Veranda abusiva in area vincolata e 'condonata' dalla legge regionale: la sanatoria impossibile

Una veranda abusiva in zona vincolata non è condonabile, tantomeno da una legge regionale, se rientra nella “tipologia 1” dell’allegato n. 1 al DL 269/2003, visto che il comma 26 lett. a) dell'art.32 del Terzo Condono Edilizio (in combinato con il comma 27, lett. d)) del sopraccitato art. 32 esclude dalla sanatoria le tipologie di illecito di cui all’allegato 1) – tipologia 1, nelle zone vincolate.

E' questo il 'riassunto' della sentenza 8901/2023 dello scorso 12 ottobre del Consiglio di Stato, che ribalta quanto statuito in prima istanza dal TAR competente, il quale aveva ccolto il ricorso di un privato contro il provvedimento comunale di diniego di condono edilizio ex art. 32 DL 269/2003 (appunto, Terzo Condono Edilizio), per una veranda abusiva realizzata in area soggetta a vincolo paesistico.

Condono edilizio ok: le ragioni del TAR

Secondo i giudici lombardi, la presenza di un vincolo paesistico non rappresenta un ostacolo insuperabile alla concessione del condono, atteso che l’art. 32 comma 27 DL 269/2003 consente la sanatoria in caso di vincoli di inedificabilità relativa, qual è il vincolo paesistico imposto nel caso di specie dal DM 14 gennaio 1963.

Inoltre, è stata considerata la veranda alla stregua di pertinenza minore, inquadrandola all’interno della tipologia 2 - allegato n. 1 al DL 269/2003, evidenziando che l’art.2 comma 1, LR n. 31/2004 – che integra e specifica l'art. 32 DL 269/2003 – ammette il condono per le “pertinenze minori” ex art. 3 del DPR 380/2001.

Da ultimo il TAR ha precisato che, essendo la veranda il risultato del tamponamento di un porticato preesistente, non sarà possibile in futuro “trasformare il volume condonato in volume residenziale ordinario, né aggregarlo all’edificio principale in modo da confonderlo nel resto del fabbricato”.

La legge regionale può derogare quella statale in materia di condono?

Il Comune osserva come la legge statale non preveda alcuna eccezione per il condono edilizio per il caso delle pertinenze, richiamando alcune sentenze del Consiglio di Stato che hanno chiarito come, nel campo di applicazione dell’art. 32, comma 27, lett. d), rientrino unicamente le opere minori senza aumento di superficie, e segnatamente le opere di restauro, risanamento conservativo o di manutenzione straordinaria.

Pertanto la normativa regionale richiamata nella sentenza di primo grado non sarebbe idonea a derogare ai limiti fissati dalla legge dello Stato, laddove consente il condono delle pertinenze in aree soggette a vincolo paesistico.

Condoni e sanatoria: unica chance in zona vincolata gli abusi minori

In area sottoposta vincolo, sono condonabili solo gli abusi minori, cioè quelli inerenti al restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria, mentre sono esclusi gli abusi dotati di consistenza volumetrica.

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Nuovo volume e nuova superficie: non può essere una pertinenza minore

Inoltre, sempre secondo il comune, nel caso di specie:

• l’intervento avrebbe comportato la realizzazione di un nuovo volume e di una nuova superficie e, dunque, non sarebbe qualificabile né in termini di restauro, né in termini di risanamento conservativo o di ristrutturazione;
• l'intervento non si può qualificare come “pertinenza minore” e va considerato alla stregua di una “nuova costruzione”, come tale esclusa dall’alveo applicativo della sanatoria;
• la veranda sarebbe stata realizzata ex novo, e non costituirebbe il risultato di alcun tamponamento di portico preesistente.

Abuso edilizio in zona vincolata: niente sanatoria

Per Palazzo Spada il quadro è sufficientemente chiaro, il comune ha ragione e l'appello va accolto.

La veranda, infatti, è stata costruita ex novo su area pertinenziale scoperta, in appoggio al fabbricato esistente: l’intervento è qualificato, nella domanda di condono prodotta dagli appellati, come “costruzione di una veranda”.

Si tratta cioè di un ampliamento della superficie dell’abitazione, senza soluzione di continuità con il resto dell’edificio, suscettibile quindi di utilizzo residenziale e di identica funzione con il resto della abitazione.

Ma - aggiunge il Consiglio di Stato - anche nell’ipotesi in cui la veranda sia realizzata mediante chiusura su tre lati di una preesistente tettoia (ipotesi che non ricorre nel caso di specie) “la realizzazione di una veranda con chiusura di un balcone comporta la costituzione di un nuovo volume, che va a modificare la sagoma di ingombro dell'edificio e richiede il rilascio del permesso di costruire”.

I requisiti per la pertinenzialità in edilizia

Tanto chiarito, si osserva che non può ritenersi meramente pertinenziale un abuso che, inter alia, occupa un'area diversa e ulteriore rispetto a quella già occupata dal preesistente edificio principale.

Pertanto, in materia edilizia la natura pertinenziale è riferibile soltanto ad opere di modesta entità ed accessorie rispetto a quella principale, quali i piccoli manufatti per il contenimento di impianti tecnologici e simili ma non anche a opere che, dal punto di vista delle dimensioni e della funzione, si connotino per una propria autonomia rispetto a quella considerata principale e non siano coessenziali alla stessa.

La non qualificabilità dell’abuso come “piccola pertinenza” rende superflua l’indagine sulla portata contenutistica della legge regionale in questione che, per inciso e pena l’incostituzionalità per contrasto con la norma statale, non può che essere letta quale mera riproduzione del disposto dell’art. 32 del DL 269/2003.

In ultimo, Palazzo Spada conferma che questa veranda non è «il risultato del tamponamento di un porticato preesistente», essendo la stessa ubicata nella parte antistante alla porzione di edificio risultante dal tamponamento del porticato preesistente, così rappresentando la realizzazione di un nuovo volume e di nuova superficie coperta, intesi in senso fisico e materiale.

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