'art.1495 del Codice Civile, secondo cui i vizi devono essere denunciati entro otto giorni dalla scoperta e che l'azione si prescrive entro un anno dalla consegna.

La decisione finale

Nel caso di specie, entrambe le situazioni si ergono a protagoniste: la Cassazione infatti ha negato il risarcimento richiesto per una serie di vizi dal momento che l’azione era stata presentata oltre i termini concessi, e ha accolto la richiesta di risarcimento per una serie di difetti di costruzione che causavano problemi di deflusso delle acque e rischi per gli abitanti dell’immobile.

Ci si basa, letteralmente, sull'assunto che  l'acquirente "non può esercitare l'azione per ottenere l'adempimento del contratto d'appalto e l'eliminazione dei difetti dell'opera a norma degli artt. 1667 e 1668 cod. civ., spettando tale azione esclusivamente al committente del contratto d'appalto di natura contrattuale, diversamente di quella prevista dall'art. 1669 cod, civ. di natura extracontrattuale operante non solo a carico dell'appaltatore nei confronti del committente, ma anche a carico del costruttore nei confronti dell'acquirente".

LA SENTENZA INTEGRALE E' DISPONIBILE IN FORMATO PDF