Titoli Abilitativi

Per la realizzazione di una tettoia aperta su tre lati non è, in linea di principio, richiesto il permesso di costruire, essendo sufficiente la presentazione di una SCIA, perché in questo caso si tratta di una pertinenza dell'edificio cui accede

Analisi dei cambiamenti apportati in materia di determinazione dello stato legittimo dell'immobile dal Decreto Salva Casa, con principi della giurisprudenza amministrativa in materia che possono essere utili per interpretare al meglio la nuova normativa, che si pone l'obiettivo, tra l'altro, del buon fine delle vicende traslative che possono riguardare gli immobili.

Se, al posto del balcone, si realizza una veranda destinata a locale cucina, si produce un aumento di cubatura (con contestuale cambio di destinazione d'uso) necessitante di permesso di costruire, e in sua mancanza sanzionabile con la demolizione. Si tratta infatti di una vera e propria ristrutturazione edilizia.

Il cambio destinazione d'uso da cantina a residenziale con opere, prima del Salva Casa, si configurava come intervento di ristrutturazione edilizia assentibile solo con permesso di costruire e, in sua assenza passibile di demolizione, mentre oggi, in caso di mutamento con opere 'minori' e sempre fermo restando le regole locali, è possibile procedere con una semplice SCIA.

Il condono edilizio di opere abusivamente realizzate in aree sottoposte a specifici vincoli è applicabile esclusivamente agli interventi di minore rilevanza indicati ai numeri 4, 5 e 6 dell'allegato 1 della legge 326 del 2003 (restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria) e previo parere favorevole dell'Autorità preposta alla tutela del vincolo.

Il restauro e il risanamento conservativo sono interventi edilizi fondamentali per preservare l'integrità e la funzionalità degli edifici storici in Italia, il paese con il più ricco patrimonio architettonico al mondo. La recente sentenza del TAR Campania 1789/2024 ha chiarito le differenze tra ristrutturazione e restauro conservativo, evidenziandone come le norme tutelino il diritto dei cittadini a preservare il proprio patrimonio immobiliare.

Se il proprietario o esecutore dell'abuso edilizio fornisce prove sufficienti per dimostrare che l'opera risale a prima del 1967 e quindi non necessitava di alcun titolo abilitativo, spetta al comune fornire elementi di prova contraria in mancanza dei quali l'ordinanza di demolizione deve essere annullata per difetto di istruttoria.

Perché possa essere esentata dal permesso di costruire, una tettoia deve essere strumentale all'opera accessoria principale, risultandone una pertinenza: se è di dimensioni modeste e non crea nuovo volume o superficie, rientra nell'edilizia libera o al massimo può richiedere una semplice SCIA.

La modifica della destinazione d'uso del sottotetto da deposito ad abitativo integra un mutamento di destinazione d'uso che interviene tra categorie funzionalmente autonome dal punto di vista urbanistico: prima del Salva Casa questo tipo di intervento si poteva effettuare solo col permesso di costruire, oggi a determinate condizioni può bastare la SCIA.

In virtù delle regole del Terzo condono edilizio, per gli abusi più rilevanti, che includono la creazione di nuove superfici o volumi su aree vincolate, la sanatoria non è possibile. La norma nazionale vieta infatti il condono per opere che creano nuove volumetrie in aree vincolate, con vincolo istituito prima della realizzazione delle stesse.

La demolizione di un'opera abusiva è ingiunta al proprietario (o al possessore o detentore) attuale non a titolo di responsabilità effettiva o presunta nella commissione dell'illecito edilizio, ma in ragione del suo rapporto materiale con la cosa che lo rende, per il legislatore, destinatario passivo dell'ordine demolitorio/ripristinatorio.

La fiscalizzazione dell'abuso edilizio prevede la possibilità di sostituire la sanzione demolitoria con una pecuniaria in caso di parziali difformità, e quando non si possa procedere alla demolizione per pregiudizio della parte eseguita in conformità, ma non in caso di totali difformità o variazioni essenziali.

Una struttura che, pur avendo elementi simili a una pergotenda o a un pergolato, presenta caratteristiche di fissità, ancoraggio al suolo e chiusura perimetrale (ad esempio, teli di plastica, infissi, impianti tecnici come riscaldamento e ventilazione), trasformando di fatto uno spazio aperto in uno spazio chiuso e abitabile, richiede il permesso di costruire per essere realizzata.

Il termine di 24 mesi per beneficiare del silenzio assenso su una domanda di condono edilizio decorre dalla presentazione della medesima domanda, a condizione che la stessa risulti completa in ogni sua parte; la mancanza di uno dei requisiti impedisce che possa avviarsi il procedimento di sanatoria.

Analisi dei cambiamenti avvenuti negli anni al Testo Unico Edilizia, modificato in ultimo dal Decreto Salva Casa ma prima di esso 'rivisitato' ampiamente, tra l'altro, anche dalle norme sul Superbonus, e dal Decreto Sblocca Italia del 2014 che inserì disposizioni sull'urbanistica.

Il cambio di destinazione d'uso con passaggio da box auto a palestra è assimilabile a una nuova costruzione, in quanto rende un manufatto oggettivamente diverso da quello preesistente, con variazone degli standard e assentibile con permesso di costruire. Ma il Decreto Salva Casa, a determinate condizioni e fermo restando la possibilità dei comuni di fissare regole specifiche, ha aperto alla possibilità dei cambi d'uso rilevanti con la SCIA.

Quando un manufatto viene stravolto nelle sue caratteristiche essenziali, così come autorizzate, l'intervento è da qualificare non di ristrutturazione bensì di nuova costruzione.

Una tettoia di rilevanti dimensioni che modifica l'assetto del territorio e occupa aree e volumi diversi rispetto alla 'cosa principale' non può considerarsi pertinenza e richiede il permesso di costruire. Possono realizzarsi senza permesso solo le tettoie leggere non tamponate lateralmente su almeno tre lati, prive di autonomia e realizzate per valorizzare la fruizione al servizio dello stabile.

L'articolo 35 della legge 47/1985, per garantire che l'opera oggetto di condono presenti i necessari requisiti di sicurezza statica, richiede in primo luogo il deposito di una certificazione di idoneità statica sottoscritta da un professionista abilitato e, in caso di dichiarazione negativa, il deposito di un progetto di adeguamento.

Il cambio di destinazione d'uso degli immobili è regolato dall’art. 23-ter del testo unico dell’edilizia, che definisce diverse categorie funzionali. Il Consiglio di Stato, nella sentenza n. 7664/2024, ha chiarito che non sempre è applicabile il silenzio-assenso relativamente il cambio di destinazione d'uso.

La fiscalizzazione dell'abuso edilizio può essere applicata solo in casi in cui la demolizione dell'abuso comporti danni alla parte conforme dell'edificio, rendendo impossibile procedere alla demolizione senza pregiudicare l'intero fabbricato. Le prove di tale pregiudizio ricadono sul privato.

L'installazione di impianti solari fotovoltaici e termici sugli edifici sono considerate interventi di manutenzione ordinaria e non sono subordinate all'acquisizione di permessi, autorizzazioni o atti amministrativi di assenso comunque denominati, compresa l'autorizzazione paesaggistica

La CILA, comunicazione di inizio lavori asseverata, è un'importante pratica edilizia prevista dall'art. 6 bis del D.P.R. 380/2001. Il Consiglio di Stato ha affrontato la questione dell'efficacia della CILA con la sentenza n. 7743/2024. Quest’ultima ha confermato l'inefficacia della comunicazione a causa della mancanza di requisiti abitativi minimi in un immobile.

Per Palazzo Spada, il Comune non potrebbe rilasciare un certificato di agibilità che presuppone la salubrità dell'immobile se vi fosse un'illegittimità sul piano edilizio. Se viene rilasciato è perché è conforme anche al titolo abilitativo 'collegato', che ne ha consentito la costruzione o la trasformazione.