Valore venale: cos’è e come si usa in caso di abusi edilizi

Non si tratta quindi del prezzo di vendita (che è un importo esatto, assoluto e di per sé perfetto, frutto di una libera contrattazione), ma di una stima del valore della proprietà.

Questo concetto è stato introdotto nell'ordinamento giuridico italiano già con la legge 2359/1865 che commisurava il valore dell’indennità di espropriazione al valore venale.

Quando e come si usa il valore venale

La stima del valore venale è utile in diverse situazioni; innanzitutto, fornisce un valore potenziale dell'immobile, fungendo da base di partenza per stabilire un prezzo di partenza per la vendita. Anche in caso di richiesta di un mutuo, le banche possono utilizzare questa stima per determinare l'importo del finanziamento da concedere.

Il valore venale gioca un ruolo fondamentale soprattutto nel Dpr 380/2001 (testo unico edilizia), in quanto una serie di sanzioni/oblazioni si basano sulla stima di tale valore, come vedremo a breve.

Nella stima del valore venale di un immobile si devono considerare una serie di fattori che possono essere suddivisi in due macrocategorie:

• caratteristiche dell'immobile:
  o anno di costruzione;
  o condizioni generali;
  o qualità dei materiali;
  o superficie e numero di locali;
  o ecc.

• ubicazione dell’immobile:
  o disponibilità di collegamenti e trasporti;
  o presenza di servizi nelle vicinanze;
  o vista panoramica;
  o ecc.

Senza entrare nello specifico dei procedimenti di stima, per ottenere un valore è possibile confrontare i prezzi di immobili con caratteristiche simili nella stessa zona. Bisogna tenere conto del valore al metro quadro, che varia sensibilmente in base alla località e all'attrattività della zona, e dell'età dell'immobile, considerando eventuali deprezzamenti legati all'obsolescenza. Anche i costi di costruzione, la necessità di interventi di ristrutturazione e la presenza di pertinenze (box, giardini, cantine, ecc.) influenzano il valore.

Il valore venale nel Dpr 380/2001 (testo unico dell’edilizia)

Il concetto di valore venale è richiamato in diverse procedure previste dal Dpr 380/2001 (testo unico edilizia).

Per una migliore comprensione dei processi relativi alla sanatoria edilizia e del ricorso al valore venale, è utile fare riferimento all’infografica sulla sanatoria edilizia riportata di seguito, che fornisce una panoramica visiva dei principali passaggi, requisiti e procedure coinvolte.

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La sanatoria è una delle procedure più complesse previste dalla disciplina edilizia. Il Salva Casa ha modificato in maniera importante la norma, non senza criticità o contraddizioni. Tra le note positive la semplificazione di alcune fattispecie e più in generale l’allargamento delle maglie per la regolarizzazione. Ecco un quadro generale sulle norme e procedure applicabili per sanare le difformità edilizie. 

Provando a sintetizzare, il valore venale viene utilizzato nel Dpr 380/2001 come base per la determinazione della sanzione o dell’oblazione nei seguenti casi:

• art. 31 Dpr 380/2001: abusi edilizi gravi;
• art. 33 Dpr 380/2001: fiscalizzazione per ristrutturazione senza titolo;
• art. 36-bis Dpr 380/2001: accertamento di conformità semplificato;
• art. 37 Dpr 380/2001: interventi eseguiti in assenza di SCIA;
• art. 38 Dpr 380/2001: interventi eseguiti in base a permesso annullato.

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Abusi edilizi gravi e valore venale (art. 31 Dpr 380/2001)

L’art. 31 definisce le procedure relative agli immobili con abuso edilizio grave (abuso primario), ossia senza titolo o in totale difformità da esso. Nella parte finale il testo fa riferimento al valore venale.

In pratica, l’opera abusiva viene demolita con ordinanza del Comune a spese dei responsabili (salvo prevalenti interessi pubblici di vario genere). In alternativa, l'opera può essere alienata dal Comune e il valore venale dell'immobile è determinato dall'Agenzia delle Entrate tenendo conto dei costi di rimozione delle opere abusive.

Ristrutturazione edilizia in assenza di permesso: fiscalizzazione e valore venale (art. 33 Dpr 380/2001)

Il Dpr 380/2001 ricorre al valore venale anche in caso di ristrutturazione edilizia in assenza di permesso di costruire o in totale difformità (art. 33). In tal caso si fa riferimento alla cosiddetta “fiscalizzazione dell’abuso”.

Nello specifico, gli interventi di ristrutturazione edilizia eseguiti senza permesso o in totale difformità sono soggetti a rimozione o demolizione per rendere l'edificio conforme alle normative urbanistiche.

In caso di impossibilità di ripristino, viene applicata una sanzione pecuniaria basata sulla legge sull’equo canone o, in caso di edifici diversi da quelli abitativi, pari al doppio dell'aumento del valore venale dell'immobile conseguente all’abuso.

Accertamento di conformità e valore venale (art. 36-bis Dpr 380/2001)

In caso di parziali difformità dal permesso di costruire o variazioni essenziali, è possibile ottenere un permesso in sanatoria se soddisfatta la verifica di doppia conformità semplificata.

Per determinare l’oblazione, si fa riferimento al doppio valore venale della parte abusiva, calcolato dall’Agenzia delle Entrate, con un minimo di 1.032 € e un massimo di 10.328 € (l’importo è dimezzato se c’è doppia conformità completa alla disciplina edilizia e urbanistica sia al momento dell’abuso che al momento della richiesta).

Interventi eseguiti in assenza di SCIA (art. 37 Dpr 380/2001)

La realizzazione di interventi edilizi senza la SCIA o in difformità da essa segnalazione certificata di inizio attività comporta una sanzione pari al triplo dell'aumento del valore venale dell'immobile, e comunque non inferiore a 1.032 euro.

Interventi eseguiti in base a permesso annullato (art. 38 Dpr 380/2001)

In caso di annullamento del permesso di costruire, se non è possibile la rimozione dei vizi o la restituzione in pristino, viene applicata una sanzione pari al valore venale delle opere abusivamente eseguite.

La sanzione, una volta corrisposta integralmente, ha lo stesso effetto del permesso in sanatoria. Il valore venale dell'immobile è determinato dall'Agenzia del Territorio e notificato all'interessato.

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L'articolo continua con:

• Abusi edilizi, come calcolare il valore venale
  
• Costi stima valore venale Agenzia delle Entrate
  
• OMI (osservatorio mercato immobiliare) come base per la stima