Valutazione di immobili a garanzia degli NPL: ecco le linee guida ABI
Il documento vuole facilitare l'attuazione della disciplina sugli inadempimenti nei crediti immobiliari introdotta dalla Direttiva Europea sui mutui ipotecari: nello specifico, più attenzione al prodotto e alla qualifica dei professionisti che lo devono valutare (CTU, periti, professionisti vari)
L'ABI (Associazione Bancaria Italiana), durante un recente convegno, ha presentato ufficialmente le nuove linee guida per la "valutazione degli immobili a garanzia dei crediti inesigibili".
Il documento - disponibile in allegato - verrà inviato alle Autorità di Vigilanza, al Consiglio Superiore della Magistratura (CSM) ed ai Dicasteri competenti ed è stato predisposto sulla base degli standard di valutazione internazionali e nazionali, e in aderenza ai principi riportati nelle Linee guida del CSM sulle buone prassi nel settore delle esecuzioni immobiliari e destinato a giudici, periti e Consulenti Tecnici di Ufficio (Ctu), ha anche l'obiettivo di contribuire a facilitare l’attuazione della disciplina sugli inadempimenti nei crediti immobiliari introdotta dalla Direttiva Europea sui mutui ipotecari.
Tra gli aspetti di maggiore rilevanza contenuti nel documento, si segnalano:
- l'attenzione alla figura del perito;
- la definizione di "Valore di mercato" dell'immobile in esecuzione;
- l'attività di analisi per l'individuazione dei potenziali rischi della transazione immobiliare;
- l'elaborazione di un certificato di valutazione per la piena accessibilità alle informazioni.
Le Linee Guida mirano quindi a valorizzare la garanzia immobiliare con un impatto positivo in termini di efficienza nel recupero del credito erogato, favorendo la massimizzazione del valore del residuo patrimonio eventualmente destinato al debitore.
Immobili ordinari e asset speciali
La distinzione tra "immobili ordinari" e "immobili speciali" non è semplice: tuttavia una immediata, ancorché semplicistica, classificazione potrebbe includere tra gli "immobili ordinari" quelli aventi funzioni tradizionali: la residenza, gli uffici, i negozi di vicinato, gli immobili produttivi e logistici in genere nonché le pertinenze di questi. Gli "asset speciali" richiedono peraltro conoscenze approfondite dei relativi mercati di riferimento con particolare riguardo ad aspetti tecnici, economici, reddituali e di mercato in genere, ma anche, normativi e gestionali. Lo statuto di "asset speciale" è attribuito a grandi strutture commerciali (Gdo), "Hotel e strutture ricettive in genere", "Sviluppi immobiliari" e "Aziende agricole".
Perizie e periti
Le linee guida dedicano ampio spazio a quel che si richiede ai periti, ossia requisiti di indipendenza e qualificazioni precise. La norma di riferimento richiamata è la Uni 11558:2014 sulla certificazione dei valutatori immobiliari, la qualifica Rev del Tegova (European group of valuers associations) e le altre qualifiche rilasciate da soggetti abilitati per legge. Ogni perizia dovrebbe comprendere il sopralluogo, anche interno, dell'edificio e - ovviamente - dovrebbe sempre essere accompagnata da una analisi accurata sotto il profilo urbanistico-edilizio.
A tutela dei periti e CTU, infine, si sottolinea l'importanza di evitare corrispettivi forfettari che contraddicono il principio dell'equo compenso (riconosciuto al professionista nel DL Fiscale 148/2017 recentemente aprovato).
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