Veranda e Superbonus: ecco quando non è abusiva e si prende tutto
La veranda è in regola quando non copre l’intera superficie del balcone e quando il balcone non perde le proprie caratteristiche essenziali e la propria destinazione d’uso.
Realizzare una veranda sul balcone è quasi diventata una moda a cui pochi riescono a sottrarsi.
Il problema di fondo è stabilire se, e a quali condizioni, la veranda possa essere considerata legittima. La situazione diventa estremamente interessante ai tempi odierni, quando l’ottenimento dei bonus fiscali è subordinato alla legittimità delle opere. Spesso e volentieri, infatti, sono proprio le verande presenti sui balconi a rappresentare un serio ostacolo ai superbonus fiscali previsti per gli interventi di efficientamento energetico.
L’asserita violazione delle distanze scatena la lite
I proprietari di un fabbricato contestano al vicino di aver edificato in violazione delle distanze prescritte dal D.M. 1444/1968.
La controparte “ribalta la frittata”: la contestazione sarebbe del tutto infondata in quanto, chi si lamenta, ha realizzato sui propri balconi delle verande abusive. A questo punto il giudice amministrativo è chiamato a sciogliere un nodo gordiano: fino a che punto le verande realizzate sul balcone possono essere considerate abusive?
Tutelabile la costruzione abusiva?
Il primo problema da esaminare riguarda la legittimazione ad agire del ricorrente. Il giudice amministrativo è chiamato a stabilire se il proprietario dell’immobile abusivo possa impugnare il titolo edilizio rilasciato al proprio vicino di casa. In proposito sono sorti due diversi orientamenti, ovviamente diametralmente opposti tra loro.
Secondo una prima tesi, chi realizza abusivamente, si preclude automaticamente la possibilità di contestare la legittimità del titolo edilizio rilasciato, in tempi successivi, al vicino di casa.
Secondo un diverso orientamento, il proprietario dell’immobile, a prescindere dalla legittimità delle opere di cui risulta essere proprietario, può chiedere al giudice di verificare la legittimità del titolo edilizio rilasciato al vicino.
Il parere del giudice amministrativo
Il TAR Napoli, Sez. II, sentenza n. 1338 del 9 marzo 2019, opta per la seconda ipotesi in considerazione della pendenza di una istanza di condono relativa al fabbricato asseritamente abusivo.
La Sez. IV del Consiglio di Stato, con la sentenza n. 1841 del 4 marzo 2021, giunge ad un risultato simile ma attraverso un esame più approfondito della vicenda.
La legge prevede che il permesso di costruire venga rilasciato “fatti salvi i diritti dei terzi” ma, ovviamente, solo nel caso in cui i terzi possano fondare il proprio diritto su immobili legittimi.
Di conseguenza, chi, per primo, ha realizzato un’opera abusiva, non può impugnare il titolo edilizio rilasciato al vicino di casa. Sotto questo profilo, il giudice d’appello precisa che anche l’eventuale, successiva, sanatoria sarebbe del tutto irrilevante.
In parole povere, chi realizza un abuso, non può paralizzare l’azione di chi realizza legittimamente.
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All'interno di questa collaborazione una serie di articoli sul tema dell'ABUSIVISMO EDILIZIO, con l'obiettivo di sciogliere alcuni dubbi più frequenti a cura di Donato Palombella.
Quando la veranda diventa legittima
Nel caso in esame la questione trae origine dall’impugnativa dei proprietari di un fabbricato composto da tre appartamenti sovrastanti; in pratica abbiamo tre piani e tre unità immobiliari ad uso abitativo.
Sui balconi di questi appartamenti, in assenza di autorizzazioni amministrative, sono state realizzate delle “piccole verande, in quanto non “coprenti” l’intera metratura dei balconi stessi”.
Si tratta di stabilire, a questo punto, se queste “piccole verande” debbano essere considerate legittime ovvero abusive.
Il parere del Consiglio di Stato
Il Consiglio di Stato ritiene che queste piccole verande “coprono in piccola parte la superficie dei balconi, i quali, quindi, non hanno perso le loro caratteristiche essenziali e la loro destinazione d’uso”.
E’ su queste basi che le opere vengono considerate legittime e, conseguentemente, viene riconosciuta la legittimazione attiva del ricorrente.
Quando la veranda non è abusiva
Dalla sentenza in commento possiamo trarre un insegnamento estremamente interessante. La veranda non viene considerata abusiva a due condizioni:
- nel caso in cui non copra l’intera superficie del balcone;
- quando, anche a seguito della realizzazione della veranda, il balcone non perde le proprie caratteristiche essenziali e la propria destinazione d’uso.
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A cura di Donato Palombella
Piano Editoriale dello Speciale
- Ordine di demolizione: la sanzione scatta dall’ultima notifica
- L’intervento abusivo può godere dei bonus?
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Le News e gli approfondimenti che riguardano l’applicazione del SUPERBONUS 110% in edilizia, in particolare l’evoluzione normativa, l’interpretazione dei requisiti anche attraverso i pareri degli esperti.