Vincoli espropriativi e conformativi: quando sussiste la decadenza

Vincolo espropriativi e vincoli conformativi: differenze

Per una gestione giudiziosa del territorio le amministrazioni impongono delle limitazioni alla proprietà privata, in modo tale che venga garantito un uso razionale del suolo e della realizzazione delle opere collettive. Queste limitazioni hanno un nome ben preciso, ossia vincoli urbanistici, che possono avere natura diversa a seconda del loro scopo e degli effetti che producono sui beni privati.

Una prima distinzione da farsi è quella tra vincoli conformativi ed espropriativi:

• i vincoli conformativi sono restrizioni imposte ai beni privati e che riguardano l'uso del territorio in funzione dell'interesse pubblico, essi presentano una serie di caratteristiche, quali:
  
  • non implicano inedificabilità assoluta, tuttavia possono limitare e condizionare moltissimo l’attività edificatoria;
  • non consentono di avere un'indennità, perché fanno parte delle normali prescrizioni urbanistiche;
  • non presentano una scadenza temporale come i vincoli espropriativi.
• i vincoli espropriativi implicano, invece, la perdita di proprietà privata per l’esecuzione di opere di pubblica utilità, naturalmente il privato sarà ricompensato opportunamente dall’ente mediante indennizzo. Questi vincoli hanno però:
  
  • una durata temporale di 5 anni, dopo di che il vincolo decade;
  • comportano la perdita della proprietà per il privato, perché il bene viene destinato a un uso pubblico, con un ente promotore che ne acquisisce la titolarità;
  • permettono di ottenere un'indennità, perché il proprietario subisce una perdita di proprietà con prescrizioni che vanno ben oltre a delle limitazioni urbanistiche di godimento del bene.

Quindi mentre i vincoli conformativi regolano il territorio senza privare i proprietari della titolarità dei beni, i vincoli espropriativi comportando una perdita patrimoniale per il privato, che deve essere legittimamente risarcito del danno economico subito.

A chiarire cosa succede in caso di vincolo di esproprio decaduto è la sentenza del Tar della Basilicata n.203/2025.

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Solo i vincoli espropriativi devono essere attuati entro cinque anni

Il Tar per la Basilicata con la sentenza n.203/2025 ha accolto il ricorso presentato dal ricorrente, proprietario del fondo, contro il Comune di Sant’Arcangelo. La decisione del Tribunale ha comportato l’annullamento dell’atto con cui il Responsabile dell’Area Tecnica comunale aveva respinto la diffida dell’azienda relativa alla destinazione urbanistica di alcuni terreni di proprietà.

La vicenda coinvolge due particelle classificate dal Regolamento Urbanistico Comunale come oggetto dell’insediamento di infrastrutture pubbliche (sedi viarie). La società sosteneva che la destinazione costituisse un vincolo espropriativo decaduto ai sensi dell’art. 9 del DPR n. 327/2001, poiché entro 5 anni dall’approvazione del piano urbanistico non era stato adottato il necessario strumento attuativo.

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Il Comune, tuttavia aveva chiarito che su una particella era già stata realizzata una strada comunale, mentre sull’altra vi era un vincolo conformativo, in quanto inclusa in una zona edificabile (RU1) con obblighi di standard urbanistici, tra cui la realizzazione di strade.

Il Tar però ha ritenuto fondato il ricorso, stabilendo che “l’efficacia quinquennale del vincolo preordinato all’esproprio, contemplata dall’art. 9 DPR n. 327/2001, si applica solo ai vincoli espropriativi, cioè quelli chiaramente e direttamente destinati all’esproprio (cd. lenticolari), cioè alle previsioni dello strumento urbanistico che prevedono la realizzazione di una specifica opera pubblica su una parte precisa del territorio comunale, e non anche ai vincoli conformativi non ablatori, con i quali lo strumento urbanistico imprime ai terreni esclusivamente la loro destinazione urbanistica a finalità pubbliche, che per la loro realizzazione risulta necessaria l’adozione di ulteriori provvedimenti amministrativi (cfr. ex multis C.d.S. Sez. VI Sent. n. 8384 del 28.12.2020 e C.d.S. Sez. II Sentenze nn. 7353 e 7354 del 24.11.2020).”

Il Tar ha, infatti osservato che il vincolo imposto sulla particella fosse di natura espropriativa, in quanto finalizzato alla costruzione di un'infrastruttura pubblica, come evidenziato nella Tavola EP3 del vigente Regolamento Urbanistico.

Secondo l’art. 9 del DPR 327/2001 “Un bene è sottoposto al vincolo preordinato all'esproprio quando diventa efficace l'atto di approvazione del piano urbanistico generale, ovvero una sua variante, che prevede la realizzazione di un'opera pubblica o di pubblica utilità. Il vincolo preordinato all'esproprio ha la durata di cinque anni. Entro tale termine, può essere emanato il provvedimento che comporta la dichiarazione di pubblica utilità dell'opera.

Se non è tempestivamente dichiarata la pubblica utilità dell'opera, il vincolo preordinato all'esproprio decade e trova applicazione la disciplina dettata dall'articolo 9 del testo unico in materia edilizia approvato con d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380.

Il vincolo preordinato all'esproprio, dopo la sua decadenza, può essere motivatamente reiterato, con la rinnovazione dei procedimenti previsti al comma 1, e tenendo conto delle esigenze di soddisfacimento degli standard. Nel corso dei cinque anni di durata del vincolo preordinato all'esproprio, il consiglio comunale può motivatamente disporre o autorizzare che siano realizzate sul bene vincolato opere pubbliche o di pubblica utilità diverse da quelle originariamente previste nel piano urbanistico generale. In tal caso, se la Regione o l'ente da questa delegato all'approvazione del piano urbanistico generale non manifesta il proprio dissenso entro il termine di novanta giorni, decorrente dalla ricezione della delibera del Consiglio comunale e della relativa completa documentazione, si intende approvata la determinazione del Consiglio comunale, che in una successiva sedutane dispone l'efficacia.”

Pertanto, il vincolo era decaduto per decorso del termine quinquennale senza adozione di uno strumento attuativo, quindi il vincolo quinquennale si applica solo ai vincoli espropriativi (quelli finalizzati all’esproprio per opere pubbliche specifiche), non a quelli meramente conformativi.

Questa sentenza rappresenta un'importante affermazione del principio secondo cui i vincoli espropriativi devono essere attuati entro i tempi previsti dalla normativa vigente, i Comuni devono pianificare con attenzione la gestione del territorio, evitando di imporre vincoli urbanistici che possano danneggiare la proprietà privata (es. svalutandola in caso di compravendita) per poi decadere per inerzia amministrativa.

La sentenza del Tar della Basilicata n.203/2025 è SCARICABILE IN ALLEGATO.