Condoni e Sanatorie

Col Salva Casa crescono le certificazioni e le responsabilità dei professionisti tecnici privati. In questo approfondimento una disamina di quelle introdotte con la legge di conversione n. 105 del 24 luglio 2024, e delle relative sanzioni in caso di false dichiarazioni.

In questo articolo l’Autore affronta i presumibili impatti sull’apparato pubblico e privato cui è demandata l’applicazione normativa evidenziandone la complessità interpretativa, ovvero l’“adeguatezza” della norma alla capacità di metterla in pratica. Che, al di là del merito tecnico, potranno essere condizionanti l’efficacia.

In un recente corso, l'Avv. Andrea Di Leo ha analizzato le modifiche del Decreto "Salva Casa" al regime della sanatoria edilizia in aree vincolate paesaggisticamente, con focus sull'articolo 36-bis del DPR 380/2001. Queste modifiche semplificano l'accertamento di conformità attraverso il silenzio-assenso e attribuiscono al comune la richiesta di compatibilità paesaggistica.

Quali sono gli articoli del TUE modificati dal Salva Casa? All'interno una rassegna delle modifiche apportate dalla Legge n.105 di conversione del Decreto Salva Casa, articolo per articolo.

Il superamento della doppia conformità e la sanatoria semplificata del Decreto Salva Casa operano anche per le variazioni essenziali ex articolo 32 del Testo Unico Edilizia, tra le quali figurano gli aumenti consistenti di cubatura o della superficie di solaio.

Il comune deve esprimersi entro 45 giorni in merito alla richiesta di permesso di costruire in sanatoria ed entro 30 giorni per quanto concerne la SCIA, decorsi i quali scatta il silenzio-assenso e la regolarizzazione delle opere edilizie.

La legge Salva Casa consente, tra l'altro, di superare il principio della doppia conformità anche per le difformità essenziali, permette i cambi di destinazione d'uso con opere con la SCIA e modifica ancora lo stato legittimo dell'immobile

La normativa sul terzo condono edilizio opera esclusivamente con riferimento agli interventi di minore rilevanza indicati ai numeri 4, 5 e 6 dell’allegato 1 (restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria), previo parere favorevole dell’Autorità preposta alla tutela del vincolo

Il Terzo condono edilizio non è consentito per gli abusi maggiori, commessi in zona sottoposta a vincolo posto in epoca anteriore alla realizzazione delle opere, ciò indipendentemente dal tipo di vincolo, se di inedificabilità assoluta o relativa.

L'applicabilità del terzo condono in riferimento alle opere realizzate in zona vincolata è limitata alle sole opere di restauro e risanamento conservativo o di manutenzione straordinaria, su immobili già esistenti, se ed in quanto conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici.

Gli abusi edilizi commessi in aree sottoposte a vincolo paesaggistico sono suscettibili di sanatoria solo ove si tratti dei suindicati interventi di minore rilevanza e sempre che essi siano stati realizzati prima dell’imposizione del vincolo

Sull'immobile oggetto di condono non possono essere compiuti interventi ulteriori, se non ipotesi eccezionali riguardanti interventi di tipo meramente conservativo, che comunque devono ricevere il nulla osta del comune.

L'installazione di pannelli in vetro atti a chiudere integralmente un porticato che si presenti aperto su tre lati determina la realizzazione di un nuovo locale autonomamente utilizzabile, con conseguente incremento della preesistente volumetria: niente terzo condono edilizio in zona vincolata.

Sono illegittimi gli ordini sanzionatori di demolizione di opere abusive emessi in pendenza del termine o in presenza della già avvenuta presentazione della istanza di condono edilizio.

Il silenzio-assenso non si perfeziona per il solo fatto dell'inutile decorso del termine perentorio a far data dalla presentazione della domanda di sanatoria, essendo necessario che sussistano tutti i presupposti sostanziali, soggettivi e oggettivi, ai quali è subordinato il rilascio del condono.

In materia di terzo condono edilizio, quando si tratta della realizzazione di nuovi volumi, è esclusa sempre e comunque la possibilità di assentire l'intervento, anche nel caso di vincoli che non implicano inedificabilità assoluta.

Si è in presenza di difformità totale del manufatto o di variazioni essenziali, sanzionabili con la demolizione, quando i lavori riguardino un'opera diversa da quella prevista dall'atto di concessione per conformazione, strutturazione, destinazione, ubicazione.

Il terzo condono edilizio è applicabile esclusivamente agli interventi di minore rilevanza indicati ai numeri 4, 5 e 6 dell'allegato 1 del decreto (restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria) e previo parere favorevole dell'Autorità preposta alla tutela del vincolo.

Per gli interventi soggetti a permesso di costruire o consentiti a seguito di denuncia che ricadono in area sismica, la verifica della doppia conformità ex art.36 del dpr 380/2001 subordina il rilascio dell'accertamento di conformità in sanatoria, deve riferirsi anche al rispetto delle norme sismiche.

Per le regole del Terzo condono edilizio, in presenza di interventi qualificabili come nuova costruzione o ristrutturazione realizzati in area soggetta a vincoli paesaggistici, il diniego di sanatoria edilizia è atto dovuto.

Successivamente alla presentazione della domanda di condono edilizio e prima che quest'ultima sia decisa, il proprietario non può effettuare alcun lavoro di completamento o ampliamento dell'immobile abusivo.

Lo stato legittimo di un immobile condiziona fortemente una serie di fattori, tra cui la compravendita degli stessi, la possibilità di eseguire interventi edilizi ed usufruire delle detrazioni fiscali. Il decreto Salva Casa (DL 69/2024) ha modificato le regole per la definizione dello stato legittimo, rendendola per certi versi più semplice.

In materia di terzo condono edilizio, è ostativa alla possibilità di rilascio della sanatoria straordinaria la realizzazione di opere recanti nuove superfici e nuovi volumi su aree soggette a vincoli posti a tutela dei beni ambientali e paesistici

I Consigli Nazionali di Architetti Pianificatori, Paesaggisti e Conservatori, degli Ingegneri e la Fondazione Inarcassa hanno sollevato critiche al recente Decreto Salva Casa, poichè impone agli esperti un "eccessivo carico di responsabilità". La richiesta è quella di "stracciare almeno le sanzioni penali".