Variazione della rendita catastale post intervento Superbonus: cosa sappiamo fino ad ora

Normativa e processo di verifica

Secondo la normativa vigente, l'Agenzia delle Entrate è incaricata di redigere liste selettive dei beneficiari del superbonus per verificare la congruenza tra gli stati dichiarati degli immobili e le risultanze catastali. Questo processo include l'invio di lettere di compliance ai contribuenti che non risultano in regola, sollecitandoli a fornire spiegazioni o a regolarizzare la loro situazione. Questo intervento del Fisco è motivato dal potenziale impatto delle ristrutturazioni sulla rendita catastale degli immobili, che può portare a un aumento delle tasse locali come l'IMU.

Nuove rendite catastali post intervento Superbonus

In un recente corso Geo Network, "Nuove rendite e tassazione plusvalenze su cessioni immobili Superbonus: caso tipo", Geom. Tesconi, nell'analisi presentata nel video a fine articolo, discute come il superbonus abbia influenzato vari aspetti del catasto immobiliare facendo un focus sull' articolo 1, commi 86-87 Legge 213/2023, “Misure in materia di variazione dello stato dei beni".

Tesconi mette in luce la complessità della valutazione catastale, che varia notevolmente a seconda della natura degli interventi e della storia catastale dell'immobile.

Alcuni interventi, come l'installazione di pannelli fotovoltaici o la sostituzione di infissi, potrebbero non incidere direttamente sulla planimetria catastale e quindi non modificare la rendita. Tuttavia, interventi più invasivi come l'applicazione di un cappotto termico possono alterare l'impronta a terra degli edifici e, di conseguenza, incidere sulla rendita catastale.

In un altro esempio, un edificio che ha avuto l'ultima variazione catastale nel 1957 e che poi subisce interventi significativi tramite il superbonus, necessiterà di una revisione completa, che potrebbe influenzare sia la categoria che la rendita catastale.

È stato ricordato che:

• La categoria catastale va rilevata al termine dei lavori. Determinato da interpello n. 538/2020 / Circolare n. 30/2020 / Circolare 23/2022;
• Le categorie escluse dalla necessità di revisione catastale (ovvero le categorie A1/A9/A9 se non di uso pubblico. Determinato dalle Circolari n. 30/2020 / Circolare 23/2022

La mancata o tardiva presentazione della documentazione necessaria può portare a sanzioni.

Le variazioni catastali negli ultimi anni

Geom. Alessio Tesconi, ha citato un’ analisi del IlSole24ore secondo la quale, la rendita catastale media delle abitazioni in Italia è aumentata del 2,9% dal 2012 al 2022, passando da 477 a 491 euro.

Nonostante l'introduzione del superbonus 110%, non si è registrato un significativo effetto su questo aumento, principalmente a causa della chiusura non ancora avvenuta di molti cantieri agevolati e del fatto che molti lavori non richiedono modifiche alla rendita catastale. Inoltre, solo 472mila edifici su 35,5 milioni hanno beneficiato del superbonus.

L'incremento delle rendite negli ultimi dieci anni è stato influenzato anche dalla riduzione delle categorie catastali meno pregiate, con una contrazione delle unità più economiche a vantaggio di quelle di maggior valore. Emblematica è la diminuzione delle unità nelle categorie A/4, A/5, e A/6, spesso a causa di lavori di trasformazione o ristrutturazioni. Il 73% delle abitazioni rimane classificato nelle categorie A/2 e A/3, con un aumento significativo delle nuove costruzioni in queste categorie.

In conclusione, mentre il superbonus ha fornito un importante stimolo per l'efficientamento energetico degli edifici, ha anche introdotto una serie di sfide amministrative e fiscali che richiedono una gestione attenta e informata da parte dei beneficiari, dei tecnici coinvolti e delle autorità competenti.