Condoni e Sanatorie

La realizzazione, in assenza di titolo abilitativo, di un ampliamento all'appartamento tramite un nuovo locale avente superficie residenziale di 24 metri quadrati e destinato a servizi accessori non è condonabile, in quanto la sanatoria straordinaria del terzo condono edilizio, per le aree sottoposte a vincolo, è riservata a opere di restauro, risanamento o manutenzione straordinaria.

Un abuso commesso su un bene sottoposto a vincolo di inedificabilità, sia esso di natura relativa o assoluta, non può essere condonato se l'imposizione del vincolo è avvenuta prima della esecuzione delle opere, le opere sono realizzate in assenza o difformità dal titolo abilitativo e non sono conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici.

L'applicabilità del terzo condono edilizio, in riferimento alle opere realizzate in zona vincolata, è limitata alle sole opere di restauro e risanamento conservativo o di manutenzione straordinaria, su immobili già esistenti, se ed in quanto conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici.

In materia di sanatoria ordinaria ex articolo 36 del Testo Unico Edilizia, l'attivazione di un'istruttoria da parte della PA sull'istanza di sanatoria non impedisce la formazione del silenzio-rigetto.

In virtù delle stringenti regole del Terzo condono edilizio (art.32 comma 26 DL 269/2003), è assolutamente impossibile sanare opere che abbiano sviluppato nuove superfici e nuovi volumi in area vincolata, anche qualora tali volumi siano interrati.

La sanatoria ordinaria del Testo Unico Edilizia può essere conseguita solo qualora ricorrano tutte le condizioni espressamente indicate dall'art. 36 del dpr 380/2001, cioè con conformità delle opere alla disciplina urbanistica vigente sia al momento della realizzazione del manufatto (ex ante) che al momento della presentazione della domanda di sanatoria (ex post).

Il terzo condono edilizio non consente di sanare la realizzazione di nuove volumetrie, ancorché conseguenti a precedenti demolizioni, in aree soggette, come nella specie, a vincolo paesaggistico.

In merito alla richiesta del permesso in sanatoria per accertamento di conformità urbanistica (art.36 Testo Unico Edilizia), l'amministrazione è tenuta a pronunciarsi con adeguata motivazione entro sessanta giorni, decorsi i quali la richiesta si intende rifiutata.

Il rilascio postumo dell'autorizzazione paesaggistica, al di fuori dei limiti in cui essa è consentita ai sensi dell'art. 167, commi 4 e 5, d.lgs. 42/2004, non consentendo la sanatoria urbanistica ex art. 36 Testo Unico Edilizia non produce alcun effetto estintivo dei reati edilizi e non annulla l'ordine di demolizione impartito.

L'annullamento in autotutela di una concessione edilizia in sanatoria deve avvenire entro i 18 mesi dal rilascio. Ciò che è dirimente è l'assoluta mancanza, nel provvedimento impugnato, della rappresentazione dell'interesse pubblico all'annullamento d'ufficio della concessione edilizia in sanatoria precedentemente rilasciata.

E' impossibile sanare un abuso che consiste nella realizzazione di un ampliamento di 20,50 metri quadrati di superficie utile di un immobile insistente in area vincolata. Questo perché, in virtù delle regole del Terzo condono edilizio, un abuso comportante la realizzazione di nuove superfici e nuova volumetria in area assoggettata a vincolo non può essere sanato.

In attesa della definizione del condono edilizio possono essere effettuati soltanto interventi finalizzati a garantire la conservazione del manufatto, purché gli stessi non modifichino le caratteristiche essenziali e la destinazione d'uso dell'immobile.

L'ampliamento dell'abitazione con realizzazione di locale wc e disimpegno, creando nuovo volume, sfugge al ferreo perimetro designato per la sanatoria straordinaria del Terzo condono edilizio, che ammette solo opere senza aumento di superficie.

Il requisito della doppia conformità urbanistico-edilizia per consentire la sanatoria di un'opera abusiva è da ritenersi escluso nel caso di edificazioni eseguite in assenza del preventivo ottenimento dell'autorizzazione sismica. Sono comunque illegittimi i provvedimenti di sanatoria "atipica" che prescindano dal requisito della doppia conformità.

La cosiddetta "sanatoria condizionata", caratterizzata dal fatto che i suoi effetti vengono subordinati all'esecuzione di specifici interventi aventi lo scopo di far acquisire alle opere il requisito della conformità alla disciplina urbanistica ed edilizia che non posseggono, non è prevista dall'assetto normativo del Testo Unico Edilizia

Anche le opere soggette al regime della DIA o della SCIA sono soggette a rimozione, se siano realizzate abusivamente, qualora non siano conformi agli strumenti urbanistici. In ogni caso, in pendenza del termine per la presentazione delle domande di sanatoria straordinaria, tutti i procedimenti sanzionatori in materia edilizia sono sospesi.

Il cambio di destinazione d'uso da abitazione ad ufficio, anche se eseguito senza opere, soggiace ormai al permesso di costruire, e ciò al pari della ristrutturazione edilizia c.d. "pesante".

Le serre solari bioclimatiche non vengono realizzate con lo scopo di ricavare un'area utilizzabile esterna agli edifici, ma specificamente per realizzare un risparmio energetico, e per tale ragione vengono autorizzate, dal punto di vista edilizio, come impianti che non creano superficie né volumetria utile.

E' legittimo l'annullamento del titolo abilitativo edilizio da parte del comune malgrado il tempo trascorso (23 anni dal condono), se si è accertato che le opere non avrebbero potuto essere condonate in quanto non risultavano ultimate alla data prescritta dall’art. 39 della legge 724/1994 e, quindi, entro il 31 dicembre 1993.

Laddove l'abuso edilizio consista nella costruzione di un fabbricato che faccia capo ad un unico centro di interessi e che sia suddiviso in più unità immobiliari, ancorché dotate di autonomia funzionale, il limite volumetrico di 750 mc va riferito all'edificio nel suo complesso e non alle singole unità immobiliari di cui il medesimo si compone.

I proprietari, i possessori e i detentori a qualsiasi titolo di immobili e aree d’interesse paesaggistico non possono distruggerli, né introdurvi modificazioni che arrechino pregiudizio ai valori paesaggistici oggetto di protezione.

Non può ritenersi meramente pertinenziale una veranda costruita ex novo che occupa un'area diversa e ulteriore rispetto a quella già occupata dal preesistente edificio principale. Pertanto è impossibile la sanatoria straordinaria in zona vincolata, 'dedicata' esclusivamente a opere di restauro, risanamento o manutenzione straordinaria.

L'imposizione di un termine, anteriore alla data di scadenza per la presentazione della domanda di condono, entro cui gli immobili devono essere ultimati ha proprio lo scopo di evitare che si chieda di "sanare" un abuso non ancora commesso o ultimato.

Lo scopo dell’articolo è quello di presentare agli addetti ai lavori, tecnici e professionisti del settore, le modifiche che sono intervenute con il decreto semplificazioni nel campo dell’edilizia, riguardati il concetto della tolleranza. Attraverso un’analisi approfondita tra casi esemplificativi e approfondimenti di alcune normative regionali, viene illustrato l’istituto, tra problematiche di applicazione e prossimi scenari di utilizzo.