T.U. Edilizia

Il concetto di tolleranza in edilizia è stato completamente ridisegnato dal Salva Casa Dl 69/2024 convertito in legge 105/2024). È fondamentale conoscerne le caratteristiche, in quanto si tratta della forma più conveniente per regolarizzare determinate difformità. In questo articolo proviamo a fare chiarezza sui tipi di tolleranze, sulle dichiarazioni da fare, sulle nozioni principali, con schemi ed esempi pratici.

La richiesta del permesso di costruire o della SCIA in sanatoria, subordinata al pagamento di specifiche somme, va presentata al comune con allegata una dichiarazione del professionista tecnico abilitato che accerti le necessarie conformità. Previsti specifici tempi di 'reazione' del comune con silenzio-assenso in caso di inerzia.

La realizzazione di una tettoia va configurata sotto il profilo urbanistico come intervento di nuova costruzione, richiedendo quindi il permesso di costruire, allorché difetti dei requisiti richiesti per le pertinenze e per gli interventi precari.

Per beneficiare del nuovo regime sulle tolleranze costruttive ed esecutive della Legge Salva Casa in zona sismica, il professionista tecnico deve produrre un attestazione corredata della documentazione tecnica sull'intervento predisposta sulla base del contenuto minimo richiesto dall’articolo 93, comma 3, del Testo Unico Edilizia.

Prima del Decreto Salva Casa serviva il permesso di costruire per un cambio di destinazione d'uso tra categorie funzionali non omogenee, e per di più con opere, mentre oggi può bastare una SCIA ma attenzione alle specifiche condizioni previste dagli strumenti urbanisici comunali.

Il Decreto Salva Casa non incide in modo significativo sui titoli abilitativi richiesti per gli interventi edilizi e sulle procedure amministrative da seguire per il loro rilascio o presentazione, con l'unica eccezione delle nuove ipotesi di attività edilizia libera.

In tema di fiscalizzazione dell'abuso edilizio, l'applicazione della sanzione pecuniaria in luogo di quella demolitoria ha connotati residuali, dovendo il privato fornire precisi elementi in grado di supportare l'impossibilità di rimozione delle opere abusive senza inficiare la staticità di quelle regolarmente eseguite.

Tra i titoli idonei a stabilire lo stato legittimo sono ricompresi, previo pagamento delle relative sanzioni o oblazioni, quelli rilasciati o formati in applicazione delle norme sul permesso in sanatoria.

Per ottenere la sanatoria edilizia, l'epoca di realizzazione dell'intervento è provata mediante la documentazione di cui all'articolo 9-bis, comma 1-bis, quarto e quinto periodo del Testo Unico Edilizia

Se la chiusura del balcone comporta un ampliamento di volumetria, è un'opera di ristrutturazione edilizia assentibile con permesso di costruire

Il Decreto "Salva Casa", ora Legge 105/2024, è parzialmente applicabile in Sicilia per via dall'autonomia speciale della regione necessitando distinzione tra norme già recepite e quelle da approvare. Questa legge offre opportunità importanti, richiedendo una preparazione adeguata agli operatori del settore per l'implementazione delle nuove regole.

Lo sportello unico per l'edilizia può condizionare il rilascio del provvedimento di sanatoria alla realizzazione, da parte del richiedente, degli interventi edilizi necessari ad assicurare l'osservanza della normativa tecnica di settore relativa ai requisiti di sicurezza e rimozione delle opere che non possono essere sanate.

Disponibile online il dossier ANCE che esplora le diverse normative regionali sulle variazioni essenziali (difficili da definire uniformemente a livello nazionale).

Il webinar promosso dall'ordine degli Architetti di Roma si terrà online l'11 settembre 2024, primo di una serie dedicata al D.L. "Salva-Casa", esplorerà temi come lo stato legittimo, i cambi di destinazione d'uso, le tolleranze costruttive e le deroghe alle norme di agibilità. Partecipando, i professionisti potranno acquisire 3 crediti formativi.

L'articolo analizza le deroghe igienico-sanitarie introdotte dal "Salva-casa" nel Testo Unico dell’Edilizia, evidenziando incongruenze e problematiche procedurali. Tra le varie criticità, l'inserimento di generiche prescrizioni di miglioramento di requisiti igienico-sanitari difficili quindi da applicare e la richiesta di un non chiaro "assenso" amministrativo, aumentano l'incertezza e il rischio applicativo di queste norme transitorie.

La legge 105 “Salva Casa” è stata pubblicata in Gazzetta Ufficiale ed entra in vigore. Il provvedimento contiene novità di assoluto rilievo che modificano il Testo Unico Edilizia in diversi punti: cambia lo stato legittimo dell'immobile, si possono assentire con SCIA i cambi di destinazione d'uso con opere, la sanatoria si allarga dalle parziali difformità alle variazioni essenziali, aumenta il 'perimetro' delle tolleranze costruttive. All'interno, scaricabile in pdf, anche il DPR 380/2001 aggiornato al Salva Casa.

La sanatoria è una delle procedure più complesse previste dalla disciplina edilizia. Il Salva Casa ha modificato in maniera importante la norma, non senza criticità o contraddizioni. Tra le note positive la semplificazione di alcune fattispecie e più in generale l’allargamento delle maglie per la regolarizzazione. Ecco un quadro generale sulle norme e procedure applicabili per sanare le difformità edilizie.

L'articolo analizza la recente modifica dei requisiti igienico-sanitari per gli immobili esistenti, evidenziando la complessità e le contraddizioni nelle sue disposizioni. La norma consente deroghe per l'uso abitativo di unità edilizie esistenti, con restrizioni sull'altezza dei locali e la superficie minima, applicabili solo se si soddisfa il requisito di adattabilità e se sono previsti interventi di recupero o ristrutturazione.

La legge Salva-casa introduce una revisione delle tolleranze edilizie per interventi realizzati prima del 24 maggio 2024, riconoscendo le prassi costruttive meno precise del passato. Non si tratta di una sanatoria, ma di un adeguamento normativo che considera la tollerabilità delle difformità secondo il contesto storico, legittimando implicitamente le pratiche locali e richiedendo un'interpretazione sensata delle norme in base al periodo in cui le opere sono state eseguite.

Le innovazioni della recente legge Salva-Casa non sono a costo zero per la pubblica amministrazione chiamata (nei suoi Organi e nelle sue strutture tecniche) a nuovi compiti per i quali si dubita possa essere immediatamente dotata delle necessarie professionalità.  Questo è un problema per la corretta e compiuta applicazione normativa che potrebbe vedere deluse le aspettative sorte intorno al provvedimento. L’Autore le estrapola dalle pieghe della legge in un commento cumulativo che ne evidenzia le criticità.

L’Adunanza plenaria del Consiglio di Stato interviene sul tema della realizzazione parziale delle opere oggetto di un permesso di costruire, dichiarato decaduto a seguito del decorso del termine triennale previsto dall’art 15 DPR 380/01, fornendo alcuni elementi interpretativi che consentono di definire il regime giuridico di varie fattispecie che si possono prospettare, dalla realizzazione di scheletri sino alla edificazione di manufatti autonomi funzionalmente.

In questo articolo l’Autore affronta i presumibili impatti sull’apparato pubblico e privato cui è demandata l’applicazione normativa evidenziandone la complessità interpretativa, ovvero l’“adeguatezza” della norma alla capacità di metterla in pratica. Che, al di là del merito tecnico, potranno essere condizionanti l’efficacia.

Il Testo Unico per l’Edilizia – DPR 380/2001 – ha subito profonde modifiche, prima ad opera del decreto-legge 69/2024 e poi della legge di conversione 105/2024. Ecco il testo coordinato in PDF aggiornato a luglio 2024, con l’evidenza delle modifiche e un praticissimo indice interattivo che consente una pratica consultazione.

Quali sono gli articoli del TUE modificati dal Salva Casa? All'interno una rassegna delle modifiche apportate dalla Legge n.105 di conversione del Decreto Salva Casa, articolo per articolo.