Titoli Abilitativi

La tolleranza costruttiva del 2% opera unicamente con riferimento ad interventi contemplati dal titolo edilizio, stabilendo che lo scostamento dei parametri dell'opera rispetto ai parametri assentiti non costituisce abuso se non supera quella percentuale, e deve essere rapportata alle misure di progetto riguardanti la specifica opera eseguita in difformità, non all'intero fabbricato.

L'elevazione di una parete perimetrale in blocchi di muratura munita di finestra con infisso in alluminio, in zona vincolata, è qualificabile come nuova costruzione e necessita del permesso di costruire

Che cosa è un abuso edilizio? quando diventa reato penale? quali sono le varie tipologie di abuso edilizio? quali sono i profili di responsabilità? Su questo e molto altro, questa chiara Guida contenente anche una tabella riassuntiva che offre una panoramica completa delle possibili violazioni e delle relative sanzioni.

La sanzione demolitoria colpisce congiuntamente il proprietario e il responsabile dell'abuso, senza alternativa: pertanto l'ordinanza di demolizione può essere emessa nei confronti del proprietario dell'immobile anche se non è responsabile della realizzazione dell'opera abusiva.

Permesso di costruire, CILA e SCIA sono strumenti essenziali nel contesto del Digital Building Permit, permettendo la digitalizzazione dei processi autorizzativi per l'urbanistica, l'edilizia privata, pubblica e le infrastrutture. Il programma di ricerca europeo CHEK si propone di migliorare l'interoperabilità tra sistemi informativi geografici e edilizi, promuovendo una gestione più efficiente e conforme alle normative.

Una tettoia avente carattere di stabilità e idonea ad una utilizzazione autonoma, oltre a non poter essere considerata una mera pertinenza, non può ricadere nell'ambito dell'attività edilizia libera, costituendo un'opera esterna per la cui realizzazione occorre un idoneo titolo edilizio.

Il nuovo condono 2024, annunciato dal MIT, riguarderà circa l'80% del patrimonio immobiliare italiano e sarà mirato alla regolarizzazione di piccole difformità o di irregolarità strutturali, come difformità formali o 'interne'. Le regole dovrebbero essere pronte entro la fine di maggio, come annunciato in Senato dal ministro Salvini.

Il mutamento d'uso da sottotetto e garage ad abitazione configura un cambio urbanisticamente rilevante (in quanto avvenuto tra categorie non omogenee), come tale soggetto al previo rilascio di un permesso di costruire, avendo determinato un aggravio del carico urbanistico.

L'ampliamento, tramite la chiusura di un terrazzo, che ha determinato un incremento sia di volumetria che di superficie utile in zona soggetta a più vincoli non può essere autorizzato tramite l'istituto del silenzio assenso, in quanto la formazione del titolo abilitativo per 'silentium' non si perfeziona con il mero decorrere del tempo, ma richiede la contestuale presenza di tutte le condizioni, i requisiti e i presupposti richiesti dalla legge per il rilascio del titolo stesso.

Il soppalco rientra nell'ambito degli interventi edilizi minori, per i quali il titolo abilitativo non è richiesto, se non incrementa la superficie dell'immobile e non è fruibile dalle persone.

Le verande realizzate sulla balconata di un appartamento, in quanto determinano una variazione planivolumetrica ed architettonica dell'immobile nel quale vengono realizzate, sono senza dubbio soggette al preventivo rilascio di permesso di costruire.

La diversa distribuzione degli ambienti interni mediante eliminazione e spostamenti di tramezzature, purché non interessi le parti strutturali dell'edificio, è considerata attività di manutenzione straordinaria assentibile con CILA. La SCIA serve, invece, in caso di intervento che incide sulle parti strutturali del fabbricato

Il condono previsto dall’art. 32 del decreto legge 269/2003 è applicabile esclusivamente agli interventi di minore rilevanza indicati ai numeri 4, 5 e 6 dell’allegato 1 (restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria) e previo parere favorevole dell’Autorità preposta alla tutela del vincolo.

Le tettoie sono opere edilizie riconducibili ad interventi per cui non necessiterebbe alcun permesso di costruire solo ove le stesse siano di ridotte e modeste dimensioni.

Un cambio di destinazione d'uso con opere (da parcheggio – deposito - cantina ad abitazione) e incremento di volumetria con modifica della sagoma (per la creazione di un nuovo locale deposito - cantina sotto il terrazzo), realizzato senza permesso di costruire, è un intervento abusivo di ristrutturazione edilizia da rimuovere.

In caso di condono, soltanto quando una concessione edilizia in sanatoria è stata ottenuta dall'interessato in base ad una falsa o comunque erronea rappresentazione della realtà materiale, è consentito alla PA di esercitare il proprio potere di autotutela, revocando la stessa.

Se le prove certificano la risalenza delle opere (creazione di nuovi volumi al di sotto della tettoia e creazione di una scala) agli anni '30 del 900, si può rientrare dentro una sanatoria speciale ed evitare sia la demolizione che la pesante sanzione pecuniaria.

Il mutamento della destinazione d'uso tra categorie funzionali ontologicamente diverse, anche senza opere edilizie, ove realizzato senza permesso di costruire, è sanzionabile con la misura ripristinatoria.

La presentazione della domanda di condono non autorizza l'interessato a completare né tantomeno a trasformare o ampliare i manufatti oggetto della richiesta, i quali, fino al momento dell'eventuale concessione in sanatoria, restano comunque abusivi. E' esclusa anche la possibilità di eseguire interventi soggetti a SCIA su manufatti abusivi che non siano stati sanati né condonati: se ciò accade, la domanda di condono decade e scatta la sanzione demolitoria.

La nozione di centro abitato, anche per quanto concerne le opere realizzate prima del 1967, va individuato nella situazione di fatto costituita dalla presenza di un aggregato di case continue e vicine, comunque suscettibile di espansione, ancorché intervallato da strade, piazze, giardini o simili.

Se tra il pergolato esistente al momento della presentazione della CILA (di estensione pari a mq tra 2500 e 3000) e quello realizzato (mq 4083) emerge uno scostamento, in termini di dimensioni, superiore a oltre 1000 mq, siamo in presenza di un abuso edilizio perché sarebbero serviti sia il permesso di costruire che l'autorizzazione paesaggistica.

Nell'ambito delle ristrutturazioni edilizie, non può rientrare nella categoria di restauro conservativo l'intervento di tamponatura effettuato sul balcone, che abbia portato ad un aumento della volumetria dello stesso immobile.

Quali certificazioni servono per vedere casa? Ci sono i documenti obbligatori? Cosa rischio se compro o vendo un immobile non conforme alle norme urbanistiche o non in regola con tutte le certificazioni tecniche? Proviamo a dare una risposta chiara a tutte queste domande e a introdurre la due diligence immobiliare.

Lo stato legittimo dell'immobile è quello riveniente dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa, nonché, se a questo siano susseguiti ulteriori titoli abilitativi, dal titolo che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio che ha interessato l'intero immobile o unità immobiliare.