Trasformazione di box auto in locali palestra: serve il permesso di costruire

Per la trasformazione di box auto al piano terra in locali palestra per una superficie utile di 64 metri quadrati (mq) è necessario il permesso di costruire in quanto c'è un evidente aggravio urbanistico e si passa (cambio di destinazione d'uso) da un luogo senza permanenza di persone a uno dove invece sussiste tale eventualità.

Lo ha chiarito il Tar Milano con la sentenza 2626/2024 del 10 ottobre, relativo al ricorso contro il diniego della domanda di permesso in sanatoria secondo il DL 269/2003 (c.d. terzo condono) inoltrata ad un comune da una società per quel tipo di cambio destinazione d'uso.

La tipologia di opera edilizia

Nella domanda di condono la tipologia di abuso indicata era la “Tipologia 3” secondo la tabella costituente l’Allegato 1 al DL 269/2003, vale a dire le opere di ristrutturazione edilizia come definite dall'art. 3, comma 1, lettera d) del DPR n. 380 del 2001 - Testo Unico Edilizia, realizzate in assenza o in difformità del titolo abilitativo edilizio.

Per il comune, però, l'indicazione non era corretto, in quanto si trattava di Tipologia 1 della medesima tabella Allegato 1, vale a dire le opere realizzate in assenza o in difformità del titolo abilitativo e non conformi alle norme urbanistiche.

Cambio destinazione d'uso da box auto a locali palestra: c'è variazione degli standard edilizi

Le contestazioni, quindi, attengono alla questione della corretta qualificazione dell'abuso, che l'Amministrazione riconduce alla Tipologia 1 dell'Allegato al DL n. 269 del 2003, anziché alla Tipologia 3 come vorrebbe la ricorrente.

Nel caso di specie taluni locali aventi una superficie di 64 mq adibiti a box auto – pertanto senza permanenza di persone – sono stati adibiti a palestra, quindi a locali con permanenza di persone e con inevitabile aggravio del carico urbanistico.

In definitiva, si è realizzato un mutamento di destinazione d'uso con variazione degli “standard” edilizi, che la giurisprudenza amministrativa riconduce alla Tipologia 1 di cui sopra.

Il TAR ricorda altresì che «…il concetto di “nuova costruzione” non riguarda soltanto la realizzazione di un manufatto su area libera, ma include, altresì, ogni intervento di ristrutturazione che renda un manufatto oggettivamente diverso da quello preesistente. Con la precisazione che, tale oggettiva diversità, sussiste ogniqualvolta si abbia un mutamento di destinazione d’uso che implichi la variazione degli standard, poiché detta destinazione d’uso rappresenta un elemento determinante della tipologia del manufatto.

Ma oggi col Decreto Salva Casa potrebbe bastare la SCIA?

Il caso, aldilà della sua specificità (richiesta di condono) è interessante perché riporta in mente le novità introdotte sui cambi di destinazione d'uso - come appunto avviene qui, da box auto a palestra - dal DL 69/2024, cd. Salva Casa.

Il comma 1 numero 1 lett.c) dell'art.1 del DL 69/2024 (convertito in legge 105/2024) ha integrato infatti l'articolo 23-ter del TUE, inerente appunto il mutamento della destinazione d'uso urbanisticamente rilevante.

Se, quindi, 'prima' un cambio d'uso urbanisticamente rilevante - sia all'interno di categorie omogenee che tra diverse categorie - doveva essere assentito con permesso di costruire, ora - fermo restando le indicazioni dei regolamenti comunali - in alcuni casi potrebbe bastare una SCIA.

Infatti, per le regole del Salva Casa:

• è sempre possibile il cambio di destinazione d’uso, anche con opere, della singola unità immobiliare all’interno della stessa categoria funzionale, nel rispetto delle normative di settore e ferma restando la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni;

• è sempre possibile il cambio di destinazione d’uso, anche con opere, tra categorie funzionali diverse (ad eccezione di quella rurale (categoria d)), di una singola unità immobiliare ubicata in immobili ricompresi nelle zone A), B) e C) previste dall’art. 2 del D.M. 1444/1968;
• il mutamento di destinazione d’uso tra categorie funzionali diverse è sempre consentito, ferma restando la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni, inclusa la finalizzazione del mutamento alla forma di utilizzo dell’unità immobiliare conforme a quella prevalente nelle altre unità immobiliari presenti nell’immobile.

Come richiedere il cambio di destinazione d'uso senza incorrere in sanzioni

Il cambio di destinazione d'uso di un immobile implica un processo rigoroso e regolato da normative specifiche, essenziale per evitare sanzioni per abusi edilizi. Recentemente, una sentenza del TAR Lazio ha evidenziato l'importanza di tali normative nel garantire la legalità e la sicurezza degli interventi edilizi.

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Cambio di destinazione d'uso con la SCIA

Ciò significa che oggi in teoria sarebbe possibile - ferma restando la possibilità, per i comuni, di fissare specifiche condizioni - un cambio di destinazione d'uso da box auto a palestra, anche con opere, assentibile con SCIA.

Infatti, come specifica appunto il Decreto Salva Casa, il mutamento di destinazione d'uso è soggetto al rilascio dei seguenti titoli:

• a) nelle ipotesi di cui comma 1, primo periodo, alla segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) di cui all'art. 19 della L. 241/1990;
• b) nei restanti casi, al titolo richiesto per l'esecuzione delle opere necessarie al mutamento di destinazione d'uso, fermo restando che, per i mutamenti accompagnati dalla esecuzione di opere riconducibili all'articolo 6-bis (ossia gli interventi subordinati a comunicazione di inizio lavori asseverata), si procede ai sensi della lettera a), quindi tramite SCIA.

LA SENTENZA INTEGRALE E' SCARICABILE IN ALLEGATO DOPO AVER EFFETTUATO L'ACCESSO AL PORTALE