Titoli Abilitativi

Ai fini del perfezionamento del secondo condono edilizio, il limite volumetrico di 750 metri cubi previsto dall'art. 39, comma 1 della legge 724/1994 è applicabile a tutte le opere, senza distinzione tra residenziali e non residenziali.

Il contributo di costruzione rappresenta un elemento essenziale quando si richiede un permesso di costruire per nuove edificazioni o ristrutturazioni, come stabilito dall’art. 16 DPR 380/01. Recentemente, la sentenza n. 1907/2024 del Tar Veneto ha obbligato alla restituzione del contributo di costruzione il comune di Bassano del Grappa per un intervento di manutenzione straordinaria leggera, dove non sono richiesti il pagamento dei suddetti oneri.

Quando le tettoie hanno caratteristiche e dimensioni tali da arrecare una visibile alterazione del compendio immobiliare al quale accedono, rientrano tra gli interventi di ristrutturazione edilizia per i quali è necessario il permesso di costruire.

Solo il privato può fornire, in quanto ordinariamente ne dispone, inconfutabili atti, documenti o altri elementi probatori che siano in grado di radicare la ragionevole certezza dell'epoca di realizzazione del manufatto a prima del 1967.

La ristrutturazione di un balcone richiede particolare attenzione per garantirne la sicurezza e preservare l'integrità dell'edificio. Il recente caso di abuso edilizio trattato dal TAR del Lazio (sentenza n. 16267/2024), evidenzia come l’ampliamento di un balcone in assenza di conformità alle autorizzazioni, comporti conseguenze legali.

Per il Consiglio di Stato, le variazioni essenziali vengono assoggettate al più severo regime sanzionatorio proprio della totale difformità, con conseguente demolizione, mentre quelle non essenziali restano ascritte al vizio della parziale difformità, 'punite' con una semplice ammenda pecuniaria. Ma il Salva Casa prevede la sanatoria semplificata anche delle variazioni essenziali.

La Regione Umbria recepisce in pieno le norme del Decreto Salva Casa integrando le disposizioni della legge regionale 1/2015 oppure prevedendo la diretta applicazione della legge nazionale. Il recepimento comporta un sensibile aumento delle sanzioni.

La verifica della doppia conformità deve estendersi anche alle norme antisismiche, non potendo sanare interventi che non rispettino queste disposizioni: l'autorizzazione sismica deve essere valida sia rispetto alle norme tecniche in vigore all'epoca dell'edificazione che al momento della domanda di sanatoria. Eventuali ampliamenti o modifiche devono quindi essere conformi anche alla normativa antisismica vigente al momento della richiesta di sanatoria.

Il cambio di destinazione d'uso da residenziale a commerciale integrava, prima dell'avvento del Decreto Salva Casa, un mutamento rilevante assentibile solo con permesso di costruire, mentre oggi, anche con opere edilizie (se assentibili con CILA), può essere sufficiente la presentazione di una SCIA.

L'impianto fotovoltaico è un sistema innovativo che converte l'energia solare in elettricità tramite celle fotosensibili raggruppate in pannelli, permettendo di produrre energia con ridotte emissioni di CO2. Per questi impianti risulta importante anche l’aspetto connesso alla progettazione sismica, come dimostrato da un caso in Emilia Romagna per un impianto da 2016 kW di picco (kWp).

La prova della risalenza di un'opera edilizia ad un epoca anteriore all'introduzione del titolo abilitativo obbligatorio per realizzarla deve essere rigorosa e fondarsi su documentazione certa e univoca e comunque su elementi oggettivi. Le prove si rinvengono ad esempio nei ruderi, nelle fondamenta nelle aerofotogrammetrie, mappe catastali.

Perché si possa consentire la fiscalizzazione dell'abuso edilizio, deve esserci contestualità tra i lavori conformi e quelli difformi, perché se manca qualsiasi collegamento con i tempi di ultimazione dell'originaria parte conforme, l'aggiunta è semplicemente una nuova costruzione abusiva.

La deroga all'agibilità, estesa ai due soli requisiti dimensionali igienico sanitari (altezza e superficie minima), è ammessa esclusivamente per interventi sul patrimonio edilizio esistente atti a garantirne il miglioramento delle caratteristiche igienico-sanitarie.

L'autorizzazione paesaggistica è una procedura necessaria per lavori su edifici vincolati, che si distingue in due categorie: l'autorizzazione ordinaria e semplificata. Il Consiglio di Stato con la sentenza n 8462/2024 ha chiarito che se ci sono motivi di illegittimità, un’autorizzazione paesaggistica può essere annullata.

Per la realizzazione di una tettoia aperta su tre lati non è, in linea di principio, richiesto il permesso di costruire, essendo sufficiente la presentazione di una SCIA, perché in questo caso si tratta di una pertinenza dell'edificio cui accede

Analisi dei cambiamenti apportati in materia di determinazione dello stato legittimo dell'immobile dal Decreto Salva Casa, con principi della giurisprudenza amministrativa in materia che possono essere utili per interpretare al meglio la nuova normativa, che si pone l'obiettivo, tra l'altro, del buon fine delle vicende traslative che possono riguardare gli immobili.

Se, al posto del balcone, si realizza una veranda destinata a locale cucina, si produce un aumento di cubatura (con contestuale cambio di destinazione d'uso) necessitante di permesso di costruire, e in sua mancanza sanzionabile con la demolizione. Si tratta infatti di una vera e propria ristrutturazione edilizia.

Il cambio destinazione d'uso da cantina a residenziale con opere, prima del Salva Casa, si configurava come intervento di ristrutturazione edilizia assentibile solo con permesso di costruire e, in sua assenza passibile di demolizione, mentre oggi, in caso di mutamento con opere 'minori' e sempre fermo restando le regole locali, è possibile procedere con una semplice SCIA.

Il condono edilizio di opere abusivamente realizzate in aree sottoposte a specifici vincoli è applicabile esclusivamente agli interventi di minore rilevanza indicati ai numeri 4, 5 e 6 dell'allegato 1 della legge 326 del 2003 (restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria) e previo parere favorevole dell'Autorità preposta alla tutela del vincolo.

Il restauro e il risanamento conservativo sono interventi edilizi fondamentali per preservare l'integrità e la funzionalità degli edifici storici in Italia, il paese con il più ricco patrimonio architettonico al mondo. La recente sentenza del TAR Campania 1789/2024 ha chiarito le differenze tra ristrutturazione e restauro conservativo, evidenziandone come le norme tutelino il diritto dei cittadini a preservare il proprio patrimonio immobiliare.

Se il proprietario o esecutore dell'abuso edilizio fornisce prove sufficienti per dimostrare che l'opera risale a prima del 1967 e quindi non necessitava di alcun titolo abilitativo, spetta al comune fornire elementi di prova contraria in mancanza dei quali l'ordinanza di demolizione deve essere annullata per difetto di istruttoria.

Perché possa essere esentata dal permesso di costruire, una tettoia deve essere strumentale all'opera accessoria principale, risultandone una pertinenza: se è di dimensioni modeste e non crea nuovo volume o superficie, rientra nell'edilizia libera o al massimo può richiedere una semplice SCIA.

La modifica della destinazione d'uso del sottotetto da deposito ad abitativo integra un mutamento di destinazione d'uso che interviene tra categorie funzionalmente autonome dal punto di vista urbanistico: prima del Salva Casa questo tipo di intervento si poteva effettuare solo col permesso di costruire, oggi a determinate condizioni può bastare la SCIA.

In virtù delle regole del Terzo condono edilizio, per gli abusi più rilevanti, che includono la creazione di nuove superfici o volumi su aree vincolate, la sanatoria non è possibile. La norma nazionale vieta infatti il condono per opere che creano nuove volumetrie in aree vincolate, con vincolo istituito prima della realizzazione delle stesse.