Trasformazione da garage a locali residenziali con opere: permesso di costruire o SCIA?

Uno dei cambi di destinazione d'uso più gettonati è quello da garage a locali residenziali: spesso, infatti, si assiste a modifiche del locale adibito al parcheggio delle auto (o della cantina) che diventa vera e propria unità immobiliare, magari con dei lavori di spostamento di tramezzi o vere e proprie opere murarie.

E' chiaro che, ai tempi del Salva Casa, qualcosa a livello di mutamento d'uso è cambiato per cui è bene riepilogare le regole, partendo dal presupposto che oggi il cambio di destinazione d'uso rilevante non è sempre assogettato al permesso di costruire, come invece avveniva prima del 28 luglio, perché il DL 69/2024 consente, a determinate condizioni e nel rispetto dei regolamenti edilizi comunali, di procedere con una semplice SCIA qualora non vi siano opere edilizie oppure le opere siano assentibili con semplice CILA (come, appunto, lo spostamento di tramezzi).

Cambio d'uso da garage a vani residenziali: il caso

La sentenza 286/2025 del Tar Lazio affronta il caso di un immobile che ha subito un cambio di destinazione d'uso da garage - vano accessorio all'edificio destinato a parcheggio pertinenziale delle unità residenziali sovrastanti - ad uso residenziale ed è stato oggetto di illegittimo frazionamento in tre distinte unità immobiliari aventi accesso autonomo dall'esterno dell'edificio.

Inoltre, una delle tre nuove unità risulta ricavata mediante la chiusura, con tamponatura in muratura, del portico previsto sul titolo originario.

Il comune, avendo rilevato l'abuso edilizio, ha disposto la demolizione dell'opera e il privato ha presentato ricorso per il suo annullamento.

Trasformazione da garage a residenziale con opere: serve il permesso di costruire?

Insomma, siamo in presenza di un cambio di destinazione d'uso con modifica della categoria funzionale da parte dell'unità immobiliare, peraltro con la realizzazione di opere edilizie.

Per il TAR, non c'è alcun dubbio: serve il permesso di costruire.

Da ricordare che il caso in questione è relativo a un'ordinanza di demolizione del 2020, per cui le 'regole' sono quelle vigenti 'ratione temporis', molto prima, cioè, dell'entrata in vigore del DL Salva Casa.

Viene richiamata, sul punto, la giurisprudenza di legittimità, secondo la quale per il cambio di destinazione d'uso di locali accessori in vani ad uso residenziale, ipotesi ricorrente nel caso di specie, sia necessario il permesso di costruire.

Letteralmente, "non è possibile ritenere urbanisticamente irrilevante la trasformazione di un garage, di un magazzino o di una soffitta in un locale abitabile; senza considerare i profili igienico-sanitari di abitabilità del vano, in ogni caso si configura, infatti, un ampliamento della superficie residenziale e della relativa volumetria autorizzate con l'originario permesso di costruire. Quindi, deve ritenersi che il cambio di destinazione d'uso tra locali accessori e vani ad uso residenziale integra una modificazione edilizia con effetti incidenti sul carico urbanistico, con conseguente assoggettamento al regime del permesso di costruire e ciò indipendentemente dall'esecuzione di opere”.

Insomma: abbiamo un cambio di destinazione d'uso rilevante, con opere necessitanti di permesso di costruire: in ogni caso, anche 'oggi' con le regole del Salva Casa, per effettuare questo tipo di intervento servirebbe il permesso di costruire.

Cambio d'uso rilevante: quando può bastare la SCIA grazie al DL Salva Casa

Ipotizziamo che questo cambio di destinazione d'uso da garage a vani abitabili fosse avvenuto, però, con la semplice redistribuzione delle tramezzature interne, un intervento che è assentibile con CILA, e in vigenza del Decreto Salva Casa.

Le 'cose' sarebbero cambiate completamente, vediamo perché.

L'articolo di riferimento del Testo Unico Edilizia per i cambi di destinazione d'uso è il 23-ter, riformulato quasi interamente dal Decreto Salva Casa.

In pratica, con le nuove regole:

• "il mutamento della destinazione d'uso di un immobile o di una singola unità immobiliare si considera senza opere se non comporta l'esecuzione di opere edilizie ovvero se le opere da eseguire sono riconducibili agli interventi di cui all'articolo 6";
• il cambio d'uso dentro la stessa categoria funzionale è sempre consentito, ferme restando le eventuali specifiche disposizioni degli strumenti urbanistici comunali;
• sono sempre ammessi i cambi d'uso tra le categorie funzionali di cui alle lettere a), a-bis), c) e d) di una singola unità immobiliare che si trova in immobili ricompresi nelle zone A), B) e C) di cui all'art.2 del DM 1444/1968.

Il comma 1-quinquies dell'art.23 stabilisce infatti che "ai fini di cui ai commi 1-bis e 1-ter, il mutamento di destinazione d'uso è soggetto al rilascio dei seguenti titoli:

• a) nei casi di cui al primo periodo del comma 1 (cioè i cambi d'uso senza opere, ndc), la segnalazione certificata di inizio attività di cui all'articolo 19 della legge 7 agosto 1990, n. 241;
• b) nei restanti casi, il titolo richiesto per l'esecuzione delle opere necessarie al mutamento di destinazione d'uso, fermo restando che, per i mutamenti accompagnati dall'esecuzione di opere riconducibili all'articolo 6-bis, si procede ai sensi della lettera a)".
  

In virtù del disposto della lettera b), quindi, anche per un cambio d'uso da garage a residenziale, con opere, si potrebbe procedere con una semplice SCIA qualora le opere contestuali alla modifica siano realizzabili tramite CILA. Stesso dicasi nel caso non ci siano opere edilizie.

Quindi: prima del 28 luglio 2024, per un cambio d'uso da garage a residenziale si doveva sempre e comunque richiedere il permesso di costruire, oggi no.

Tradotto: i cambi d'uso si sono semplificati notevolmente, ma è sempre importante verificare quale tipo di permesso serva per le opere edilizie collegate. E' quella, infatti, la discriminante per capire se bisogna richiedere e ottenere il titolo abilitativo pieno oppure è sufficiente presentare la SCIA, con tutti i benefici e le semplificazioni connesse.

LA SENTENZA E' SCARICABILE IN ALLEGATO