Abuso Edilizio

Il Consiglio di Stato ribadisce i requisiti che definiscono l'elemento di arredo esterno "gazebo": si tratta, nella sua configurazione tipica, di una struttura leggera, non aderente ad altro immobile, coperta nella parte superiore ed aperta ai lati, realizzata con una struttura portante in ferro battuto, in alluminio o in legno strutturale, talvolta chiuso ai lati da tende facilmente rimuovibili.

In linea con l'obiettivo 11 dell'Agenda 2030 per lo Sviluppo Sostenibile e basato su un approccio integrato ai temi della riduzione del rischio, della progettazione paesaggistica e della rigenerazione degli insediamenti abusivi, il presente contributo delinea una strategia di rigenerazione in grado di ridurre i danni attesi in caso di gravi alluvioni e mareggiate, migliorando al tempo stesso la qualità della vita delle comunità locali, nonché la qualità ambientale e paesaggistica del quartiere Destra Volturno nel Comune di Castel Volturno: un insediamento abusivo densamente urbanizzato, situato in un'area soggetta sia ad alluvioni pluviali che fenomeni di erosione costiera.

La fiscalizzazione dell'abuso edilizio non condiziona la legittimità della ordinanza di demolizione, trattandosi di sub-procedimento che assume rilievo nella successiva fase di esecuzione della stessa. La valutazione, cioè, circa la possibilità di dare corso alla applicazione della sanzione pecuniaria in luogo di quella ripristinatoria costituisce una mera eventualità della fase esecutiva, successiva alla ingiunzione a demolire.

L'intervento edilizio deve essere considerato unitariamente nel suo complesso, senza possibilità di scindere e considerare separatamente le sue componenti. Il regime dei titoli abilitativi edilizi, cioè, non può essere eluso attraverso la suddivisione dell'attività edificatoria finale.

Per il reato di lottizzazione abusiva è sufficiente che il frazionamento fondiario sia stato realizzato senza uno strumento urbanistico attuativo o di un piano convenzionato.

La sostituzione di un casotto a servizio dell'appartamento e di un gazebo con un vero e proprio locale abitativo, realizzando il cambio di destinazione d'uso a fini residenziali di tali locali accessori, configura una ristrutturazione edilizia con variazioni essenziali.

In edilizia, eccedono dal perimetro del risanamento conservativo e rientrano nella ristrutturazione gli interventi che portano a un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal preesistente.

Per evitare la responsabilità per illecito edilizio, il direttore dei lavori deve provare di aver interrotto ogni rapporto d'ordine professionale col proprietario dell'immobile. Non basta, quindi, addossargli la colpa.

Se l'autore dell'abuso edilizio non è il proprietario esclusivo del bene, il comune ha un onere aggravato di approfondimento della posizione dei contitolari.

L'art. 31 comma 2 della legge 47/1985 prevede due criteri alternativi per la verifica del requisito dell'ultimazione, rilevante ai fini del rilascio del condono: si tratta del criterio «strutturale», che vale nei casi di nuova costruzione; e del criterio «funzionale», che opera, invece, nei casi di opere interne di edifici già esistenti oppure di manufatti con destinazione diversa da quella residenziale.

Due campi da tennis e di un campo da padel realizzati su idoneo sottofondo e delimitati lungo tutto il perimetro con opere accessorie, edificati senza titolo su terreno posto in zona agricola, sono opere abusive che vanno demolite.

Una struttura portante in legno lamellare di 3 pilastri e 7 travi orizzontali, imperniate al torrino, coperta con doghe in legno non è configurabile come pergotenda.

L'apertura e la chiusura di porte o finestre in zona vincolata configura una ristrutturazione edilizia. Non possono considerarsi, infatti, interventi di manutenzione nè ordinaria nè straordinaria, neppure dopo l'avvento del DL Semplificazioni

La realizzazione di una mansarda, a quota piano terzo di fabbricato pre-esistente, con struttura portante in ferro e sovrastanti lamiere coibentate a falda inclinata, di circa mq. 160, nonché di una tettoia di circa mq. 35 prospiciente la cucina, non può qualificarsi come ristrutturazione edilizia perché comporta la realizzazione di nuovi volumi (per lo più in zona vincolata).

Per costruire un porticato in cemento armato e tegole è necessario il permesso di costruire o, al limite, la SCIA alternativa al permesso.

La sostituzione del solaio di copertura in assenza del necessario preavviso con allegato il progetto e dell'autorizzazione sismica preventiva è una palese violazione degli artt. 93 e 94 del Testo Unico Edilizia.

Il Consiglio Nazionale Ingegneri ha presentato proposte per la revisione del Testo Unico per l'Edilizia, mirate a semplificare i processi, favorire gli operatori del settore e regolarizzare le piccole difformità nel patrimonio edilizio esistente.

Una struttura, seppur smontabile, di rilevanti dimensioni, pari a circa 100 metri quadrati, su pedana sovrapposta al terreno e con copertura costituita da materiale plastico sorretta da elementi verticali in legno di elevato spessore, non può configurarsi come pergotenda e necessità del permesso di costruire.

Un abuso edilizio comportante nuovi volumi e superfici fruibili in area vincolata esclude in radice la possibilità di aver accesso al beneficio del cd. terzo condono per chiara volontà del legislatore

Gli interventi di manutenzione ordinaria riguardano le sole opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti

Sono sempre assoggettati a titolo edilizio le opere di scavo, sbancamento e livellamento del terreno finalizzate ad usi diversi da quelli agricoli e la realizzazione di muri di contenimento.

La realizzazione di un soppalco con superficie consistente non è un intervento di minore rilevanza (restauro, risanamento o manutenzione straordinaria), ma una ristrutturazione edilizia non condonabile in area vincolata in virtù delle regole del Terzo Condono Edilizio.

Il soppalco rientrante negli interventi edilizi minori che può essere assentito con SCIA e non con permesso di costruire deve essere tale da non incrementare la superficie dell'immobile, ipotesi che si verifica solo nel caso in cui lo spazio realizzato col soppalco consista in un vano chiuso, senza finestre o luci, di altezza interna modesta.

Una serra con basamento in calcestruzzo che fuoriesce dal terreno e dotata di impiantistica (riscaldamento a caldaia, impianto elettrico e idrico) smentisce la temporaneità della installazione e la sua la rimovibilità, a nulla rilevando che detto basamento sia stato realizzato successivamente alla struttura telonata della serra.