Urbanistica: cessione di cubatura vietata tra fondi non continui. Ecco quando non si può fare

La cessione di cubatura tra Fondi Continui

La cessione di cubatura tra fondi non contigui ha delle regole precise e la Cassazione, nella recente pronuncia 43253/2019, specifica tutti i paletti che delimitano il perimetro del divieto di questa pratica.

La cessione di cubatura si deve escludere:

• nei casi in cui gli stessi fondi siano lontani;

• nei casi in cui i fondi abbiano indice di fabbricabilità differente;

• nei casi in cui i fondi abbiano una diversa destinazione urbanistica, anche laddove essa abbia consentito di realizzare una maggiore volumetria su un terreno paesaggisticamente vincolato.

L'abuso edilizio contestato

L’oggetto del contendere è rappresentato dalla realizzazione, da parte del proprietario/committente e del progettista/direttore dei lavori, di un edificio in zona agricola vincolata con permesso e autorizzazione paesaggistica ottenuti dal comune per l'edificazione di un edificio destinato a deposito agricolo ed in forza dei medesimi.

Secondo la Corte d’Appello, confermata poi come vedremo dalla Cassazione, siamo di fronte a titoli edilizi rilasciati illegittimamente, in quanto in contrasto con le previsioni normative e urbanistiche e da ritenersi dunque inesistenti, essendo stata autorizzata una volumetria superiore rispetto a quella esprimibile dal lotto, ottenuta in base ad un illecito asservimento urbanistico di terreni distanti ed in assenza dei requisiti soggettivi e oggettivi relativi ad un'edificazione connessa all'esercizio di attività imprenditoriale agricola.

Nel caso, infatti, i due imputati avevano edificato una casa di civile abitazione con annessa piscina e, sempre secondo la Corte d’Appello, erano colpevoli in virtù dell’art.44 del DPR 380/2001, per realizzazione di un immobile in assenza di valido permesso di costruire, perché ottenuto mediante illegittima cessione di cubatura a scopo edificatorio tra terreni non reciprocamente prossimi, aventi un indice di fabbricabilità differente o una diversa destinazione urbanistica.

La cessione di cubatura

Riassumendo, e rimandando allo speciale approfondimento in materia per tutti i dettagli, ricordiamo che la cessione di cubatura è un istituto di fonte negoziale, la cui legittimità è stata ripetutamente avallata in sede giurisprudenziale (per tutte si richiama C. St., Sezione V, 28 giugno 2000, n. 3636), in forza del quale è consentita, a prescindere dalla comune titolarità dei due terreni, la “cessione" della cubatura edificabile propria di un fondo in favore di altro fondo, cosicché, invariata la cubatura complessiva risultante, il fondo cessionario sarà caratterizzato da un indice di edificabilità superiore a quello originariamente goduto.

Nel caso di specie, la Corte territoriale ha dato atto che dalle prove assunte risultava che i terreni accorpati erano tra loro distanti circa 4/5 Km e che, mentre il terreno edificato si trova in zona paesaggisticannente vincolata, i fondi accorpati la cui volumetria è stata ceduta si trovano in una zona di scarso pregio stante la vicinanza ad una centrale elettrica.

Qui, quindi, l'accorpamento della volumetria non era consentito, con conseguente illegittimità del permesso di costruire, posto che il lotto ove l'edificio è stato realizzato avrebbe consentito di esprimere 39,18 mc., vale a dire poco più di un decimo della cubatura di fatto realizzata (367,05 mc.).

Il principio di diritto affermato

La legittimità della cessione di cubatura tra fondi non contigui "deve escludersi oltre che nei casi in cui gli stessi siano lontani, oppure esprimano diversi indici di fabbricabilità quando più elevato
sia quello del fondo cedente, ovvero abbiano diversa destinazione urbanistica, anche laddove l'atto negoziale abbia consentito di realizzare una assai maggiore volumetria in un terreno paesaggisticamente vincolato".

La valenza del Piano urbanistico tematico

Sulle rimostranze dei ricorrenti, fondate sul non aver tenuto conto del verificarsi della condizione risolutiva di cui all’art.51 della legge regionale 56/1980 (approvazione del piano territoriale) e per aver interpretato in modo restrittivo la previsione del piano di fabbricazione in tema di cessione di cubatura, la Corte Suprema ribadisce che l'entrata in vigore del Piano Urbanistico Territoriale Tematico in narrativa («atto non avente il rango della normazione primaria») non legittima la cessione di cubatura tra fondi privi del requisito della reciproca prossimità, altrimenti si creerebbe una situazione di "affollamento edilizio" in determinate zone (quelle ove sono ubicati i fondi cessionari) e di carenza in altre (ove sono situate i fondi cedenti), con evidente pregiudizio per l'attuazione dei criteri di programmazione edilizia contenuti negli strumenti urbanistici (ex multis, Cassazione, Sez. III, n. 8635 del 18 settembre 2014).

Questo principio va applicato assolutamente anche in questo caso, dove l'autorizzazione paesaggistica alla cessione di cubatura riguarda “manufatti completamente diversi da quelli eseguiti, si ché quanto realizzato sia addirittura configurabile quale aliud pro alio” stante la vocazione agricola (e non residenziale) dell'area assoggettata a vincolo.

La doppia conformità che non c’è

In ultimo, sottolineiamo che, contrariamente a quanto dedotto dai ricorrenti, la sentenza impugnata non ha escluso l'efficacia al permesso di costruire ottenuto in sanatoria ritenendo necessario il rilascio dell'autorizzazione paesaggistica (conclusione, quest’ultima, affermata nella sentenza di primo grado e peraltro indubbiamente esatta posto che l'autorizzazione rilasciata si riferiva ad un edificio di natura completamente diversa da quello realizzato, come appena chiarito supra), bensì perché privo del requisito della c.d. doppia conformità.

L'opera in questione non poteva infatti essere realizzata, perché incompatibile con le previsioni urbanistiche quanto all'eccesso di volumetria.

LA SENTENZA INTEGRALE E' DISPONIBILE IN ALLEGATO