Verande: quando la sanatoria edilizia può essere negata?

Come regolarizzare l’abuso e rispettare le norme urbanistiche

Molto spesso ci si trova difronte a problematiche di abuso edilizio che compromettono l’utilizzo di un immobile, una procedura per poter regolarizzare ciò che è illegittimo è la sanatoria edilizia.

La sanatoria edilizia è un provvedimento amministrativo per normalizzare le opere edilizie prive di titolo abilitativo o realizzate in difformità da esso, infatti quando un immobile non rispetta determinati requisiti urbanistici e/o svincola dalla corretta applicazione delle norme edilizie ovvero quanto realizzato si discosta dal progetto allegato al titolo abilitativo autorizzato incorre nell’abusivismo e nelle sue relative sanzioni.

Le norme che disciplinano la sanatoria sono:

• l’art. 36 dPR 380/2001, questo tratta il concetto di doppia conformità secondo il quale in caso di interventi edilizi effettuati senza il dovuto permesso o non conformi al permesso ottenuto (permesso di costruire, SCIA edilizia e CILA), è possibile richiedere un permesso retroattivo (permesso in sanatoria). Per fare ciò è previsto che quanto realizzato debba essere conforme sia al piano urbanistico vigente alla realizzazione dell’irregolarità e sia quello in vigore all’atto della richiesta di permesso in sanatoria;
• l’art. 36-bis dPR 380/2001 modificato dal dL 69/2024, esso presenta il principio di doppia conformità semplificata, introdotta dal Salva Casa, riguarda le parziali difformità dal titolo (permesso di costruire o SCIA alternativa), l'assenza di SCIA ex art.22 e le variazioni essenziali ex art.32 del TUE. L’articolo 36-bis prevede che un intervento può ottenere il permesso in sanatoria qualora conforme alla norma urbanistica valida al momento della presentazione della domanda e ai requisiti della disciplina edilizia attuale al momento della realizzazione dell'intervento.

Dove per richiesta dei requisiti relativi alla disciplina edilizia non si intende la conformità urbanistica ma la conformità alle norme tecniche (architettoniche, sanitarie, impiantistiche e strutturali).

Il DPR 380/2001 presenta vari tipi di sanatorie a seconda dell’illecito che si vuole sanare, in particolare:

• il rilascio del permesso di costruire in sanatoria (art. 36), per realizzazione di nuove strutture in assenza del permesso (o SCIA alternativa) o per difformità totali ad esso;
• la segnalazione certificata di inizio attività (SCIA edilizia) in sanatoria (art. 37), per interventi che per essere eseguiti prevedevano la presentazione di SCIA;
• la comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA edilizia) tardiva (art. 6-bis), per specifiche attività edilizie.

Iter completo alla sanatoria edilizia

Per poter procedere ad una sanatoria edilizia è necessario seguire un iter ben preciso. La prima fase consiste nel presentare l’istanza all’ente preposto (es. comune), la quale deve essere corredata da una serie di documenti specifici, relativi all’immobile abusivo, come ad esempio:

• planimetrie;
• prospetti;
• relazioni descrittive;
• dichiarazione di conformità degli impianti;
• pagamento del contributo di sanatoria.

A questo punto un dirigente o responsabile dell'ufficio comunale procede ad esaminare la documentazione e si riserva un periodo fino a un massimo 45 giorni per poter accettare o respingere la domanda. Se la valutazione finale è positiva l’opera può essere sanata mentre se l’autorità non risponde entro il limite fissato, la richiesta va considerata accettata (silenzio assenso).

Il pagamento del contributo di sanatoria include due voci di spesa:

• la sanzione amministrativa, dove l’importo varia in base alla tempestività della presentazione della richiesta e al tipo di titolo abilitativo mancante;
• la parcella del tecnico, ossia l’onorario del professionista incaricato di elaborare e presentare la documentazione tecnica da allegare alla domanda di sanatoria.

A chiarire e sciogliere i dubbi di come la sanatoria debba essere applicata è la sentenza del Consiglio di Stato n. 6627 del 23/07/2024 (in allegato in fondo all'articolo).

Il Consiglio di Stato rifiuta la sanatoria per chiusura veranda

La controversia nasce quando la Commissione edilizia del comune di Castelrotto, il 6 marzo 2018, ha espresso parere negativo sulla richiesta di sanatoria riguardante il progetto di completamento delle opere edilizie per la chiusura di una veranda in quanto l’opera comportava un incremento volumetrico in una zona dove non sono consentite le nuove costruzioni.

Il ricorrente si appella al Consiglio di Stato contestando diversi aspetti della decisione, in particolare la valutazione della veranda come volume urbanisticamente rilevante. Inoltre la posizione del ricorrente pone l’attenzione anche su altri quesiti, come:

• la negazione della sanatoria in quanto il comune ha ritenuto che la chiusura della veranda comporta un aumento del volume in un’area dove nuove costruzioni non sono consentite;
• la valutazione errata della veranda poiché la veranda preesistente è già un volume urbanisticamente rilevante e che la commissione edilizia non ha correttamente considerato le concessioni edilizie del 2006 e 2007;
• l’inosservanza della prevista semplificazione, infatti il ricorrente evidenzia che la giurisprudenza menzionata nella sentenza impugnata non si applica al suo caso specifico.

Il Consiglio di Stato conferma la negazione della sanatoria poiché:

• la veranda inizialmente progettata come aperta su tre lati, non costituisce volume urbanisticamente rilevante, e che i successivi interventi di chiusura hanno alterato la situazione originale, richiedendo nuovi permessi;
• le concessioni edilizie del 2006 e 2007 non menzionano alcun incremento volumetrico, il che ha alimentato i dubbi sulla legittimità della richiesta di sanatoria;
• la mancanza di evidenza del pagamento degli oneri di urbanizzazione da parte del ricorrente ha ulteriormente sostenuto la posizione del Comune.

La sentenza del Consiglio di Stato conferma l'importanza di rispettare le normative edilizie e urbanistiche per ottenere una sanatoria, stabilendo che le modifiche effettuate su edifici già esistenti devono seguire procedure rigorose e che l'assenza di indicazioni chiare nelle concessioni edilizie può portare a successivi dinieghi.

I giudici ribadiscono che la chiusura su tre lati di spazi aperti non comporta variazione volumetriche, ma che interventi abusivi volti a confinare tali spazi su quattro lati non sono sanabili laddove la disciplina urbanistica vieti nuove volumetrie o vi siano altri vincoli che limitino il diritto di proprietà in tal senso.

Infine la sentenza evidenzia come il pagamento o meno degli oneri di urbanizzazione possa essere utilizzato come prova a favore o meno in un procedimento di ricorso avverso il rigetto di una richiesta di sanatoria.

SCARICA la sentenza del Consiglio di Stato n. 6627 del 23 luglio 2024