Titoli Abilitativi

La realizzazione di un campo di calcio munito di apposita recinzione e illuminazione, della dimensione di 50 metri per 30 e munito anche di panchine, integra un'apprezzabile trasformazione urbanistica e funzionale dell'area, che necessita di apposito titolo abilitativo.

Gli interventi che vanno ad alterare, anche sotto il profilo della distribuzione interna, l'originaria consistenza fisica dell'immobile e comportano l'inserimento di nuovi impianti e la modifica e ridistribuzione dei volumi rientrano nell'ambito della ristrutturazione edilizia.

L'ampliamento al piano rialzato con chiusura di un precedente terrazzo e creazione di un balcone, tale da comportare un sensibile aumento di superficie e di volumetria nonché modifica dell'aspetto esteriore dell’immobile, è ristrutturazione edilizia assentibile con permesso di costruire.

Non fa differenza, a livello edilizio/urbanistico, che la copertura di un pergolato sia costituita da lamelle di PVC (così come autorizzato dal permesso di costruire) o da un telo di plastica retraibile che, in quanto tale, non incide sulla consistenza del pergolato e sulla struttura già assentita.

L'opera edilizia può considerarsi ultimata solo col compimento delle rifiniture esterne e interne, quali intonaci o infissi. Inoltre, un intervento edilizio costituisce un completamento di un altro fabbricato se risponde "ad esigenze funzionali all'utilizzazione dell'opera nel suo complesso".

L'imposizione di un termine, anteriore alla data di scadenza per la presentazione della domanda di condono, entro cui gli immobili devono essere ultimati ha proprio lo scopo di evitare che si chieda di "sanare" un abuso non ancora commesso o ultimato.

Il soppalco è un intervento edilizio minore, per il quale comunque il permesso di costruire non è richiesto, se sia tale da non incrementare la superficie dell'immobile, ipotesi che si verifica solo nel caso in cui lo spazio realizzato col soppalco stesso consista in un vano chiuso, senza finestre o luci, di altezza interna modesta, tale da renderlo assolutamente non fruibile alle persone.

La semplice invocazione della categoria astratta della pergotenda non è sufficiente ad affermare che l'opera edilizia sia legittima, stante la violazione dei limiti dimensionali previsti dalla norma regolamentare comunale, che è parte integrante degli strumenti urbanistici comunali richiamati dall'art. 6 comma 1 del Testo Unico Edilizia.

Tar Lazio: un manufatto costituito da una vetrata ripiegabile posizionata sopra la ringhiera e fino al soffitto di una loggia esterna rispetto all'abitazione non è una VePA assentibile in edilizia libera, ma un'opera che aumenta la superficie lorda e che quindi richiede il permesso di costruire.

Italia Solare ha pubblicato un interessante documento guida dedicato ai cittadini di Roma - ma che può essere di riferimento anche in altre parti d'Italia - per la corretta installazione di pannelli fotovoltaici sui tetti delle abitazioni alla luce delle recenti semplificazioni normative nazionali, ma tenendo presenti i riferimenti che possono coesistere nei Regolamenti comunali.

Approfondimento su tutte le criticità del nuovo schema di decreto sull'agibilità degli edifici: incidenza delle politiche energetiche e requisiti igienico-sanitari, coesistenza di prestazioni e prescrizioni, destinatari delle norme, problema dell'efficacia.

Delle strutture stabilmente ancorate al suolo, costituenti anch'esse, al di là di ogni ragionevole dubbio, interventi di nuova costruzione necessitanti un permesso di costruire, sono abusive senza la richiesta del titolo abilitativo.

La realizzazione su di un preesistente terrazzo di un nuovo fabbricato, seppur a carattere pertinenziale, in muratura e legno, con creazione di nuovi volumi e superfici utili a fini residenziali ed un'evidente alterazione dei prospetti e della sagoma dell'edificio condominiale non può che rientrare nel paradigma normativo della ristrutturazione edilizia pesante, assentibile con permesso di costruire o, al massimo, con SCIA 'alternativa'.

Le Vetrate Panoramiche Amovibili (VePA) rappresentano una soluzione molto interessante, sia dal punto di vista della qualità architettonica che dal punto di vista energetico. Vediamo insieme quali sono le caratteristiche di questa tecnologia e quali sono i benefici che sono in grado di apportare

La pergotenda in plastica ritraibile con pannelli laterali di vetro scorrevoli richiudibili a pacchetto non presenta caratteristiche tali da costituire un organismo edilizio rilevante e non necessita dunque di titolo abilitativo.

Il comune ha il potere-dovere di valutare la documentazione prodotta, in sede di richiesta di rilascio di un titolo edilizio, al fine di dimostrare la legittimazione dell'istante a disporre delle aree relative.

La distinzione tra vincoli assoluti e relativi non rileva al fine della condonabilità delle opere, stante il chiaro disposto legislativo che richiama (in modo indifferenziato) opere che siano state realizzate su immobili soggetti a vincoli imposti sulla base di leggi statali e regionali.

Se il fabbricato oggetto della istanza di condono ha superato la cubatura di 750 mc prevista come limite massimo dall’art. 39 della legge 724/1994, la sanatoria straordinaria non è possibile. Tale limite volumetrico non è aggirabile in alcun modo, tanto meno presentando istanze di condono 'separate'.

La copertura, anche parziale, di un pergolato configura la caratteristica che modifica la natura dell'opera, trasformando il pergolato stesso in una tettoia, con conseguente necessità di richiedere il titolo abilitativo edilizio (permesso di costruire).

La realizzazione di 5 mini appartamenti in luogo del parcheggio assentito portano per forza di cose all'ordine di demolizione trattandosi di interventi che necessitano di permesso di costruire, visto l'incremento di volume e superficie che comportano.

Il rifacimento di una porzione di muratura perimetrale ammalorata, realizzata nel rispetto degli elementi formali e strutturali dell'edificio originario, può integrare, in determinate condizioni, un intervento di risanamento conservativo.

Dopo le esternazioni del ministro Salvini sul possibile ritorno di un nuovo 'mini' condono edilizio, ecco un approfondimento a maglie larghe sul tema: le norme di prevenzione e repressione degli abusi attuali, le norme sul pregresso, la responsabilità degli insuccessi, l'inefficacia delle norme attuali, la repressione materiale, la verifica delle forze in campo.

Per il Tar Sardegna, l'installazione di pannelli solari in aree soggette a vincolo non rientra nella categoria di edilizia libera e necessita di comunicazione di inizio lavori, anche perché il Regolamento comunale vieta di posizionare nelle pareti esterne (comprese quelle orizzontali) apparecchiature tecnologiche che non risultano in armonia architettonica con le pareti del fabbricato ed il suo intorno.

Esistono due criteri alternativi per la verifica del requisito dell'ultimazione, rilevante ai fini del rilascio del condono edilizio: il criterio "strutturale", che vale nei casi di nuova costruzione; e il criterio "funzionale", che opera, invece, nei casi di opere interne di edifici già esistenti oppure di manufatti con destinazione diversa da quella residenziale.