T.U. Edilizia

Il processo di liberalizzazione dei procedimenti in edilizia ha posto fin qui forse più problemi di quanti non ne abbia risolti; certamente ha indotto l’interprete a ri-costruire (o forse meglio “a costruire ex novo”) un assetto logico-giuridico che ancora non ha trovato unanime configurazione.
Il che è fonte di incertezze operative che si riflettono inevitabilmente sulla certezza della legittimità degli esiti di questi procedimenti; tema che abbiamo già più volte affrontato e che torna di attualità nella disamina della recentissima sentenza del Consiglio di Stato qui in commento.
Ermete Dalprato

La fiscalizzazione dell'abuso edilizio non condiziona la legittimità della ordinanza di demolizione, trattandosi di sub-procedimento che assume rilievo nella successiva fase di esecuzione della stessa. La valutazione, cioè, circa la possibilità di dare corso alla applicazione della sanzione pecuniaria in luogo di quella ripristinatoria costituisce una mera eventualità della fase esecutiva, successiva alla ingiunzione a demolire.

L'intervento edilizio deve essere considerato unitariamente nel suo complesso, senza possibilità di scindere e considerare separatamente le sue componenti. Il regime dei titoli abilitativi edilizi, cioè, non può essere eluso attraverso la suddivisione dell'attività edificatoria finale.

Per il reato di lottizzazione abusiva è sufficiente che il frazionamento fondiario sia stato realizzato senza uno strumento urbanistico attuativo o di un piano convenzionato.

La sostituzione di un casotto a servizio dell'appartamento e di un gazebo con un vero e proprio locale abitativo, realizzando il cambio di destinazione d'uso a fini residenziali di tali locali accessori, configura una ristrutturazione edilizia con variazioni essenziali.

In edilizia, eccedono dal perimetro del risanamento conservativo e rientrano nella ristrutturazione gli interventi che portano a un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal preesistente.

Per evitare la responsabilità per illecito edilizio, il direttore dei lavori deve provare di aver interrotto ogni rapporto d'ordine professionale col proprietario dell'immobile. Non basta, quindi, addossargli la colpa.

Se l'autore dell'abuso edilizio non è il proprietario esclusivo del bene, il comune ha un onere aggravato di approfondimento della posizione dei contitolari.

L'art. 31 comma 2 della legge 47/1985 prevede due criteri alternativi per la verifica del requisito dell'ultimazione, rilevante ai fini del rilascio del condono: si tratta del criterio «strutturale», che vale nei casi di nuova costruzione; e del criterio «funzionale», che opera, invece, nei casi di opere interne di edifici già esistenti oppure di manufatti con destinazione diversa da quella residenziale.

Due campi da tennis e di un campo da padel realizzati su idoneo sottofondo e delimitati lungo tutto il perimetro con opere accessorie, edificati senza titolo su terreno posto in zona agricola, sono opere abusive che vanno demolite.

Una struttura portante in legno lamellare di 3 pilastri e 7 travi orizzontali, imperniate al torrino, coperta con doghe in legno non è configurabile come pergotenda.

L'apertura e la chiusura di porte o finestre in zona vincolata configura una ristrutturazione edilizia. Non possono considerarsi, infatti, interventi di manutenzione nè ordinaria nè straordinaria, neppure dopo l'avvento del DL Semplificazioni

La realizzazione di una mansarda, a quota piano terzo di fabbricato pre-esistente, con struttura portante in ferro e sovrastanti lamiere coibentate a falda inclinata, di circa mq. 160, nonché di una tettoia di circa mq. 35 prospiciente la cucina, non può qualificarsi come ristrutturazione edilizia perché comporta la realizzazione di nuovi volumi (per lo più in zona vincolata).

Per costruire un porticato in cemento armato e tegole è necessario il permesso di costruire o, al limite, la SCIA alternativa al permesso.

La sostituzione del solaio di copertura in assenza del necessario preavviso con allegato il progetto e dell'autorizzazione sismica preventiva è una palese violazione degli artt. 93 e 94 del Testo Unico Edilizia.

Il Consiglio Nazionale Ingegneri ha presentato proposte per la revisione del Testo Unico per l'Edilizia, mirate a semplificare i processi, favorire gli operatori del settore e regolarizzare le piccole difformità nel patrimonio edilizio esistente.

Tra le novità dell'ultimo DDL di rigenerazione urbana, che ricalca quasi completamente quello precedente, ci sono l'introduzione di nuovi bonus fiscali ad hoc, l'utilizzo delle gare di progettazione e l'introduzione di deroghe regionali alle distanze tra costruzioni.

In materia di annullamento di titoli abilitativi in autotutela da parte della PA, le rappresentazioni non veritiere – non accertate come falso nell'ambito di un procedimento penale – non determinano l'insorgenza di un interesse dell'amministrazione al ripristino della legalità violata.

Una struttura, seppur smontabile, di rilevanti dimensioni, pari a circa 100 metri quadrati, su pedana sovrapposta al terreno e con copertura costituita da materiale plastico sorretta da elementi verticali in legno di elevato spessore, non può configurarsi come pergotenda e necessità del permesso di costruire.

L'obbligo di dare preavviso, fissato dall'art. 93 del Testo Unico Edilizia, decade solo nel caso di «varianti di carattere non sostanziale», mentre l'obbligo di attendere l'autorizzazione prima di iniziare i lavori, previsto dall'art. 93, viene meno nel più esteso ambito degli interventi di «minore rilevanza» o «privi di rilevanza».

Gli interventi di manutenzione ordinaria riguardano le sole opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti

Ai fini di cui agli artt. 83 e seguenti del Testo Unico Edilizia, i calcoli strutturali devono essere presentati - e verificati - con riguardo ad ogni parte del fabbricato, come chiaramente prescritto, ad esempio, nell'art. 84, comma 1, del citato Testo Unico.

Sono sempre assoggettati a titolo edilizio le opere di scavo, sbancamento e livellamento del terreno finalizzate ad usi diversi da quelli agricoli e la realizzazione di muri di contenimento.

La realizzazione di un soppalco con superficie consistente non è un intervento di minore rilevanza (restauro, risanamento o manutenzione straordinaria), ma una ristrutturazione edilizia non condonabile in area vincolata in virtù delle regole del Terzo Condono Edilizio.