Vano sottoscala: è privato o del condominio? Le discriminanti

Come si determina la natura condominiale del vano sottoscala? A questa, interessante domanda, risponde perfettamente la Cassazione nell'ordinanza 22442/2019 dello scorso 9 settembre, inerente il caso della condominialità di un vano sottoscala di un condominio utilizzato da un condomino per costruire un bagno personale.

Secondo la Corte territoriale, che aveva riformato la sentenza di primo grado, il sottoscala rientrava tra le parti comuni dell'edificio condominiale, in quanto proiezione delle scale, non avendo il condomino (poi deceduto e 'sostituito' dalle eredi) fornito prova della sua proprietà esclusiva.

Dall'esame dei titoli di proprietà e dalla CTU era emerso che la ditta costruttrice si era riservata la proprietà di alcuni sottoscala ma non di quello della scala B, ove era situato quello oggetto di lite, che era, pertanto, di proprietà comune.

Sottoscala condominiale: le regole

La Cassazione arriva al nocciolo sostenendo che:

• è pacifico che il sottoscala rientri tra le parti comuni dell'edificio condominiale, ex art. 1117 c.c., in quanto proiezione delle scale. Incombe, pertanto, a chi rivendichi l'acquisto uti singuli di detta porzione di immobili l'onere di provare che questa venne avocata a sé dal venditore col primo atto di frazionamento;
• al fine di stabilire se sussista un titolo contrario alla presunzione di comunione di cui all'art. 1117 c.c., occorre fare riferimento all'atto costitutivo del condominio e, quindi, al primo atto di trasferimento di un'unità immobiliare dell'originario proprietario ad altro soggetto. Pertanto, se in occasione della prima vendita la proprietà di un bene potenzialmente rientrante nell'ambito dei beni comuni risulti riservata ad uno solo dei contraenti, deve escludersi che tale bene possa farsi rientrare nel novero di quelli comuni.

In virtù di quanto sopra esposto, la Corte territoriale ha fatto corretta applicazione del principio di diritto considerando anche che, dall'esame dei titoli di proprietà e dalla CTU era emerso che la ditta costruttrice si era riservata la proprietà di alcuni sottoscala ma non di quello della scala B, ove era situato quello oggetto di lite, che era, pertanto di proprietà comune.

Ulteriore conferma della condominialità del bene veniva ravvisato nel contenuto del regolamento di condominio, che annoverava tra le proprietà esclusive della società costruttrice i box sottostanti al primo rampante delle scale A, C e D ma non della scala B, che, doveva, pertanto ritenersi comune.

In assenza del titolo contrario idoneo a superare la condominialità del sottoscala, il giudice d'appello ha ritenuto che si trattasse di bene comune. Le censure del ricorrente si risolvono nella critica alle risultanze probatorie e, segnatamente, alla prova testimoniale ed alla CTU. Quanto alle contestazioni mosse alla CTU, il giudice di legittimità non ha il potere di riesaminare il merito dell'intera vicenda processuale sottoposta al suo vaglio, e, quando aderisce alle conclusioni del consulente tecnico esaurisce l'obbligo della motivazione con l'indicazione delle fonti del suo convincimento, salvo che non abbia omesso un fatto decisivo per il giudizio.

Usucapione: di chi è la prova?

L'ultima 'spiaggia' del ricorrente era relativa all'usucapione, ma la Cassazione evidenzia che "incombe su chi invoca l'acquisto per usucapione o ne eccepisce l'acquisto, l'onere di provare sia il momento iniziale del possesso ad usucapionem, sia la decorrenza del ventennio"; pertanto, era onere del condomino provare l'inizio della decorrenza dell'usucapione, coincidente con l'inizio dei lavori per l'accorpamento del vano scala.

Di conseguenza, correttamente i giudici avevano ritenuto che, poiché i testi avevano genericamente fatto riferimento al periodo post-terremoto, fosse inverosimile che l'inizio dei lavori risalisse al 1980 e che nel 2000 il termine ad usucapire fosse decorso.

LA SENTENZA INTEGRALE E' DISPONIBILE IN FORMATO PDF