Condoni e Sanatorie

Il fenomeno dell'abuso edilizio rappresenta una problematica frequente nel paese e la sanatoria edilizia emerge come soluzione per regolarizzare delle opere prive di titolo abilitativo o realizzate in difformità ad un titolo acquisito. Recenti sentenze del Consiglio di Stato, come la n. 6627 del 23 luglio 2024, chiariscono ulteriormente i requisiti per l'accettazione delle domande di sanatoria.

Il silenzio assenso nel contesto del condono edilizio si forma automaticamente con il decorso del tempo (2 anni), purché la documentazione e i pagamenti siano completi, e produce gli stessi effetti di un provvedimento formale di accoglimento.

Se il privato fornisce documentazione volta a dimostrare l'insussistenza del vincolo gravante sull'area in cui è stata realizzata l'opera, il comune deve di contro depositare documenti e prove a suffragio della propria tesi per la quale, invece, le opere si trovano in zona assogettata a vincolo. In caso contrario, il diniego di condono è illegittimo

Le problematiche connesse alle difformità e agli abusi edilizi sono oggetti di molteplici interrogativi. A rispondere ad alcuni dubbi sono il responsabile del settore “Governo e qualità del territorio” e la responsabile del settore “Difesa del territorio” della regione Emilia Romagna, che offrono chiarimenti sulle procedure di regolarizzazione per difformità strutturali.

La sussistenza di vincoli sull'area, a prescindere dalla natura assoluta o relativa e dalla preesistenza o meno degli stessi rispetto al tempo di ultimazione delle opere, comporta per legge l'insanabilità degli abusi maggiori, cioè quelli che comportano l'ampliamento di volumi.

L'avvocato Ferruti condivide alcune riflessioni sul Decreto Salva-Casa, convertito in legge a luglio 2024, evidenziando le difficoltà interpretative che professionisti e amministrazioni devono affrontare a causa di disposizioni normative non sempre coordinate. A fronte di queste criticità, si propone l'emissione di una circolare ministeriale per fornire chiarimenti e garantire un'applicazione uniforme delle norme.

In caso di contenziosi amministrativi su abusi edilizi a cavallo dell'entrata in vigore del Decreto Salva Casa, il privato può inviare una nuova istanza di sanatoria in base alle regole del DL 69/2024 che 'sospende' la demolizione in attesa di verificare se ci sono le condizioni per la regolarizzazione dell'opera in base alle nuove disposizioni normative.

E' esclusa l'ultimazione al rustico dell'abuso in assenza delle tamponature perimetrali, poiché la costruzione al rustico è l'insieme delle strutture portanti e di tamponamento di un edificio, tali da rendere individuabile il volume.

Se l'istanza di accertamento di conformità viene presentata in data antecedente a quella dell'emissione dell'ingiunzione di demolizione, quest'ultima è illegittima e va annullata.

Il terzo condono edilizio è applicabile esclusivamente agli interventi di minore rilevanza, cioè restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria, e previo parere favorevole dell'Autorità preposta alla tutela del vincolo

L'onere della prova in ordine alla data di realizzazione dell'immobile abusivo ricade su chi ha commesso l'abuso, e solo l'esibizione, da parte di quest’ultimo, di concreti elementi a sostegno delle proprie affermazioni, trasferisce il suddetto onere in capo all'Amministrazione.

Il concetto di tolleranza in edilizia è stato completamente ridisegnato dal Salva Casa Dl 69/2024 convertito in legge 105/2024). È fondamentale conoscerne le caratteristiche, in quanto si tratta della forma più conveniente per regolarizzare determinate difformità. In questo articolo proviamo a fare chiarezza sui tipi di tolleranze, sulle dichiarazioni da fare, sulle nozioni principali, con schemi ed esempi pratici.

Impossibile sanare la costruzione di un appartamento in zona vincolata col Terzo condono edilizio, in quanto la norma prevede la possibile regolarizzazione solo per opere minori quali restauro e risanamento conservativo, manutenzione straordinaria, opere o modalità di esecuzione non valutabili in termini di superficie o di volume.

Qualsiasi intervento edilizio (anche minore) eseguito su manufatti abusivi al di fuori delle procedure ex art. 35 legge 47/1985 ripete comunque le caratteristiche di illegittimità dell'opera principale ed è quindi abusivo.

L'11 settembre si terrà un webinar gratuito organizzato da Logical Soft e ISNOVA sul "Salva Casa", che tratterà la conformità sismica, l'idoneità statica e la sanatoria delle difformità strutturali degli edifici esistenti. Verranno illustrate le normative vigenti, le pratiche necessarie e i requisiti per l'Attestato di Prestazione Energetica (APE).

L'onere della prova circa l'ultimazione delle opere abusive in data utile per fruire del condono edilizio spetta al privato richiedente e non all'amministrazione, poiché soltanto l'interessato può fornire inconfutabili documenti che siano in grado di radicare la ragionevole certezza dell'epoca di realizzazione dell'abuso.

Il TAR Sicilia annulla un'ordinanza di demolizione del Comune per violazioni procedurali, inclusa la carente comunicazione ai ricorrenti. Il Comune è stato condannato al pagamento delle spese legali.

Per ottenere la sanatoria edilizia, l'epoca di realizzazione dell'intervento è provata mediante la documentazione di cui all'articolo 9-bis, comma 1-bis, quarto e quinto periodo del Testo Unico Edilizia

Il Decreto "Salva Casa", ora Legge 105/2024, è parzialmente applicabile in Sicilia per via dall'autonomia speciale della regione necessitando distinzione tra norme già recepite e quelle da approvare. Questa legge offre opportunità importanti, richiedendo una preparazione adeguata agli operatori del settore per l'implementazione delle nuove regole.

Lo sportello unico per l'edilizia può condizionare il rilascio del provvedimento di sanatoria alla realizzazione, da parte del richiedente, degli interventi edilizi necessari ad assicurare l'osservanza della normativa tecnica di settore relativa ai requisiti di sicurezza e rimozione delle opere che non possono essere sanate.

In virtù delle regole del DL 269/2003 (Terzo condono edilizio), possono ritenersi suscettibili di sanatoria, nelle aree soggette a vincolo, solo le opere di minore rilevanza, cioè restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria realizzate prima dell'imposizione del vincolo

Per gli interventi edilizi realizzati senza o in difformità dall'autorizzazione paesaggistica (cioè gli abusi edilizi in zona vincolata), il dirigente o responsabile dell'ufficio comunale deve richiedere un parere vincolante all'autorità competente per verificare la compatibilità paesaggistica dell'intervento, anche se i lavori hanno creato nuove superfici o volumi o aumentato quelli già autorizzati. L'autorità competente deve esprimersi entro 180 giorni, previo parere vincolante della Soprintendenza da fornire entro 90 giorni: decorsi tali termini, scatta il silenzio-assenso e il dirigente può procedere autonomamente.

La sanatoria è una delle procedure più complesse previste dalla disciplina edilizia. Il Salva Casa ha modificato in maniera importante la norma, non senza criticità o contraddizioni. Tra le note positive la semplificazione di alcune fattispecie e più in generale l’allargamento delle maglie per la regolarizzazione. Ecco un quadro generale sulle norme e procedure applicabili per sanare le difformità edilizie.

La legge Salva-casa introduce una revisione delle tolleranze edilizie per interventi realizzati prima del 24 maggio 2024, riconoscendo le prassi costruttive meno precise del passato. Non si tratta di una sanatoria, ma di un adeguamento normativo che considera la tollerabilità delle difformità secondo il contesto storico, legittimando implicitamente le pratiche locali e richiedendo un'interpretazione sensata delle norme in base al periodo in cui le opere sono state eseguite.