Titoli Abilitativi

Con l’approvazione ed entrata in vigore del Dlgs 222/2016, che ha modificato il Dpr 380/2001, i titoli abilitativi in edilizia sono: CILA (comunicazione inizio attività asseverata), SCIA (segnalazione certificata di inizio attività) e PDC (permesso di costruire).

Non va poi dimenticato l'ampio settore dell'edilizia libera, settore in cui sono inclusi tutti gli interventi che non necessitano di alcun titolo.

Il Testo Unico per l’Edilizia – DPR 380/2001 – ha subito profonde modifiche, prima ad opera del decreto-legge 69/2024 e poi della legge di conversione 105/2024. Ecco il testo coordinato in PDF aggiornato a luglio 2024, con l’evidenza delle modifiche e un praticissimo indice interattivo che consente una pratica consultazione.

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Stato legittimo degli immobili e Decreto Salva Casa

Le regole sul nuovo stato legittimo degli immobili dopo le novità apportate all'art.9-bis del Testo Unico Edilizia da parte del Decreto Salva Casa continuano a creare problematiche interpretative figlie della possibile (o impossibile?) verifica, da parte del comune, del titolo abilitativo rilasciato o assentito, che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio che ha interessato l'intero immobile o l'intera unità immobiliare. Analisi della questione, implicazioni, conseguenze e prime pronunce giurisprudenziali sul tema.

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CILA Superbonus: il comune deve aiutare il privato applicando il soccorso istruttorio

La dichiarazione di inefficacia della CILA Superbonus è lesiva dei diritti del privato e quindi impugnabile e il comune deve assistere il cittadino/contribuente nella correzione di eventuali errori, secondo il principio del soccorso istruttorio, che consente all'istante di rimediare ad omissioni, inesattezze e irregolarità della documentazione amministrativa

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Fiscalizzazione dell'abuso edilizio: le Regioni non possono abbassare i prezzi

Secondo la Corte Costituzionale, le regole della fiscalizzazione dell'abuso sono stabilite dal Testo Unico Edilizia e una Regione o Provincia autonoma non può modificarle o stabilire dei prezzi inferiori della sanzione pecuniaria alternativa alla demolizione, in caso di impossibilità di ripristinare lo stato originario dei luoghi, in quanto le disposizioni devono essere applicate uniformemente su tutto il territorio nazionale.

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Ristrutturazione, nuova costruzione, restauro: occhio alle differenze

L'intervento di ristrutturazione edilizia riguarda le modifiche su un edificio già esistente, senza alterarne le caratteristiche fondamentali. Ma se le trasformazioni determinano un significativo aumento volumetrico o una modifica sostanziale della forma e della sagoma rispetto alla struttura originaria, l'intervento si configura come nuova costruzione.

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Il cambio di destinazione d’uso è vincolato al permesso di costruire

Il cambio di destinazione d'uso nel settore edilizio è un'operazione urbanistica che consente di modificare la funzione di un immobile e non può avvenire senza il rispetto della norma. Una recente sentenza del TAR Campania ha confermato la legittimità di un'ordinanza di demolizione emessa per opere abusive, evidenziando l'importanza delle autorizzazioni nel rispetto delle normative urbanistiche e paesaggistiche nel cambio di destinazione d’uso.

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Abusi edilizi maggiori: la sanatoria condizionata previa accordo col comune è inammissibile

Il concetto di doppia conformità richiesto ai fini della concessione della sanatoria ordinaria e dell'accertamento di conformità presuppone una verifica di rispondenza al regime urbanistico vigente sia all'atto dell’effettuazione dei lavori che della presentazione dell'istanza in senso statico. Ma il Salva Casa, per gli abusi minori, ha rivoluzionato le regole.

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I titoli abilitativi nell'edilizia sono atti amministrativi necessari per poter eseguire interventi edilizi su edifici o terreni. Questi titoli sono strumenti di controllo dell'attività edilizia da parte delle autorità pubbliche e garantiscono che le opere rispettino le normative urbanistiche e di sicurezza.

Ecco i titoli abilitativi edilizi in Italia:

PDC - Permesso di costruire: Questo è il titolo abilitativo principale per gli interventi di nuova costruzione, ampliamento, ristrutturazione urbanistica e interventi di ristrutturazione edilizia di rilevante impatto. Viene rilasciato dal Comune dopo una valutazione di conformità alle norme urbanistiche, edilizie e ambientali.

SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività): È una procedura semplificata per interventi di manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia leggera e altri interventi minori. La SCIA permette di iniziare i lavori immediatamente dopo la presentazione della segnalazione, senza attendere un'autorizzazione formale, ma sottoponendosi comunque ai controlli successivi.

CILA (Comunicazione Inizio Lavori Asseverata): Necessaria per interventi di manutenzione straordinaria di minore entità, come modifiche interne senza alterazione della volumetria complessiva dell'edificio o modifiche esterne che non comportano aumento di superficie. Anche in questo caso, i lavori possono iniziare subito dopo la presentazione della comunicazione.


Edilizia libera: Include una serie di interventi che non richiedono titoli abilitativi specifici, come le opere di manutenzione ordinaria, interventi di eliminazione delle barriere architettoniche senza opere strutturali, installazione di pannelli solari e fotovoltaici al di fuori dei centri storici, e altre attività minori definite dalla legge.


Ogni tipo di intervento edilizio deve essere realizzato nel rispetto delle normative tecniche e urbanistiche vigenti, e in alcuni casi potrebbe essere necessario ottenere ulteriori autorizzazioni o nulla osta, ad esempio in aree sottoposte a vincoli paesaggistici o ambientali.

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Quando un portico in legno lamellare si deve considerare un abuso edilizio

Il portico in legno è una struttura architettonica esterna che unisce funzionalità e design, conferendo calore e charme agli spazi abitativi. Tuttavia la sentenza del Tar del Lazio disquisisce in merito ad un caso di abuso edilizio di un portico in legno lamellare realizzato senza le dovute autorizzazioni. La sentenza sottolinea l'importanza di rispettare le normative edilizie, evidenziando come le modifiche significative alla volumetria di un edificio richiedano un permesso di costruire.

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Abuso Edilizio

Rivestimenti datati e decori di pregio non bastano! Respinto il ricorso contro l'ordinanza di demolizione degli abusi

Le tegole marsigliesi sono un elemento tradizionale di rivestimento delle coperture a falde, apprezzate per la loro estetica e funzionalità. Recentemente, una sentenza del Tar della Toscana ha chiarito che l'epoca di realizzazione dell'abusi e l'uso di tegole marsigliesi o altre finiture correnti col contesto, benché esteticamente valide, secondo le prescrizioni normative non può basta a “giustificare” opere edilizie abusive in aree vincolate. Per questo motivo il committente di un porticato realizzato senza permessi è stato condannato alla demolizione dello stesso.

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Titoli Abilitativi

Il certificato di destinazione urbanistica può essere usato per dimostrare l’illegittimità di un titolo abilitativo

Il Certificato di Destinazione Urbanistica (CDU) è un documento rilasciato dai Comuni che offre informazioni dettagliate sulla situazione urbanistica di un sito o di un immobile, basandosi sul Piano Regolatore Generale (PRG) o sul Piano Urbanistico (PU). La recente sentenza del Consiglio di Stato n. 852/2025 ha evidenziato l'importanza del CDU nel caso di un intervento edilizio in zona agricola, respingendo un permesso di costruire che avrebbe “bypassato” le normative urbanistiche vigenti e la necessità di preservare la destinazione agricola dell'area.

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Abuso Edilizio

Vano scala e tettoia in zona vincolata: senza autorizzazione paesaggistica si demolisce

In zona vincolata, anche se si ritenessero le opere pertinenziali o precarie e, quindi, assentibili con mera DIA o SCIA, l'applicazione della sanzione demolitoria è comunque doverosa ove non sia stata ottenuta alcuna autorizzazione paesaggistica.

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Titoli Abilitativi

Quando i gazebi non rientrano nell’edilizia libera

I gazebi sono apprezzati elementi di arredo per spazi esterni, essi possono essere realizzati in vari materiali e forme, offrendo ombra e protezione oltre spazi per il relax e la socializzazione. Tuttavia, la loro legittimità come opere di edilizia libera è soggetta a requisiti specifici come chiarisce la sentenza n 15/2025 del TAR Trento che sottolinea anche come la presenza di fondazioni, impianti elettrici e chiusure laterali non consente di considerare una struttura come gazebo.

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Ristrutturazione o nuova costruzione? Confini, conseguenze, abusi edilizi

Un sottotetto che diventa abitabile con suddivisione in più ambienti, tetto a quattro falde, abbaini e balconi non può rientrare nella ristrutturazione edilizia ma configura una nuova costruzione, in quanto comporta un incremento volumetrico rilevante.

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T.U. Edilizia

Il MIT vuole riorganizzare il settore delle costruzioni: ecco le proposte congiunte dei professionisti

Il Ministero delle Infrastrutture ha avviato una consultazione per riformare la normativa edilizia, raccogliendo proposte dagli ordini professionali su semplificazione, digitalizzazione e sostenibilità. Tra i temi chiave: revisione dei titoli abilitativi, definizione delle difformità, integrazione delle Norme Tecniche, equo compenso e rigenerazione urbana.

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Titoli Abilitativi

Tamponatura del vano scale: crea volume e richiede il permesso di costruire

Nelle costruzioni edili, la tamponatura ha funzione di delimitazione e chiusura degli ambienti di un fabbricato, per cui è idonea a creare volume, perimetrando lo spazio nelle sue tre tipiche dimensioni (lunghezza, larghezza e profondità), e necessitando del permesso di costruire per essere assentita.

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Condominio

Condomini: quando le vedute al piano terra possono affacciarsi su spazi condominiali

Le luci e vedute sono delle aperture che presentano delle differenze fondamentali sottolineate anche dall'art. 900 del codice civile. In una recente sentenza del Tar di Bolzano (n. 27/2025) si chiarisce quali siano le condizioni per quali le finestre delle abitazioni al piano terra possono affacciarsi legittimamente sugli spazi condominiali.

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Salva Casa

Attestazione conformità sismica e sanatoria condizionata nel Salva-Casa: a quali NTC fare riferimento?

L’attestazione di conformità sismica delle tolleranze edilizie (art. 34 bis comma 3 T.U.E.), così come la sanatoria condizionata (art. 36 bis comma 2) sono le principali novità introdotte dal decreto Salva-Casa, che risultano tuttavia ancora di non così scontata interpretazione. L’articolo vuole offrire alcune riflessioni in particolare su quali norme tecniche delle costruzioni (NTC) il tecnico strutturista dovrebbe fare riferimento ai fini della valutazione della sicurezza sismica delle difformità sanabili con il Salva-Casa.

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Titoli Abilitativi

L’inadeguatezza della SCIA per le nuove costruzioni

La Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA) è un documento fondamentale nell'ambito edilizio, che consente di avviare lavori di ristrutturazione, ampliamento e manutenzione straordinaria senza dover ricorrere al permesso di costruire. Ma un caso emblematico è stato presentato alla Tar Veneto (sentenza n. 2868/2024), il quale ha respinto un ricorso contro un provvedimento comunale che vietava l'uso della SCIA per un intervento classificabile come invece nuova costruzione.

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Abuso Edilizio

Sottotetti termici abitabili e tolleranze costruttive: quando scatta l'abuso edilizio

Per essere modifiche legittime, le difformità rispetto al progetto originario devono rientrare entro determinati limiti percentuali, peraltro modificati dal recente Decreto Salva Casa. Il recupero dei sottotetti termici è ammesso solo se l'immobile è stato realizzato legittimamente o sanato, con rispetto delle altezze dettate dalla norma regionale di riferimento.

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Abuso Edilizio

Immobili ante 1967 regolari anche senza permesso: servono prove certe

Per provare la legittimità di un immobile abusivo costruito prima del 1967 fuori dal centro urbano e quindi regolare anche senza licenza edilizia, il privato deve produrre documentazione certa e univoca e le eventuali aerofotogrammetrie devono essere chiare

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Ristrutturazione

Demolizione e ricostruzione o nuova costruzione? Le differenze

Il criterio distintivo tra l'intervento di demolizione e ricostruzione e la nuova costruzione è costituito, nel primo caso, dall'assenza di variazioni del volume, dell'altezza o della sagoma dell'edificio.

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Titoli Abilitativi

L’autorizzazione paesaggistica può rendere inefficace una SCIA?

L'autorizzazione paesaggistica è un atto amministrativo necessario e vincolante per l'esecuzione di lavori edilizi in aree soggette a vincoli paesaggistici. Essa è regolata dal Codice dei beni culturali e del paesaggio (DLGS 42/2004). La recente sentenza del Tar per il Lazio n. 23353/2024 mette in evidenza l'importanza di tale autorizzazione, ribadendo come la sua assenza renda inefficace la segnalazione certificata di inizio attività (SCIA).

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Titoli Abilitativi

CILA Superbonus: non si può utilizzare per demolizioni e ricostruzioni parziali o totali

Gli interventi di efficientamento energetico e adeguamento antisismico possono rientrare nella categoria della manutenzione straordinaria e quindi essere realizzabili con la CILA Superbonus (CILA-S), purché non comportino demolizione e ricostruzione. Le demo-ricostruzioni, sia parziali che totali, necessitano infatti di un altro titolo abilitativo, essendo fuori dal perimetro della CILA-S.

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Abuso Edilizio

Quando la demolizione diventa multa: tutti gli abusi edilizi che possono essere fiscalizzati

Con il termine fiscalizzazione dell'abuso si intende un rimedio 'sanzionatorio' alternativo eccezionalmente concesso in luogo della demolizione, possibile in caso di ristrutturazione edilizia eseguita in mancanza di titolo, totale difformità o variazione essenziale, previa motivato accertamento del comune sull'impossibilità di ripristino, e di opere eseguite in parziale difformità dal permesso di costruire qualora la demolizione non possa avvenire senza pregiudizio della parte conforme.

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Abuso Edilizio

Abusi edilizi: si può demolire anche in assenza di SCIA

Le opere realizzate in difformità o in assenza di SCIA non sono sempre soggette alla mera sanzione pecuniaria, in quanto anche gli interventi edilizi soggetti al regime della SCIA possono essere sanzionati con la demolizione tutte le volte in cui risultino contrastanti con la normativa urbanistica ed edilizia.

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