Trasformazione del pergolato in tettoia: permesso di costruire o SCIA?

Che differenza c'è tra una copertura (tettoia) e un pergolato? Quali titoili abilitativi sono necessari per i due tipi di opere edilizie?

Si occupa di tutto questo il Consiglio di Stato, che nella sentenza 2603/2025 si esprime su un caso molto pratico e dibattuto: cosa succede se un pergolato si trasforma in tettoia? Serve davvero un nuovo titolo edilizio? E il condono - già richiesto - può coprire tutto?

Il caso: demolizione per il pergolato 'diventato' copertura

La vicenda parte da un’ordinanza di demolizione emessa dal Comune nei confronti di un intervento su una terrazza al primo piano: una copertura in legno, definita dal proprietario come "pergolato" e, secondo lui, già oggetto di condono edilizio ai sensi della legge 326/2003.

Il ricorso del proprietario

Il ricorrente ha sostenuto che:

• la struttura era una semplice copertura su orditura lignea preesistente, quindi non una nuova costruzione, ma una ristrutturazione edilizia;
• l'intervento non avrebbe aumentato il carico urbanistico, trattandosi solo dell’aggiunta di pannellature lignee, e quindi sarebbe stato soggetto al regime SCIA e non permesso di costruire;
•  in ogni caso, quella copertura era già stata condonata nel 2016, perché menzionata e rappresentata nei disegni allegati alla domanda di sanatoria.

Secondo il ricorrente, il giudice di primo grado ha sbagliato a ignorare questi elementi, affermando che la tettoia non fosse nemmeno indicata nei documenti di condono.

Pergolato vs tettoia: cosa cambia davvero?

Il Consiglio di Stato parte da un principio consolidato:

• un pergolato è una struttura leggera e aperta, almeno su tre lati e superiormente, e non necessita di titolo edilizio;
• se il pergolato è coperto con elementi non facilmente rimovibili (come pannelli in legno), allora diventa una tettoia, e quindi è soggetto alla disciplina edilizia relativa, cioè al rilascio del permesso di costruire.

Quindi: copertura = trasformazione urbanistica = permesso di costruire, non SCIA.

Il condono c'è… e vale anche per la copertura

Qui arriva il punto decisivo: secondo il Consiglio di Stato, il condono copre anche la copertura oggetto della contestazione.

Dagli atti emerge chiaramente che:

• nell'istanza di condono del 2004 si fa riferimento a un "ampliamento copertura in legno e modifiche di prospetto";
• le tavole grafiche allegate al condono riportano con linea tratteggiata la copertura sul pergolato, e sono parte integrante del titolo rilasciato;
• sulla pianta del primo piano è indicata una "parte della tettoia coperta" e una "terrazza con pensilina".

In definitiva: il condono ha sanato anche quella copertura, anche se non lo dice espressamente nel titolo, perché la documentazione allegata lo dimostra chiaramente.

Le conclusioni operative

Riassumendo, da questa importante pronuncia di Palazzo Spada possiamo dedurre che:

• un pergolato diventa tettoia se viene coperto in modo stabile e, in tal caso, serve permesso di costruire;
• se c’è un condono valido e documentato, come in questo caso, la demolizione non è legittima;
• i disegni allegati alla sanatoria fanno fede tanto quanto il titolo scritto.

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