Condoni e Sanatorie

Condono e sanatoria edilizia, due modalità per ottenere a posteriori la legittimazione di opere edilizie abusive. Quando è possibile ricorrere all'una o all'altra?

In primis, va precisato che il condono edilizio è una sanatoria straordinaria, con determinati riferimenti temporali (in Italia ce ne sono stati 3, nel 1985, 1994 e 2003, ognuno con una 'forchetta temporale' specifica), che mira a regolarizzare immobili edificati in violazione della disciplina urbanistica ed edilizia (si va a sanare l'irregolarità sostanziale). Vale, cioè, solamente per abusi edilizi realizzati in un determinato periodo ed entro una determinata data, indicata appunto nella legge di riferimento (ogni condono ne ha una).

La sanatoria 'ordinaria', o accertamento di conformità, comporta la regolarizzazione di un intervento realizzato senza titolo ma che soddisfa e rispetta la normativa urbanistica ed edilizia (dell’epoca, del momento della richiesta o di entrambe o mista, a seconda se la difformità è totale o parziale, in virtù delle novità apportate in materia dal DL Salva Casa).

Si va quindi a 'sanare' un abuso di tipo formale (ad es. per mancanza del titolo abilitativo, o realizzato con autorizzazione inadeguata) e non sostanziale (gli interventi sono conformi). L’accertamento di conformità è disciplinato dalla legge ordinaria ed è sempre possibile, entro certi termini.

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Condono edilizio: non si possono presentare richieste frazionate

In materia di condono edilizio, è illecita la presentazione di più domande di sanatoria facenti riferimento a plurime opere le quali risultino artificiosamente non collegate tra di loro sebbene siano finalizzate alla realizzazione di un unico manufatto ed allo stesso funzionali, così da costituire una costruzione unica. Non ci si può, quindi, servire di più domande separate per aggirare il limite legale volumetrico.

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Quando i vincoli storici e monumentali possono ostacolare la realizzazione di serre solari

Le serre solari sono delle soluzioni innovative nel campo della sostenibilità energetica, sfruttando la radiazione solare per migliorare l'efficienza energetica senza l'ausilio di impianti meccanici. Tuttavia, la loro integrazione nel contesto edilizio presenta sfide normative, come dimostrato da una recente sentenza del Tar Lazio riguardante un caso di serra solare in un'area storica di Roma.

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Quando un portico in legno lamellare si deve considerare un abuso edilizio

Il portico in legno è una struttura architettonica esterna che unisce funzionalità e design, conferendo calore e charme agli spazi abitativi. Tuttavia la sentenza del Tar del Lazio disquisisce in merito ad un caso di abuso edilizio di un portico in legno lamellare realizzato senza le dovute autorizzazioni. La sentenza sottolinea l'importanza di rispettare le normative edilizie, evidenziando come le modifiche significative alla volumetria di un edificio richiedano un permesso di costruire.

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Condono edilizio: come si ottiene col silenzio assenso?

Il condono edilizio per silenzio-assenso, in zona vincolata, si perfeziona solo se vi è il parere favorevole dell’autorità preposta alla tutela del vincolo. Inoltre, è necessario che le opere vengano completate entro la data limite prevista dal condono di riferimento così come bisogna provare la ricorrenza di tutti i requisiti soggettivi e oggettivi ai quali è subordinata l'ammissibilità del condono.

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Attestazione conformità sismica e sanatoria condizionata nel Salva-Casa: a quali NTC fare riferimento?

L’attestazione di conformità sismica delle tolleranze edilizie (art. 34 bis comma 3 T.U.E.), così come la sanatoria condizionata (art. 36 bis comma 2) sono le principali novità introdotte dal decreto Salva-Casa, che risultano tuttavia ancora di non così scontata interpretazione. L’articolo vuole offrire alcune riflessioni in particolare su quali norme tecniche delle costruzioni (NTC) il tecnico strutturista dovrebbe fare riferimento ai fini della valutazione della sicurezza sismica delle difformità sanabili con il Salva-Casa.

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Locali tecnici: quando è possibile richiedere una sanatoria paesaggistica?

I volumi tecnici sono spazi progettati per ospitare gli impianti a corredo dell’immobile e permetterne il funzionamento ma anche la manutenzione. Tali spazi non possono essere destinati ad usi diversi da quelli per cui sono stati progettati, come ad esempio l’uso abitativo. Una recente sentenza del Consiglio di Stato ha ulteriormente chiarito i criteri per considerare un locale come volume tecnico, respingendo una richiesta di sanatoria paesaggistica per un locale in un hotel in provincia di Grosseto.

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In questa pagina, raccogliamo tutte le notizie, le sentenze e i commenti degli esperti in materia di condono e sanatoria, con l'intento fornire informazioni per la verifica della potenziale 'regolarizzazione' di un abuso edilizio.

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Condoni e Sanatorie

Quando gli infissi in ferro-alluminio sono oggetto di demolizione

I serramenti comprendono porte, finestre, persiane e portoni, e sono fondamentali per l'isolamento termico e acustico, nonché per l'aspetto visivo di un'abitazione. Tuttavia, la questione degli infissi in ferro-alluminio viene approfondita attraverso un caso legale, in cui il Tar Campania ha confermato l'ordinanza di demolizione delle opere edilizie abusive, tra cui tali infissi, evidenziando l'importanza di una valutazione complessiva delle modifiche apportate all’immobile.

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Salva Casa

La legge Salva-Casa, la doppia conformità e la preesistenza edilizia

La Legge Salva-Casa introduce semplificazioni per la regolarizzazione edilizia, ma solleva dubbi interpretativi su preesistenza urbanistica, doppia conformità e tolleranze costruttive. Il provvedimento, pensato per sbloccare il mercato immobiliare, lascia però agli enti locali un’ampia discrezionalità, alimentando incertezze tra tecnici e professionisti del settore.

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Condoni e Sanatorie

L'ampliamento delle opere in zona vincolata è fuori dal Terzo condono edilizio

Non si può ottenere il terzo condono edilizio in zona vincolata per l'ampliamento dell'abitazione esistente, con annessi accessori e pertinenze, depandance, tettoie, spogliatoi, in quanto la sanatoria straordinaria riguarda solo opere di restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria.

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Salva Casa

Auspicando che l’efficacia del Salva-Casa non si basi sull’(in)efficienza della Pubblica Amministrazione

In questo scritto l’Autore esamina alcuni aspetti circa l’efficacia del Salva-Casa, il primo inerente la certificazione dello “stato legittimo” alla luce delle indicazioni della “circolare Ministeriale” di fine gennaio che ritiene non condivisibili in quanto contrarie al dettato legislativo; il secondo inerente l’effettiva esperibilità dell’istruttoria delle sanatorie dell’articolo 36-bis esposte al rischio di conclusione per silenzio assenso con conseguenze pregiudizievoli sull’efficacia della norma.

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Salva Casa

Salva Casa: le regole per le tolleranze costruttive in zona sismica

Il comma 3-bis dell'articolo 34-bis del Testo Unico Edilizia, introdotto dal Decreto Salva Casa, fa riferimento a una verifica in ordine all'incidenza sismica delle difformità rientranti in tolleranza: il tecnico dovrà quindi attestare che gli interventi rientranti nelle soglie di tolleranza rispettino le prescrizioni delle norme per le costruzioni in zone sismiche poste dal dpr 380/2001 e inviare tutta la documentazione allo sportello unico comunale per l'acquisizione postuma dell'autorizzazione sismica.

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Condoni e Sanatorie

L’ordine di demolizione è reso inefficace dalla sanatoria?

L'emanazione di ordinanze di demolizione per opere abusive è uno degli strumenti fondamentali per la tutela del territorio e il ripristino della legalità in ambito urbanistico. Con la sentenza del Consiglio di Stato n. 526/2025 si chiarisce il principio secondo cui la presentazione di una domanda di sanatoria non incide sugli effetti dell'ordinanza di demolizione, confermando così la necessità di un approccio equilibrato nella gestione delle opere abusive.

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Condoni e Sanatorie

Rampe e scivoli in aree vincolate: accessibilità sì, ma con permesso

Gli scivoli e le rampe in calcestruzzo sono delle strutture utilizzate per garantire l'accessibilità alle strutture delle persone con disabilità, abbattendo le barriere architettoniche e contribuendo così alla formazione di un'infrastruttura “inclusiva”. Recentemente la sentenza del Tar Sicilia n. 293/2025 evidenzia che anche se gli scivoli sono progettati per l'abbattimento delle barriere architettoniche non sono esenti da autorizzazioni edilizie, sottolineando che la loro realizzazione senza i dovuti permessi può comportare la demolizione.

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Condoni e Sanatorie

Condono edilizio e ultimazione dei lavori: serve il completamento al rustico

In forza del criterio strutturale, applicabile ai manufatti di nuova costruzione, per edifici "ultimati" si intendono quelli completi almeno al "rustico", espressione con la quale ci si riferisce ad un'opera mancante solo delle finiture (infissi, pavimentazione, tramezzature interne), ma necessariamente comprensiva delle tamponature esterne.

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Condoni e Sanatorie

Sanatoria: quando la presenza di solette in calcestruzzo può essere da ostacolo

Le solette in calcestruzzo rappresentano elementi strutturali fondamentali in ambito civile e industriale, utilizzate per creare superfici solide per impalcati, sbalzi e fondazioni. La recente sentenza del Consiglio di Stato n. 559/2025 evidenzia come le solette in calcestruzzo possano ostacolare il condono edilizio, in particolare in contesti ambientali delicati, sottolineando la necessità di bilanciare le esigenze edilizie con la protezione dell'ambiente, soprattutto nelle aree soggette a vincoli paesaggistici.

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Condoni e Sanatorie

Il parere della Commissione edilizia è obbligatorio per il condono edilizio?

Il condono edilizio si presenta come una procedura volta alla regolarizzazione di edifici costruiti senza autorizzazione, permettendo di sanare irregolarità attraverso il pagamento di un'oblazione. Un caso esemplificativo è rappresentato dalla sentenza del Consiglio di Stato n. 954/2025, che ha affrontato un ricorso avverso il diniego di condono per il superamento dei limiti volumetrici, stabilendo che il parere della Commissione edilizia non è obbligatorio per il condono.

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Condoni e Sanatorie

Gli abusi edilizi possono o meno essere legittimati retroattivamente?

La sanatoria edilizia pur consentendo la regolarizzazione di opere realizzate senza permesso o in difformità da esso non comporta una legittimazione retroattiva completa. La sentenza del Consiglio di Stato n. 691/2025, esaminando un caso specifico, chiarisce che la richiesta di sanatoria non può essere accolta se le opere non rispettano le normative vigenti, in particolare quelle ambientali e paesaggistiche.

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Condoni e Sanatorie

Condono edilizio della ristrutturazione, si può fare o no? Regole, zone vincolate, tipo di intervento

Le opere abusivamente realizzate in aree sottoposte a specifici vincoli, fra cui quello ambientale e paesistico, sono sanabili con il Terzo condono edilizio solo se si tratta di interventi minori senza aumento di volume e superficie, come il restauro, il risanamento conservativo e la manutenzione straordinaria. La ristrutturazione pesante è quindi off limits.

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Condoni e Sanatorie

Doppia conformità urbanistica: tempistiche e condizioni

Mentre per gli abusi 'minori, cioè effettuati in parziale difformità dal permesso di costruire o SCIA, in assenza di SCIA o in variazione essenziale ex art.32 dpr 380/2001, opera la doppia conformità semplificata che prevede la conformità dell'opera alle regole edilizie 'ieri' e a quelle urbanistiche 'oggi', gli abusi edilizi maggiori soggiaciono sempre alle vecchie regole della doppia conformità rafforzata. L'istanza va presentata, in ogni caso, entro 90 giorni dalla scadenza del termine ingiunto per il ripristino dello stato dei luoghi.

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Condoni e Sanatorie

La sanatoria edilizia è applicabile in una fascia di rispetto autostradale?

Le fasce di rispetto territoriali sono aree designate per salvaguardare l’espansione infrastrutturale, ovvero la sicurezza, l'ambiente e la salute pubblica, mantenendo spazi liberi da costruzioni e attività potenzialmente pericolose. Nel caso esaminato, un ricorrente ha contestato il diniego del Consorzio per le Autostrade Siciliane riguardo a una richiesta di condono edilizio. Il Tar ha confermato la legittimità del provvedimento amministrativo, sottolineando l'onere di prova a carico del richiedente per dimostrare la legalità della costruzione in relazione al vincolo di inedificabilità.

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Salva Casa

Lo stato legittimo dopo le linee guida MIT sul Salva Casa: infografica e schemi

Il MIT prova a supportare cittadini, professionisti e pubbliche amministrazioni con le linee guida per l’applicazione delle nuove disposizioni previste dal Salva Casa, viste le grandi incertezze e l’assenza della modulistica ufficiale.
In questo primo approfondimento riprendiamo uno degli argomenti più caldi, lo stato legittimo, alla luce delle novità introdotte dalle linee guida MIT.

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Condoni e Sanatorie

Condono edilizio degli appartamenti abusivi: è possibile la sanatoria frazionata?

In materia di condono edilizio, ai fini della valutazione dell'eventuale superamento del limite massimo di cubatura regolarizzabile, qualora l'abuso edilizio sia stato realizzato in esecuzione di un disegno unitario, deve essere fatto riferimento alla unitarietà dell'immobile o del complesso immobiliare, non avendo alcuna rilevanza la suddivisione dell'opera in più appartamenti.

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Condoni e Sanatorie

Abusi edilizi, difformità nel progetto e doppia conformità: come ottenere la sanatoria

Prima del Decreto Salva Casa, le variazioni essenziali al progetto edilizio originario non potevano essere sanate tramite l'accertamento di conformità se non rispettavano la doppia conformità urbanistica ed edilizia sia al momento della realizzazione dell'intervento che al momento della richiesta di regolarizzazione. Ma oggi basta la conformità edilizia "prima" e quella urbanistica "dopo" per ottenere il permesso di costruire in sanatoria.

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Salva Casa

Il Dossier Salva Casa con approfondimenti e commenti degli esperti

La nuova legge Salva Casa, entrata in vigore il 28 luglio 2024, introduce importanti modifiche al Testo Unico dell'Edilizia. Scopri le novità principali, le criticità evidenziate dagli esperti e come queste normative potrebbero influenzare il settore edilizio e i professionisti coinvolti.

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