Trasformazione residenziale del lastrico solare: è ristrutturazione edilizia, il permesso di costruire è inevitabile

La realizzazione di impianti tecnologici (elettrici, idrici e di scarico), di tramezzature, installazione di igienici, controsoffittatura con faretti, piano cottura e cappa di aspirazione, tutte opere prodromiche ad un cambio di destinazione d’uso dell’originario lastrico solare, effettuata senza permesso di costruire, configura abuso edilizio 'punibile' con l'ordinanza di demolizione.

Lo ha precisato il Consiglio di Stato nella recente sentenza 11051/2022 del 19 dicembre scorso, che ha 'dato ragione' ad un comune e torto al TAR il quale, invece, aveva accolto il ricorso del privato contro l'ingiunizione di demolizione comunale.

Secondo il TAR, infatti, le opere afferivano ad una “tettoia” a suo tempo assentita con permesso di costruire, come tale in possesso dei “requisiti per la collocazione ivi di elementi, impianti e servizi che rendano pienamente fruibile le caratteristiche intrinseche di ‘autonoma utilizzabilità’ e di ‘solidità e immobilizzazione al suolo’, proprie di una ‘nuova costruzione’, col solo limite della trasformazione strutturale del bene, mediante chiusura e conseguente realizzazione di volumetria, che al momento non risulta eseguita”.

Lastrico solare a fini residenziali

Il ricorso del comune parte evidenziando che:

• il TAR non ha considerato che le opere realizzate dall’appellato sono finalizzate ad utilizzare il lastrico solare “a fini residenziali” modificandone l’originaria destinazione, dal momento che gli interventi in questione non avrebbero alcuna attinenza con una tettoia propriamente detta;
• l’interessato ha basato il ricorso in primo grado “sulla presunta natura di ‘terrazzo’ e non di mero ‘lastrico solare’ del proprio immobile, al fine di dimostrare che gli interventi ivi realizzati attenessero alla superficie di copertura già di uso residenziale” sulla base di una precedente variazione catastale;
• il TAR ha erroneamente ritenuto che non fosse necessario un titolo edilizio “data l’assenza di chiusura degli ambienti e della conseguente realizzazione di volumetria” senza considerare, per un verso, che, come accertato in sede di sopralluogo, le opere in questione avevano già determinato l’acquisizione di volumetria con riferimento ad un vano chiuso con relativa porta ove era stato realizzato un bagno completo di doccia e, per altro verso, che il cantiere era stato sottoposto a sequestro in data 8 settembre 2021, in occasione del citato sopralluogo, dagli agenti di Polizia municipale, impedendo così la prosecuzione dell’intervento;
• in ogni caso, anche in assenza dell’integrale chiusura degli ambienti con pareti perimetrali, la trasformazione del lastrico solare a fini residenziali sarebbe già stata realizzata tramite l’installazione degli impianti idrici ed elettrici e la predisposizione dei locali da adibire a cucina e bagno;
• con la realizzazione delle pareti perimetrali il manufatto sarebbe poi divenuto “a tutti gli effetti un appartamento, non assentito da alcun titolo edilizio”; ai sensi dell’art. 10 del testo unico edilizia, di cui al d.P.R. n. 380/2001, ai fini della trasformazione del lastrico solare in “una terrazza, con conseguente acquisizione di superficie residenziale, sarebbe stato necessario un permesso di costruire (…) non essendo sufficiente la mera variazione catastale.

Lastrico solare trasformato: non si scappa dal permesso di costruire

Secondo Palazzo Spada appaiono del tutto ragionevoli le conclusioni cui nella circostanza è pervenuta l’Amministrazione comunale, come analiticamente riportate nell’ordinanza di demolizione originariamente avversata, secondo cui dette opere sono “prodromiche ad un cambio di destinazione d’uso dell’originario lastrico” per un suo utilizzo residenziale.

Infatti, la realizzazione degli impianti idrici ed elettrici e di un controsoffitto con faretti, la costruzione di un bagno e l’installazione di un piano cottura e di una cappa di aspirazione non possono ragionevolmente ritenersi finalizzate alla “solidità, stabilità e immobilizzazione al suolo” della tettoia, che come riferito nell’atto di appello – e non contestato –, già in precedenza non poteva evidentemente ritenersi precaria in quanto giudicata idonea all’utilizzo come sito di installazione di pannelli solari.

La finalità, evidente, è quella di trasformare l’area in questione in superficie residenziale, e ciò in totale assenza di idoneo titolo edilizio.

In tal caso, sarebbe stato necessario un permesso di costruire ai sensi dell’art. 10, comma 1, del d.P.R. n. 380/2001 - Testo Unico Edilizia. Permesso che non c'è.

Lastrico solare trasformato: è ristrutturazione edilizia

Il Consiglio di Stato richiama anche un precedente secondo cui “la sostituzione della preesistente copertura con un terrazzo calpestabile implica un vero e proprio affaccio (…) e, quindi, ulteriori utilità ai locali abitativi cui è stato collegato mediante (…) vano-scala, giacché così forma parte funzionalmente integrante dell’abitazione stessa ed incrementa evidentemente la superficie dello stabile, configurando in parte qua intervento di ristrutturazione edilizia, assentibile con permesso di costruire (…)” (Cons. Stato, Sez. VI, n. 4760/2017).

E, del resto, va pure ricordato che “la costante giurisprudenza amministrativa (…) richiede il permesso di costruire per gli interventi che ‘comportano una alterazione dell’originaria fisionomia e consistenza fisica dell’immobile, che sono incompatibili con i concetti di manutenzione straordinaria e di risanamento conservativo, che presuppongono invece la realizzazione di opere che lascino inalterata la struttura dell’edificio e la distribuzione interna della sua superficie’ (ex plurimis Cons. Stato, sez. V, n. 1510/2016)” (così Cons. Stato, Sez. VI, n. 6519/2022).

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