Salva Casa

In caso di abusi edilizi pieni, per ottenere una sanatoria è necessario rispettare la doppia conformità classica, cioè la conformità urbanistica ed edilizia sia al momento della realizzazione dell'intervento che al momento della presentazione della sanatoria. Il Salva Casa ha semplificato invece le cose per gli abusi parziali, quelli senza la SCIA e le variazioni essenziali, concedendo anche la possibilità di una sanatoria condizionata alla realizzazione di specifici interventi.

La trasformazione di un garage, di un magazzino o di una soffitta in un locale abitabile è urbanisticamente rilevante e richiede, di norma, il permesso di costruire se accompagnato da opere edilizie che ne necessitano. Se, però, il cambio di destinazione d'uso avviene senza opere o con opere edilizie assentibili con semplice CILA, come ad esempio lo spostamento di tramezzi interni, allora è possibile, nel rispetto del regolamento edilizio comunale, procedere con una semplice SCIA in virtù delle nuove regole del Decreto Salva Casa.

La presentazione di un'istanza di sanatoria ai sensi del Decreto Salva Casa non può influire sull'esito del giudizio, data la giurisprudenza secondo cui la presentazione della richiesta di sanatoria non incide sulla legittimità dell'ordinanza di demolizione ma solo sulla sua efficacia, ma può sospendere la demolizione in attesa del suo perfezionamento: se favorevole, rende legittimo l'intervento sulla base della nuova normativa, a prescindere da quanto affermato dal giudice amministrativo nella sentenza.

In materia di tolleranze costruttive, il superamento del limite del 2% nelle variazioni dimensionali di un edificio, calcolato secondo i parametri definiti dalle Norme Tecniche di Attuazione (linea di gronda), rende abusivo l'intervento edilizio. Con l'avvento del Decreto Salva Casa e l'allargamento delle percentuali per le tolleranze, però, il comune può valutare di riesaminare le questioni alla luce delle nuove regole.

Il soggetto interessato a sanare l'abuso edilizio deve provare la doppia conformità edilizia e urbanistica dell'opera da regolarizzare, sia con riferimento al momento della realizzazione della stessa, che al momento della presentazione della relativa istanza di sanatoria, nel caso della sanatoria classica ma anche nel caso di quella semplificata (dove è sufficiente, invece, la conformità urbanistica al momento della presentazione della domanda ed edilizia al momento della realizzazione).

La Regione Lazio ha pubblicato una circolare che fornisce indicazioni operative riguardanti i procedimenti di accertamento di conformità urbanistica, introdotti dal Decreto Salva Casa con l'articolo 36-bis del dpr 380/2001, la cosiddetta sanatoria semplificata, con riferimento prioritario all'accertamento di compatibilità paesaggistica.

Un cambio di destinazione d'uso da civile abitazione a ufficio con semplice redistribuzone degli spazi interni, prima del Decreto Salva Casa, richiedeva sempre il permesso di costruire in quanto mutamento urbanisticamente rilevante mentre oggi, con le nuove regole, si può procedere anche con la SCIA se non ci sono opere o se gli interventi sono assentibili con la CILA, e nel rispetto dei regolamenti comunali vigenti.

Prima del Decreto Salva Casa non esisteva una sanatoria sismica, mentre oggi, per determinati tipi di abusi edilizi (parziali difformità, tolleranze costruttive, variazioni essenziali), è possibile ottenerla producendo una attestazione che si conclude con l'acquisizione dell'autorizzazione sismica in sanatoria.

L'abuso edilizio maggiore non può ottenere la sanatoria semplificata del Decreto Salva Casa, riservata a parziali difformità, opere realizzate in assenza di SCIA semplice e variazioni essenziali, per le quali basta la conformità urbanistica oggi e la conformità edilizia all'epoca della realizzazione dell'intervento. Diverso è il caso delle parziali difformità e delle variazioni essenziali, per le quali invece si può ricorrere alla sanatoria speciale del DL 69/2024.

Per ottenere una sanatoria basata sulle tolleranze costruttive, il perimetro delle quali è stato allargato dal Decreto Salva Casa, è necessario fornire una documentazione che dimostri una corrispondenza tra le opere realizzate e i limiti delle tolleranze previsti dalla normativa.

La presentazione della domanda di accertamento di conformità ex art. 36 (ed ora anche 36 bis, come introdotto dal Decreto Salva Casa) del Testo Unico Edilizia, comporta l'obbligo per l'amministrazione di pronunciarsi sulla stessa prima di dare ulteriore corso al procedimento repressivo. Niente demolizione, quindi, prima che sia positivamente accertata la non sanabilità dei manufatti abusivi, ove gli interessati ne facciano richiesta.

Lo stato legittimo dell'immobile, dopo l'entrata in vigore del DL Salva Casa, è anche quello stabilito dal titolo che "ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio che ha interessato l'intero immobile a condizione che l'amministrazione competente, in sede di rilascio del medesimo, abbia verificato la legittimità dei titoli pregressi", ma la semplice rappresentazione di abusi edilizi in titoli abilitativi precedenti non legittima l'immobile.

Per realizzare un mutamento di destinazione d'uso con opere da box auto/garage ad appartamento/abitazione, prima dell'entrata in vigore del Decreto Salva Casa era necessario il permesso di costruire, mentre ora può bastare la SCIA (con opere assentibili in edilizia libera o con CILA) sempre che il Regolamento comunale non preveda regole più restrittive in materia.

In caso di parziali difformità, variazioni essenziali o assenza di SCIA semplice, lo sportello unico per l'edilizia può condizionare il rilascio del provvedimento alla realizzazione, da parte del richiedente, degli interventi edilizi necessari ad assicurare l'osservanza della normativa tecnica di settore relativa ai requisiti di sicurezza e rimozione delle opere che non possono essere sanate.

In caso di parziali difformità, opere realizzate in assenza di SCIA semplice e variazioni essenziali, è possibile richiedere la sanatoria semplificata del Decreto Salva Casa: è sufficiente cioè la conformità urbanistica oggi e la conformità edilizia all'epoca della realizzazione dell'intervento, con allegata richiesta di compatibilità paesaggistica se le opere ricadono in zona vincolata.

La Regione Lombardia si è ufficialmente adeguata al Decreto Salva Casa con una nuova legge che modifica le norme in contrasto col nuovo Testo Unico Edilizia: rcepite le norme su accertamento di conformità semplificato, cambi di destinazione d'uso con SCIA

La modifica della destinazione d'uso rappresenta un procedimento per adeguare l'impiego di un immobile alle esigenze e deve essere in linea con le disposizioni urbanistiche locali, permettendo l'integrazione di nuove funzioni. Con la sentenza del TAR Liguria si conferma la validità di un'ordinanza comunale di demolizione per opere considerate abusive, sottolineando che interventi di manutenzione straordinaria non giustificano un cambiamento della destinazione d'uso.

La difformità parziale si verifica quando i lavori edilizi si discostano dal progetto approvato senza alterare gli elementi progettuali fondamentali dell'opera, comportando sanzioni penali e obblighi di rimozione. Il caso in essere, trattato dal Tar del Lazio con la sentenza n. 18980/2024, riguarda un ricorso per la sanatoria di un piano interrato non conforme, evidenziandone la differenza dall’accertamento di conformità.

Nel caso della presentazione di un'istanza per accertamento di conformità in sanatoria semplificata con le nuove regole del Decreto Salva Casa su un abuso per il quale pende un ordine di demolizione, il comune dovrà valutare se detta istanza può incidere, anche solamente in termini sospensivi, sull'ordinanza di rimessione in pristino

Il Ministero delle Infrastrutture chiarisce che l'operatività del Decreto Salva Casa non necessita dell'emanazione di decreti attuativi e che i comuni devono adoperarsi per esaminare e accogliere, ove la legge lo consenta, le istanze di sanatoria semplificata presentate dai cittadini

Il focus esamina le nuove procedure del Salva Casa per la sanatoria sismica, gli incentivi fiscali 2025 e approfondisce tecniche di consolidamento per edifici in muratura, casi pratici, analisi di vulnerabilità sismica e patologie edilizie come l'umidità.

La tolleranza costruttiva del 2% è applicabile alle difformità realizzate nel corso della realizzazione di un progetto approvato e non anche alle ipotesi di scostamenti previsti in un progetto finalizzato alla rimessa in pristino dello stato dei luoghi in conseguenza di un provvedimento repressivo di abusi edilizi.

In arrivo a inizio gennaio 2025 un manuale di accompagnamento su come applicare a livello operativo, da parte dei comuni, le disposizioni del Decreto Salva Casa, quali interventi si possono regolarizzare e i costi per la sanatoria semplificata.

Per realizzare un cambio di destinazione d'uso con opere da cantina/magazzino ad appartamento (residenziale), prima del Decreto Salva Casa era sempre necessario il permesso di costruire, mentre col Decreto Salva Casa può bastare la SCIA se le opere sono assentibili con CILA e il regolamento comunale non prevede regole più restrittive al riguardo