T.U. Edilizia

Il nuovo condono 2024, annunciato dal MIT, riguarderà circa l'80% del patrimonio immobiliare italiano e sarà mirato alla regolarizzazione di piccole difformità o di irregolarità strutturali, come difformità formali o 'interne'. Le regole dovrebbero essere pronte entro la fine di maggio, come annunciato in Senato dal ministro Salvini.

Il mutamento d'uso da sottotetto e garage ad abitazione configura un cambio urbanisticamente rilevante (in quanto avvenuto tra categorie non omogenee), come tale soggetto al previo rilascio di un permesso di costruire, avendo determinato un aggravio del carico urbanistico.

Il soppalco rientra nell'ambito degli interventi edilizi minori, per i quali il titolo abilitativo non è richiesto, se non incrementa la superficie dell'immobile e non è fruibile dalle persone.

La prova che un edificio risalga a prima del 1967, per provare lo stato legittimo dello stesso senza titolo abilitativo, deve essere rigorosa e fondarsi su documentazione certa e univoca e comunque su elementi oggettivi. Non bastano la dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà o a semplici dichiarazioni rese da terzi, in quanto non possono essere verificate.

Le norme che, a vario titolo (urbanistiche, tutela del paesaggio, etc.) intervengono dopo la demolizione o il crollo dell’edificio, disciplinando l’uso del suolo in modo che la realizzazione di nuove costruzioni o di nuovi volumi non sia più consentita, sono preclusive anche di interventi di ristrutturazione cd. ricostruttiva.

Le verande realizzate sulla balconata di un appartamento, in quanto determinano una variazione planivolumetrica ed architettonica dell'immobile nel quale vengono realizzate, sono senza dubbio soggette al preventivo rilascio di permesso di costruire.

La diversa distribuzione degli ambienti interni mediante eliminazione e spostamenti di tramezzature, purché non interessi le parti strutturali dell'edificio, è considerata attività di manutenzione straordinaria assentibile con CILA. La SCIA serve, invece, in caso di intervento che incide sulle parti strutturali del fabbricato

L'ANCE ha aggiornato il dossier "Deroghe agli standard urbanistici ed edilizi ai sensi dell’art. 2-bis del dpr 380/2001: quadro attuativo regionale", che consente di verificare tutte le deroghe attualmente esistenti in ogni Regione italiana.

Le tettoie sono opere edilizie riconducibili ad interventi per cui non necessiterebbe alcun permesso di costruire solo ove le stesse siano di ridotte e modeste dimensioni.

Un cambio di destinazione d'uso con opere (da parcheggio – deposito - cantina ad abitazione) e incremento di volumetria con modifica della sagoma (per la creazione di un nuovo locale deposito - cantina sotto il terrazzo), realizzato senza permesso di costruire, è un intervento abusivo di ristrutturazione edilizia da rimuovere.

Tra l'inquadramento in ristrutturazione o nuova costruzione, per la demolizione e ricostruzione, 'balla' la modifica della sagoma del fabbricato rispetto alla preesistenza: tutto dipende dal momento in cui si sono apportati gli interventi, considerando le tantissime modifiche normative succedutesi nel tempo.

Il mutamento della destinazione d'uso tra categorie funzionali ontologicamente diverse, anche senza opere edilizie, ove realizzato senza permesso di costruire, è sanzionabile con la misura ripristinatoria.

Se tra il pergolato esistente al momento della presentazione della CILA (di estensione pari a mq tra 2500 e 3000) e quello realizzato (mq 4083) emerge uno scostamento, in termini di dimensioni, superiore a oltre 1000 mq, siamo in presenza di un abuso edilizio perché sarebbero serviti sia il permesso di costruire che l'autorizzazione paesaggistica.

Nell'ambito delle ristrutturazioni edilizie, non può rientrare nella categoria di restauro conservativo l'intervento di tamponatura effettuato sul balcone, che abbia portato ad un aumento della volumetria dello stesso immobile.

Lo stato legittimo dell'immobile è quello riveniente dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa, nonché, se a questo siano susseguiti ulteriori titoli abilitativi, dal titolo che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio che ha interessato l'intero immobile o unità immobiliare.

La ristrutturazione edilizia presuppone, come elemento indispensabile, la prova della preesistenza del fabbricato nella consistenza e con le caratteristiche planivolumetriche ed architettoniche proprie del manufatto che si vuole ricostruire. La prova, anche tramite relazione tecnica, deve essere in ogni caso rigorosa e condurre ad un risultato plausibile.

Il Tar Catanzaro spiega la differenza nel calcolo della sanzione amministrativa della fiscalizzazione dell'abuso per permesso di costruire annullato o per interventi eseguiti in difformità dal titolo abilitativo e come si considerano le tolleranze costruttive.

La realizzazione di una piscina è configurabile come intervento di ristrutturazione edilizia ai sensi dell'art. 3 comma 1 lett. d), del Testo Unico Edilizia, nella misura in cui realizza l'inserimento di nuovi elementi ed impianti, ed è quindi subordinata al regime del permesso di costruire in quanto comporta una durevole trasformazione del territorio.