Trasformazione del sottotetto: l'abitabilità non dipende solo dall'altezza

Quando un sottotetto si può considerare abitabile? L'altezza è un rquisito determinante o bisogna tenere in considerazione altri aspetti?

Sono piuttosto interessanti, le conclusioni della sentenza 3448/2025 del Consiglio di Stato, relativa al ricorso per l'annullamento di un'ordinanza di demolizione relativa a presunti abusi edilizi, eseguiti senza permesso di costruire, tra cui la trasformazione di un sottotetto con impianti e divisioni interne.

Il ricorso: sottotetto non abitabile?

Il ricorrente sosteneva che il sottotetto non potesse essere considerato volume urbanisticamente rilevante, poiché aveva un'altezza media netta inferiore a 2,20 metri, e quindi non avrebbe dovuto essere computato ai fini volumetrici.

Ma secondo il TAR Campania, "L’ordine di idee di parte ricorrente non è tuttavia condivisibile, poiché omette di considerare che nel rapporto di servizio prot. n. ..... (il cui contenuto è trasfuso nella gravata ordinanza), si dà atto della “trasformazione del sottotetto di progetto ad unità immobiliare composta da due ampi vani, un ripostiglio e un vano WC”. Difetta, dunque (né parte ricorrente ha fornito sul punto prova contraria), il requisito della non abitabilità e dell’effettivo utilizzo del sottotetto per una delle destinazioni (deposito, stenditoio, magazzino ... ecc.) che – unitamente al parametro dell’altezza – consentirebbero di non computare il sottotetto a fini volumetrici".

Si arrivava così al Consiglio di Stato: secondo il ricorrente, tra l'altro, il TAR Campania non avrebbe considerato che il sottotetto, per caratteristiche intrinseche relative all'altezza, non può essere abitabile.

Trasformazione del sottotetto: non conta solo l'altezza

Palazzo Spada, al di là del discorso dimensionale, evidenzia un assetto dell'intervento volto a trasformare l’originario progettato sottotetto in una unità immobiliare «composta da due ampi vani, un ripostiglio e un vano WC […] con variazioni prospettiche e volumetriche dell’immobile», con la conseguenza di porre il medesimo intervento di fuori del campo di applicazione dell'art. 28 del regolamento edilizio il quale si occupa dei «sottotetti non abitabili», quale quello di specie correttamente è stato considerato non essere, al di là delle sue connotazioni dimensionali.

La configurazione descritta e la presenza della scala interna di collegamento tra il vano e il piano sottostante non potevano che condurre il Comune all'attribuzione della connotazione di sottotetto abitabile.

Questi i punti chiave sottolineati dal Consiglio di Stato:

• non basta il parametro dell'altezza per escludere l’abitabilità o la rilevanza urbanistica del sottotetto;
• il sottotetto in questione era stato trasformato in una vera e propria unità immobiliare, con la creazione di due ampi vani, un ripostiglio e un bagno (WC), superando la funzione accessoria tipica di uno spazio non abitabile (come deposito o soffitta);
• la presenza di una scala interna collegata al piano sottostante e la suddivisione in ambienti funzionali hanno reso evidente la volontà di utilizzarlo come spazio abitabile.

Da sottotetto ad appartamento con bagno e cucina: cambio d'uso con permesso o SCIA?

Un sottotetto trasformato in appartamento mediante la realizzazione di un bagno e di una cucina configura un cambio di destinazione d'uso rilevante che necessitava, prima dell'avvento del Decreto Salva Casa, del permesso di costruire a prescindere. Oggi, però, se gli interventi sono inquadrabili come manutenzioni straordinarie, il cambio d'uso, anche tra categorie non omogenee, si può fare con la SCIA, sempre considerando le eventuali prescrizioni dei regolamenti comunali.

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Sottotetti: le disposizioni del regolamento comunale

E' utile evidenziare anche cosa prevedono le dispozioni del Regolamento comunale (art.28), nel caso di specie, in riferimento alla trasformazione dei sottotetti.

Nello specifico:

• i sottotetti non abitabili non vengono conteggiati nel volume se hanno un'altezza media netta inferiore a 2,20 metri e sono destinati a deposito, stenditoio, magazzino o servizi tecnici/accessori;
• tuttavia, se lo spazio viene trasformato in modo da poter essere usato come abitazione o ufficio, perde il carattere di sottotetto non abitabile e diventa volume urbanisticamente rilevante.

Questo è un sottotetto abitabile: demolizione legittima

Palazzo Spada, quindi, conferma che la destinazione d'uso effettiva prevale sui meri dati tecnici (come ad esempio l'altezza).

L'uso abitativo del sottotetto e le modifiche strutturali apportate (bagno, ripostiglio, divisione in più vani) lo rendono assimilabile a un locale abitabile, anche se l'altezza media è inferiore al limite.

Il Comune ha correttamente ordinando la demolizione, non potendo limitarsi a un semplice ordine di sgombero.

Trasformazione del sottotetto: le indicazioni finali

Da questa pronuncia possiamo 'portarci via' alcune indicazioni molto importanti:

• l'altezza non è l'unico criterio per determinare l'abitabilità del sottotetto, ma conta anche l'effettivo uso;
• un sottotetto trasformato in unità abitativa, con impianti e divisioni interne, è urbanisticamente rilevante;
• la destinazione d'uso reale può prevalere sulla classificazione formale prevista nei regolamenti edilizi;
• il comune ha l'obbligo di ordinare la demolizione in caso di abuso edilizio, anche per spazi originariamente considerati accessori.

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