Trasformazione del sottotetto in superficie abitabile: niente SCIA, serve il permesso

Per trasformare un sottotetto in superficie abitabile può bastare una SCIA? Ai tempi del Decreto Salva Casa verrebbe da dire 'dipende', ma quando ci sono di mezzo delle opere edilizie che 'stravolgono' la situazione, è sempre necessario il permesso di costruire.

Il tipo di trasformazione del sottotetto

Lo ricorda bene il Tar Campania nella sentenza 895/2025 del 3 febbraio, che affronta il caso di un intervento edilizio concernente la trasformazione del sottotetto in superficie abitabile con l'abbassamento del solaio intermedio, demolizione e sostituzione della falda inclinata a coppi con l'attuale solaio piano, in continuazione a quello degli ambienti limitrofi, e l'apertura di nuove aperture nel muro perimetrale sud/ovest.

Salva Casa: quando teoricamente si potrebbe procedere con la SCIA?

Prima di addentrarci nello specifico della sentenza, ricordiamo che in virtù delle modifiche alle regole sui cambi di destinazione d'uso apportati dal DL Salva Casa (art.23-ter del dpr 380/2001), se ad esempio si procedesse ad un cambio d'uso tra sottotetto adibito a magazzino a una superficie residenziale con semplici opere interne (tipo spostamento di tramezzi, redistribuzione degli spazi interni), allora si potrebbe procedere con la SCIA.

Il ventaglio di situazioni nelle quali ci si può trovare è infatti questo:

• cambio d'uso della singola unità immobiliare o dell'intero immobile;
• rilevanza urbanistica (verticale) o irrilevanza urbanistica (orizzontale);
• assenza o presenza di opere edilizie: siamo 'senza opere' quando l'intervento non comporta l'esecuzione di opere edilizie o quando le opere da eseguire sono riconducibili agli interventi che possono essere eseguiti senza alcun titolo abilitativo di cui all'art.6 del Testo unico (cd. edilizia libera); siamo in presenza di opere quando le opere sono riconducibili ad interventi subordinati a CILA (art.6-bis), permesso di costruire (art.10), SCIA (art.22) o SCIA alternativa al permesso (art.23).

Se, quindi, gli interventi edilizi relativi al cambio di destinazione d'uso possono essere assentiti con CILA o SCIA, allora si può procedere con la SCIA anche nel caso di mutamenti verticali, visto che è sempre consentito il cambio d'uso tra categorie funzionali diverse (residenziale, turistico-ricettiva, produttiva-direzionale e commerciale, ad esclusione di quelle rurali) per unità immobiliari situate in immobili localizzati nelle zone a), B) e C) previste dall'art.2 del DM 1444/1968, anche se comportano opere edilizie.

Il caso: il ricorso contro la SCIA in sanatoria

Il ricorrente ha impugnato il provvedimento del comune con cui è stata archiviata la sua diffida relativa ad una SCIA in sanatoria, presentata per la regolarizzazione di interventi edilizi riguardanti un immobile situato in centro storico: si contestava la legittimità della SCIA e si chiedeva l'annullamento dell'archiviazione del procedimento, nonché il risarcimento dei danni.

In particolare, secondo il ricorrente (confinante), gli interventi edilizi realizzati avrebbero modificato sagoma e prospetti dell’edificio, aumentando la superficie utile e incidendo sulla statica dell’immobile.

Le opere avrebbero richiesto un permesso di costruire e un'autorizzazione paesaggistica, non una SCIA in sanatoria.

La difesa del comune e del controinteressato

Il Comune ha eccepito l’inammissibilità del ricorso per tardiva impugnazione della SCIA e per difetto di interesse del ricorrente, mentre il controinteressato ha sostenuto che il ricorrente non avrebbe dimostrato un concreto pregiudizio derivante dagli interventi edilizi.

L'interesse a ricorrere del vicino

Il TAR ha rigettato le eccezioni di inammissibilità, ritenendo che:

• la SCIA non è un atto amministrativo impugnabile direttamente, ma l’amministrazione può intervenire in autotutela anche oltre i termini previsti, in presenza di dichiarazioni non veritiere o vizi di illegittimità;
• il ricorrente aveva interesse a ricorrere, essendo proprietario di un immobile confinante con quello oggetto della SCIA.

Trasformazione del sottotetto con opere: serve il permesso di costruire (e l'autorizzazione paesaggistica)

Nel merito della vicenda, il TAR ha accolto il ricorso, annullando il provvedimento impugnato per:

• difetto di istruttoria e motivazione: il Comune aveva preannunciato l’annullamento della SCIA per motivazioni dettagliate, salvo poi archiviare il procedimento senza un’adeguata motivazione;
• illegittimità della SCIA in sanatoria: gli interventi realizzati andavano oltre il regime di SCIA, richiedendo permesso di costruire e autorizzazione paesaggistica. Infatti, un incremento di superficie utile abitabile con modifica della sagoma e dei prospetti dell’immobile in zona paesaggisticamente vincolata non può essere assentito con una semplice SCIA.

Siamo di fronte, infatti, alla trasformazione del sottotetto in superficie abitabile con l'abbassamento del solaio intermedio, demolizione e sostituzione della falda inclinata a coppi con l'attuale solaio piano, in continuazione a quello degli ambienti limitrofi, e apertura di nuove aperture nel muro perimetrale sud/ovest.

Tale intervento complessivamente realizzato necessitava di permesso di costruire ai sensi dell’art. 10, comma 1 lettera c) TUEd (cfr. tra le altre Tar Napoli, sent. n. 791 del 2019; n. 4988 del 2020, Cons. di Stato, sent. n.8256 del 2022) oltre che di preventiva autorizzazione paesaggistica.

Il titolo per richiedere la sanatoria avrebbe dovuto essere, quindi, la richiesta di accertamento di conformità ai sensi dell'art. 36 del DPR 380/2001 e non dell'art. 37 del medesimo TU Edilizia.

L’immobile, tra l’altro, ricade in un’area vincolata, e le modifiche realizzate non erano compatibili con la normativa vigente.

LA SENTENZA E' SCARICABILE IN ALLEGATO