Condoni e Sanatorie

La formazione del silenzio assenso sulla domanda di condono presuppone che la domanda sia stata corredata dalla prescritta documentazione, non sia infedele, sia stata interamente pagata l'oblazione e l'opera sia stata ultimata entro il termine previsto dalla legge e non sia in contrasto con i vincoli di inedificabilità.

In caso di condono edilizio in area vincolata, il nulla osta dell'Autorità preposta al vincolo va richiesto anche con vincolo apposto dopo l'ultimazione dell'abuso edilizio, ma l'indennità non può essere irrogata.

Le norme del Terzo condono edilizio sono chiare nell'indicare come ostativa alla possibilità di rilascio del condono la realizzazione di opere recanti nuove superfici e nuovi volumi su aree soggette a vincoli posti a tutela dei beni ambientali e paesistici.

Un'opera abusiva di demolizione e ricostruzione rientra nella ristrutturazione edilizia realizzata in assenza o in difformità dal titolo abilitativo edilizio e, per questo, non può ottenere il Terzo condono edilizio in zona vincolata.

Non sono suscettibili di sanatoria le opere abusive di cui ai numeri 1, 2 e 3 dell'allegato 1 alla legge sul terzo condono edilizio (abusi maggiori), realizzate su immobili soggetti a vincolo paesaggistico, al di là se si tratti o meno di interventi conformi alle norme urbanistiche e al fatto che il vincolo non comporti l'inedificabilità assoluta dell'area.

Le regole del secondo condono edilizio prevedono la sanatoria per abusi edilizi ultimati entro il 31 dicembre 1993 e con ampliamento della costruzione originaria non superiore al 30% oppure al 750 metri cubi.

Riguardo al terzo condono edilizio, non sono in alcun modo suscettibili di sanatoria straordinaria le opere abusive di cui ai numeri 1, 2 e 3 dell'allegato 1 del DL 269/2003, anche se l'area è sottoposta a vincolo di inedificabilità relativa e gli interventi risultano conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici.

Un semplice cambiamento di destinazione d'uso di un vano condominiale preesistente, tale da non comportare modifiche esterne della sagoma del fabbricato, né aumenti della superficie calpestabile, né della cubatura già assentita nella licenza edilizia, può ottenere la sanatoria straordinaria del Terzo condono edilizio.

La presentazione di un'istanza di sanatoria comporta due limiti operativi distinti: qualsiasi opera eseguita sull'abuso edilizio è abusiva a sua volta, mentre qualsiasi atto che abbia un effetto demolitorio sulle opere oggetto della domanda di sanatoria non esaminata è illegittimo.

Prima della legge 765/1967, entrata in vigore il 1° settembre 1967, l'articolo 31 della legge 1150/1942 imponeva in via generale la licenza di costruzione solo nei centri abitati e, per i comuni dotati di un piano regolatore generale, nelle zone di espansione esterne a essi.

La realizzazione di una tettoia, indipendentemente dalla sua eventuale natura pertinenziale, è configurabile come intervento di ristrutturazione edilizia ai sensi dell'articolo 3, comma 1, lettera d), del Testo Unico Edilizia, nella misura in cui realizza l'inserimento di nuovi elementi ed impianti.

Che cosa è un abuso edilizio? quando diventa reato penale? quali sono le varie tipologie di abuso edilizio? quali sono i profili di responsabilità? Su questo e molto altro, questa chiara Guida contenente anche una tabella riassuntiva che offre una panoramica completa delle possibili violazioni e delle relative sanzioni.

Un abuso edilizio consistente nella realizzazione di un innalzamento della quota del sottotetto non può beneficiare del terzo condono edilizio in quanto comportante aumento di superficie e di volume in area sottoposta a vincoli.

Nel condono edilizio, la nozione di completamento funzionale implica uno stato di avanzamento nella realizzazione tale da consentirne potenzialmente, e salve le sole finiture, la fruizione.

Per gli abusi edilizi realizzati in area sottoposta a vincolo paesaggistico, le regole del Terzo condono Edilizio ammettono il condono solo per le opere che rientrano nella tipologia di abusi di cui ai numeri 4, 5 e 6 della DL 269/2003 e non di quelli rientranti nelle tipologie di cui ai numeri 1 (incremento volumetrico) e 3 (cambio di destinazione d’uso).

Il nuovo condono 2024, annunciato dal MIT, riguarderà circa l'80% del patrimonio immobiliare italiano e sarà mirato alla regolarizzazione di piccole difformità o di irregolarità strutturali, come difformità formali o 'interne'. Le regole dovrebbero essere pronte entro la fine di maggio, come annunciato in Senato dal ministro Salvini.

L'ampliamento, tramite la chiusura di un terrazzo, che ha determinato un incremento sia di volumetria che di superficie utile in zona soggetta a più vincoli non può essere autorizzato tramite l'istituto del silenzio assenso, in quanto la formazione del titolo abilitativo per 'silentium' non si perfeziona con il mero decorrere del tempo, ma richiede la contestuale presenza di tutte le condizioni, i requisiti e i presupposti richiesti dalla legge per il rilascio del titolo stesso.

Il soppalco rientra nell'ambito degli interventi edilizi minori, per i quali il titolo abilitativo non è richiesto, se non incrementa la superficie dell'immobile e non è fruibile dalle persone.

Ai fini dell'ottenimento del condono edilizio, un edificio nuovo destinato alla residenza può ritenersi "ultimato" quando presenti completata la copertura e compiuto il rustico, intendendosi per quest'ultimo l'opera ultimata nel suo sviluppo perimetrale e per copertura qualsiasi chiusura superiore e, quindi, anche il solaio.

Il condono previsto dall’art. 32 del decreto legge 269/2003 è applicabile esclusivamente agli interventi di minore rilevanza indicati ai numeri 4, 5 e 6 dell’allegato 1 (restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria) e previo parere favorevole dell’Autorità preposta alla tutela del vincolo.

In caso di condono, soltanto quando una concessione edilizia in sanatoria è stata ottenuta dall'interessato in base ad una falsa o comunque erronea rappresentazione della realtà materiale, è consentito alla PA di esercitare il proprio potere di autotutela, revocando la stessa.

La presentazione della domanda di condono non autorizza l'interessato a completare né tantomeno a trasformare o ampliare i manufatti oggetto della richiesta, i quali, fino al momento dell'eventuale concessione in sanatoria, restano comunque abusivi. E' esclusa anche la possibilità di eseguire interventi soggetti a SCIA su manufatti abusivi che non siano stati sanati né condonati: se ciò accade, la domanda di condono decade e scatta la sanzione demolitoria.

L'obbligo delle distanze tra costruzioni deve essere osservato a maggior ragione nel caso di costruzioni abusive, "anche se sia intervenuta la relativa sanatoria amministrativa, i cui effetti sono limitati al campo pubblicistico e non pregiudicano i diritti dei terzi".

Il condono previsto dall'art. 32 del DL 269/2003 (Terzo condono edilizio) trova applicazione esclusivamente in presenza di interventi di minore rilevanza, cioè restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria e previo parere favorevole dell’Autorità preposta alla tutela del vincolo.