Titoli Abilitativi

L'amministrazione pubblica decide sull'applicabilità o meno della sanzione pecuniaria (fiscalizzazione) solo nella fase esecutiva dell'ordine di demolizione e non prima, e solo in virtù di un motivato accertamento tecnico, a cura del privato, che dia conto dell'impossibilità di eseguire la demolizione senza arrecare un danno alla parte non abusiva, cioè realizzata in conformità.

La nuova sanatoria semplificata del DL Salva Casa prevede la possibilità, per gli abusi edilizi in parziale difformità da permesso e SCIA, per l'assenza di SCIA o per le variazioni essenziali, di poter ottenere un accertamento di conformità condizionato all'esecuzione di determinati interventi indicati dallo sportello unico edilizio del comune.

In zona vincolata qualsiasi tipo di opera edilizia richiede l'autorizzazione paesaggistica: in sua mancanza, anche se si ritenessero le opere pertinenziali o precarie e, quindi, assentibili con semplice SCIA, l'applicazione della sanzione demolitoria è comunque doverosa.

Il MIT prova a supportare cittadini, professionisti e pubbliche amministrazioni con le linee guida per l’applicazione delle nuove disposizioni previste dal Salva Casa, viste le grandi incertezze e l’assenza della modulistica ufficiale.
In questo primo approfondimento riprendiamo uno degli argomenti più caldi, lo stato legittimo, alla luce delle novità introdotte dalle linee guida MIT.

Per stablire lo stato legittimo dell'immobile, la verifica dei titoli pregressi da parte degli uffici comunali potrà essere presunta qualora nella modulistica relativa all'ultimo intervento il cittadino abbia debitamente indicato gli estremi dei titoli pregressi.

Il Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti ha lanciato una consultazione pubblica per la semplificazione normativa in edilizia e urbanistica. Il Tavolo Piano Casa mira alla revisione del Testo Unico Edilizia e del Testo Unico Costruzioni, raccogliendo contributi da enti e operatori. La partecipazione è aperta fino al 21 febbraio 2025.

Il lastrico solare è una superficie piana situata sulla parte superiore degli edifici, principalmente nei condomini e funge da copertura. Sebbene possa sembrare simile a una terrazza, presenta caratteristiche diverse, come l'assenza di perimetrazione. Con la sentenza del Tar Campania n. 1608/2024 si chiarisce che la semplice pavimentazione del lastrico non comporta un cambiamento della sua destinazione d'uso.

Il DL 69/2024 "Salva Casa" introduce novità edilizie, ma molti dubbi sono sorti sulla sua applicazione. La Regione Campania ha pubblicato la Circolare CI/2025/3 per chiarire le modalità di recepimento nella normativa regionale, fornendo indicazioni operative su accertamenti di conformità, stato legittimo e recupero sottotetti.

Prima del Decreto Salva Casa, le variazioni essenziali al progetto edilizio originario non potevano essere sanate tramite l'accertamento di conformità se non rispettavano la doppia conformità urbanistica ed edilizia sia al momento della realizzazione dell'intervento che al momento della richiesta di regolarizzazione. Ma oggi basta la conformità edilizia "prima" e quella urbanistica "dopo" per ottenere il permesso di costruire in sanatoria.

Pubblicato il documento integrale con tutti i chiarimenti operativi per gli uffici tecnici dei comuni e anche per i professionisti che devono pesentare le istanze di sanatoria semplificata: delucidazioni su tolleranze costruttive, stato legittimo, cambi di destinazione d'uso, sottotetti, parziali difformità, sanzioni, fiscalizzazioni.

In questa intervista, l'Ing. Carla Cappiello (Consigliere CNI) sottolinea l'importanza delle Linee Guida interpretative del DL Salva Casa per semplificare le procedure edilizie e migliorare la fiducia nei cittadini, riducendo burocrazia e incertezze. Evidenzia inoltre la necessità di un'integrazione tra ERP ed ERS, di promuovere la rigenerazione urbana sostenibile e di adottare un Piano Casa efficace, auspicando un coordinamento tra Stato, Regioni e Comuni per garantire un'attuazione concreta delle riforme.

La nuova legge Salva Casa, entrata in vigore il 28 luglio 2024, introduce importanti modifiche al Testo Unico dell'Edilizia. Scopri le novità principali, le criticità evidenziate dagli esperti e come queste normative potrebbero influenzare il settore edilizio e i professionisti coinvolti.

Per quel che riguarda le prove dello stato legittimo di un'opera edilizia realizzata prima del 1° settembre 1967, in mancanza di una chiara documentazione dalla quale evincere la datazione dell'immobile e, ancor più, di qualsiasi principio di prova in ordine alla presunta data di realizzazione dell'immobile, non può neanche sostenersi che l'onere della prova contraria sia in capo all'amministrazione locale.

Le distanze tra edifici rappresentano un tema importante nella normativa urbanistica, influenzando non solo le relazioni di vicinato e la tutela della privacy, ma anche la salute degli ambienti costruiti. Attraverso l'esame della sentenza n. 107/2025 del Tar della Campania viene approfondita la rilevanza della corretta misurazione delle distanze, illustrando un caso concreto in cui la costruzione di una scala esterna ha sollevato contestazioni riguardo alla conformità normativa e alla salvaguardia dei diritti di proprietà.

Per i cambi di destinazione d'uso, anche tra categorie non omogenee con opere edilizie, le condizioni (e quindi i titoli abilitativi necessari) devono essere specificamente individuate dai Comuni, tenuto conto anche di quanto già previsto negli strumenti urbanistici comunali, mediante apposite determinazioni adottate dopo l'entrata in vigore del Decreto Salva Casa

In materia edilizia, sono assoggettati al previo ottenimento del permesso di costruire gli interventi di ristrutturazione che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente, nei casi in cui comportino anche modifiche della volumetria complessiva degli edifici

Per quel che riguarda la sanatoria edilizia, gli interventi abusivi realizzati in totale difformità o privi del permesso di costruire si valutano in base all'articolo 36 del dpr 380/2001, che dispone l'obbligatorietà, per ottenere il permesso in sanatoria, della conformità urbanistica ed edilizia dell'opera sia al momento della realizzazione che a quello della presentazione dell'istanza. Le variazioni essenziali rientrano invece nella sanatoria semplificata del DL Salva Casa, con regolarità edilizia 'prima' e urbanistica 'dopo'.

I sistemi radianti offrono vantaggi economici e di comfort, integrandosi facilmente con fonti energetiche tradizionali e sostenibili, rendendoli ideali per edifici residenziali, industriali e pubblici. Questi sistemi offrono vantaggi economici e di comfort e il loro utilizzo deve avvenire sempre nel rispetto delle norme. A far chiarezza è la sentenza del Tar Lombardia n. 3366/2024 che ribadisce il corretto uso delle normative relative all'installazione dei sistemi radianti in contesti di ristrutturazione edilizia.

Il Ministero delle Infrastrutture ha pubblicato delle linee guida, con all'interno FAQ dedicate, sul Decreto Salva Casa, indirizzate ai comuni ma di sicuro e notevole interesse anche per i professionisti tecnici. I chiarimenti riguardano tra l'altro le varianti ante 1977, le piccole difformità, la sanatoria multipla, lo stato legittimo, le sanzioni, gli abusi in zone vincolate.

Un sottotetto trasformato in appartamento mediante la realizzazione di un bagno e di una cucina configura un cambio di destinazione d'uso rilevante che necessitava, prima dell'avvento del Decreto Salva Casa, del permesso di costruire a prescindere. Oggi, però, se gli interventi sono inquadrabili come manutenzioni straordinarie, il cambio d'uso, anche tra categorie non omogenee, si può fare con la SCIA, sempre considerando le eventuali prescrizioni dei regolamenti comunali.

Una variazione essenziale si configura quando vi siano interventi edilizi tali da determinare modificazioni significative alla struttura e alla sagoma del manufatto assentito, come per esempio avviene mediante un ampliamento: in questo caso la fiscalizzazione dell'abuso, prevista per le parziali difformità dal permesso di costruire, non è possibile ma si può richiedere una sanatoria semplificata con le regole del Decreto Salva Casa.

La questione della necessità di un titolo abilitativo per interventi edilizi di lieve entità è un tema molto ricorrente nell’edilizia. Sebbene esistano categorie di interventi esenti da autorizzazione, è fondamentale rispettare le normative urbanistiche, antisismiche e di sicurezza. La sentenza del Consiglio di Stato n. 8513/2024 ribadisce che le opere abusive, anche se temporanee, non possono essere giustificate da un uso agricolo, evidenziando l'importanza del rispetto delle normative in materia edilizia.

Gli Ordini di Architetti, Ingegneri e Geometri di Milano ricorrono al TAR contro la chiusura dello Sportello unico per l’edilizia. La disposizione comunale interrompe i dialoghi tra progettisti e amministrazione, bloccando istruttorie e decisioni urbanistiche, e violando norme fondamentali di trasparenza e buon andamento.

E' il privato interessato che deve richiedere la fiscalizzazione dell'abuso edilizio dimostrando, in modo rigoroso e nella fase esecutiva, l'obiettiva impossibilità di ottemperare all'ordine di demolizione senza pregiudizio per la parte conforme.