Condoni e Sanatorie

Lo stato legittimo di un immobile condiziona fortemente una serie di fattori, tra cui la compravendita degli stessi, la possibilità di eseguire interventi edilizi ed usufruire delle detrazioni fiscali. Il decreto Salva Casa (DL 69/2024) ha modificato le regole per la definizione dello stato legittimo, rendendola per certi versi più semplice.

In materia di terzo condono edilizio, è ostativa alla possibilità di rilascio della sanatoria straordinaria la realizzazione di opere recanti nuove superfici e nuovi volumi su aree soggette a vincoli posti a tutela dei beni ambientali e paesistici

I Consigli Nazionali di Architetti Pianificatori, Paesaggisti e Conservatori, degli Ingegneri e la Fondazione Inarcassa hanno sollevato critiche al recente Decreto Salva Casa, poichè impone agli esperti un "eccessivo carico di responsabilità". La richiesta è quella di "stracciare almeno le sanzioni penali".

Nell'eccezionale sistema del condono edilizio, il termine biennale, previsto ai fini della formazione del silenzio-assenso, non decorre se la domanda sia carente dei documenti necessari ad identificare compiutamente le opere oggetto della richiesta sanatoria e se non sia stata completamente pagata l'oblazione.

Con riguardo agli abusi edilizi commessi in aree sottoposte a vincolo paesaggistico, il Terzo condono edilizio è applicabile esclusivamente agli interventi di minore rilevanza cioè restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria, purché gli stessi non comportino aumento di cubatura e superficie.

Il dossier parlamentare, utilizzato per i lavori delle varie Commissioni, contiene un riassunto dettagliato di tutte le novità apportate dal DL Salva Casa al Testo Unico Edilizia.

In questo approfondimento dedicato al "Salva Casa" viene spiegato come il Decreto mira encomiabilmente a regolarizzare le lievi difformità immobiliari per migliorare la commerciabilità economica ma presenta diversi rischi e disparità di applicazione tra Comuni. L'autore suggerisce riforme radicali come la depenalizzazione del processo edilizio, l'adozione del Doppio libro fondiario per migliorare il sistema catastale e l’uso esteso del Piano Attuativo.

Il condono previsto dall'art. 32 del DL 269/2003 (convertito con la legge n.326/2003) è applicabile, esclusivamente, agli interventi di minore rilevanza indicati ai numeri 4, 5 e 6 dell'allegato 1 cioè restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria.

Il silenzio assenso non si può formare su domande di sanatoria edilizia relative ad interventi realizzati in aree sottoposte a vincoli paesaggistici.

Il condono previsto dall'art. 32 del decreto legge 269/2003 è applicabile esclusivamente agli interventi di minore rilevanza indicati ai numeri 4, 5 e 6 dell'allegato 1 (restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria) e previo parere favorevole dell'Autorità preposta alla tutela del vincolo.

L'abuso edilizio realizzato in zona vincolata senza permesso di costruire, per ottenere la sanatoria del Testo Unico Edilizia, deve essere conforme alle norme urbanistiche dell'epoca di realizzazione e dell'epoca di richiesta della sanatoria.

Sulla richiesta di permesso in sanatoria il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale si pronuncia con provvedimento motivato entro 45 giorni, decorsi i quali la richiesta si intende accolta. Per la SCIA si scende a 30 giorni, ma attenzione in caso di interventi in zona vincolata.

Qualora vengano in rilievo vincoli imposti successivamente all'edificazione, il condono edilizio non è precluso, a condizione che l'opera risulti compatibile con il vincolo.

Anche il procedimento per la regolarizzazione delle parziali difformità, sanabili con il Decreto Salva Casa pagando un'ammenda pecuniaria, potrà contribuire - tramite l'accertamento di conformità - a dimostrare lo stato legittimo dell'immobile.

Con il Decreto Salva Casa sono state introdotte importanti modifiche nell'accertamento di conformità edilizia, esaminate nel corso di Geo Network dai relatori Geom. Tesconi e Avv. Di Leo. L'accertamento di conformità è suddiviso in due fattispecie: l'Art. 36 per assenza di titolo e variazioni essenziali e l'Art. 36-bis per parziali difformità. Questo articolo approfondisce le modifiche normative e le loro implicazioni pratiche per i tecnici chiamati a regolarizzare le proprietà.

Non è configurabile la formazione del provvedimento tacito di assenso su domande di sanatoria edilizia relative ad interventi realizzati in aree sottoposte a vincoli paesaggistici.

Tra gli emendamenti annunciati dal ministro Salvini, alcuni modificano le regole sull'abitabilità degli appartamenti, riducendo la superficie minima e abbassando le altezze minime.

Non può beneficiare del terzo condono edilizio la realizzazione di opere recanti nuove superfici e nuovi volumi su aree soggette a vincoli posti a tutela dei beni ambientali e paesistici, nonché dei parchi e delle aree protette nazionali, regionali e provinciali, qualora istituiti prima della esecuzione di dette opere.