T.U. Edilizia

Tra l'inquadramento in ristrutturazione o nuova costruzione, per la demolizione e ricostruzione, 'balla' la modifica della sagoma del fabbricato rispetto alla preesistenza: tutto dipende dal momento in cui si sono apportati gli interventi, considerando le tantissime modifiche normative succedutesi nel tempo.

Il mutamento della destinazione d'uso tra categorie funzionali ontologicamente diverse, anche senza opere edilizie, ove realizzato senza permesso di costruire, è sanzionabile con la misura ripristinatoria.

Se tra il pergolato esistente al momento della presentazione della CILA (di estensione pari a mq tra 2500 e 3000) e quello realizzato (mq 4083) emerge uno scostamento, in termini di dimensioni, superiore a oltre 1000 mq, siamo in presenza di un abuso edilizio perché sarebbero serviti sia il permesso di costruire che l'autorizzazione paesaggistica.

Nell'ambito delle ristrutturazioni edilizie, non può rientrare nella categoria di restauro conservativo l'intervento di tamponatura effettuato sul balcone, che abbia portato ad un aumento della volumetria dello stesso immobile.

Lo stato legittimo dell'immobile è quello riveniente dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa, nonché, se a questo siano susseguiti ulteriori titoli abilitativi, dal titolo che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio che ha interessato l'intero immobile o unità immobiliare.

La ristrutturazione edilizia presuppone, come elemento indispensabile, la prova della preesistenza del fabbricato nella consistenza e con le caratteristiche planivolumetriche ed architettoniche proprie del manufatto che si vuole ricostruire. La prova, anche tramite relazione tecnica, deve essere in ogni caso rigorosa e condurre ad un risultato plausibile.

Il Tar Catanzaro spiega la differenza nel calcolo della sanzione amministrativa della fiscalizzazione dell'abuso per permesso di costruire annullato o per interventi eseguiti in difformità dal titolo abilitativo e come si considerano le tolleranze costruttive.

La realizzazione di una piscina è configurabile come intervento di ristrutturazione edilizia ai sensi dell'art. 3 comma 1 lett. d), del Testo Unico Edilizia, nella misura in cui realizza l'inserimento di nuovi elementi ed impianti, ed è quindi subordinata al regime del permesso di costruire in quanto comporta una durevole trasformazione del territorio.

Se le opere edilizie realizzate, attraverso numerosi interventi, di non ridotte dimensioni e comportanti un significativo aumento di superficie e di volumetria, danno luogo ad una rilevante trasformazione dell’immobile, sono abusive senza permesso di costruire e quindi soggette alla sanzione della demolizione.

E' abusiva e va demolita la tettoia in legno di 70 metri quadrati, con infissi in PVC e vetri, suddivisa in salone-living e sala pranzo con angolo cottura che comporta aumento volumetrico, realizzata senza il permesso di costruire.

Mentre l'accertamento di conformità del Testo Unico Edilizia consente sempre la sanatoria delle difformità edilizie di tipo documentale (abusi "formali") ancorandole alla doppia conformità, il condono edilizio autorizza la regolarizzazione di abusi "sostanziali".

Perché possa parlarsi di pergotenda, è necessario tra l'altro che l'opera principale sia costituita dalla "tenda" quale elemento di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici, finalizzata a una migliore fruizione dello spazio esterno, e che la struttura sia meramente accessoria alla tenda stessa.

In caso di abuso edilizio, specie se in zona vincolata, non è possibile scomporne una parte per negare l'assoggettabilità ad una determinata sanzione demolitoria, in quanto il pregiudizio arrecato al regolare assetto del territorio deriva non da ciascun intervento a sé stante bensì dall'insieme delle opere nel loro contestuale impatto edilizio e nelle reciproche interazioni.

Cassazione: la regola generale sulle distanze tra costruzioni (i 10 metri dell'art.9 del DM 1444/1968) non esige il rispetto di tale distanza minima in sé e per sé, ma in funzione della salubrità di affaccio sugli spazi intercorrenti tra fabbricati antistanti.

Il nuovo DDL Semplificazioni prevede la possibilità di ricorrere al silenzio-assenso per il rilascio del permesso di costruire qualora la domanda sia già corredata da autorizzazioni, nulla-osta o atti di assenso prescritti dalla legge, già acquisiti dall’autorità competente, senza ricorrere alla conferenza dei servizi.

La distanza tra costruzioni deve essere verificata in modo lineare, tracciando linee perpendicolari tra gli edifici. Questa conclusione non contraddice il principio giurisprudenziale secondo cui la distanza di 10 metri tra pareti finestrate di edifici antistanti deve computarsi con riferimento ad ogni punto dei fabbricati e non alle sole parti che si fronteggiano.

La realizzazione di un campo da padel, anche come trasformazione da un precedente campo da tennis, si configura come nuova costruzione: non basta la SCIA, serve il permesso di costruire. E in determinate zone servono anche l'autorizzazione paesaggistica e sismica

La sagoma riguarda la conformazione planivolumetrica della costruzione e il suo perimetro, considerato in senso verticale e orizzontale, mentre il prospetto individua gli sviluppi in verticale dell'edificio e quindi la facciata dello stesso.

La CILA Superbonus non può produrre effetti giuridici se l'immobile era irregolare, la sanatoria non era stata rilasciata e i lavori non sono mai iniziati.

In virtù del regime speciale per ultimo prorogato dalla Legge di Bilancio 2022, per le spese inerenti gli interventi di recupero del patrimonio edilizio, sostenute fino al 31 dicembre 2024, il Bonus Ristrutturazioni edilizie è elevato al 50% e il limite massimo di spesa è innalzato a 96.000 euro per unità immobiliare.

Le spese di ristrutturazione sostenute per la riqualificazione del sottotetto a fini abitativi sono pienamente detraibili dall'imposta lorda IRPEF

Secondo il Notariato avrebbe senso ricomprendere, per la generazione della plusvalenza tassabile, solo quei lavori edilizi da Superbonus effettuati direttamente sull'immobile (manutenzione straordinaria, restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia del singolo bene), e non anche i lavori sulle parti comuni, le manutenzioni ordinarie e le attività in edilizia libera. Ma urge un chiarimento ufficiale.

La nozione di volume tecnico corrisponde ad un'opera priva di qualsiasi autonomia funzionale, anche solo potenziale, perché destinata solo a contenere, senza possibilità di alternative e, comunque, per una consistenza volumetrica del tutto contenuta, impianti serventi di una costruzione principale per essenziali esigenze tecnico-funzionali di essa.

La realizzazione di una cucina e di un bagno, per una superficie utile di circa 62 metri quadrati, non può beneficiare del terzo condono edilizio in zona vincolata in quanto la sanatoria straordinaria prevista dall'art. 32 DL 269/2003 è applicabile esclusivamente agli interventi di minore rilevanza (restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria).