Abuso Edilizio

La fiscalizzazione dell'abuso edilizio, applicabile a lavori di ristrutturazione eseguiti senza permesso o in totale difformità rispetto ad esso (art. 33, comma 1) e a interventi realizzati parzialmente in difformità dal permesso di costruire (art. 34, comma 1), non è mai possibile per un intervento di nuova costruzione in totale difformità

La sanatoria edilizia pur consentendo la regolarizzazione di opere realizzate senza permesso o in difformità da esso non comporta una legittimazione retroattiva completa. La sentenza del Consiglio di Stato n. 691/2025, esaminando un caso specifico, chiarisce che la richiesta di sanatoria non può essere accolta se le opere non rispettano le normative vigenti, in particolare quelle ambientali e paesaggistiche.

Le sanzioni variano a seconda che si tratti di variazioni essenziali, parziale difformità dal permesso di costruire o dalla SCIA e assenza di SCIA, a seconda che si tratti di doppia conformità semplificata o standard e dipendono dall'aumento del valore venale dell'immobile: per un intervento eseguito in assenza della SCIA o in difformità da essa, si va da 1.032 a 10.328 euro. Il pagamento avviene in due fasi distinte

La sanzione demolitoria (e pecuniaria se l'ordine non viene eseguito) va irrogata nei confronti dei responsabili materiali degli abusi, mentre il condominio, in qualità di proprietario incolpevole, ancorché tenuto a prestare la sua collaborazione per la rimozione materiale dell'abuso in forza della sua relazione con l'intervento, non può essere perciò stesso destinatario delle sanzioni pecuniarie.

Le opere abusivamente realizzate in aree sottoposte a specifici vincoli, fra cui quello ambientale e paesistico, sono sanabili con il Terzo condono edilizio solo se si tratta di interventi minori senza aumento di volume e superficie, come il restauro, il risanamento conservativo e la manutenzione straordinaria. La ristrutturazione pesante è quindi off limits.

Mentre per gli abusi 'minori, cioè effettuati in parziale difformità dal permesso di costruire o SCIA, in assenza di SCIA o in variazione essenziale ex art.32 dpr 380/2001, opera la doppia conformità semplificata che prevede la conformità dell'opera alle regole edilizie 'ieri' e a quelle urbanistiche 'oggi', gli abusi edilizi maggiori soggiaciono sempre alle vecchie regole della doppia conformità rafforzata. L'istanza va presentata, in ogni caso, entro 90 giorni dalla scadenza del termine ingiunto per il ripristino dello stato dei luoghi.

La realizzazione di uno sporto-balcone in prosecuzione del pianerottolo di accesso all'unità immobiliare, completo di ringhiera e pavimentazione, al posto di una tettoia a servizio dell'unità immobiliare sottostante, configura una ristrutturazione edilizia che richiede il permesso di costruire.

L'onere per il privato di dimostrare che l'opera è stata completata entro una data utle, nel caso il 1° settembre 1967, comporta che neanche la dichiarazione sostitutiva di atto notorio è sufficiente a tal fine, essendo necessari inconfutabili atti o documenti che, da soli o unitamente ad altri elementi probatori, offrano la ragionevole certezza dell'epoca di realizzazione del manufatto.

L'incremento di volumi o di superficie non è ragione ostativa alla valutazione di compatibilità paesaggistica, per la quale sarà il comune ad attivarsi dopo la presentanza di un'istanza di accertamento di conformità semplificato: se l'Autorità competente non si pronuncia entro 180 giorni (previa acquisizione del parere vincolante della Soprintendenza da rendersi entro 90 giorni), si intende formato il silenzio assenso.

Un cambio di destinazione d'uso urbanisticamente rilevante, da capannone industriale ad appartamento, con opere (chiusura di un terrazzo, realizzazione di una scala di collegamento) richiedenti il permesso di costruire, anche in vigenza del Decreto Salva Casa richiede il permesso pieno, mentre la SCIA potrebbe bastare nel caso non ci siano opere o queste siano assentibili con SCIA o CILA.

Il Salva Casa inserisce tra le difformità soggette alla disciplina delle tolleranze costruttive le parziali difformità realizzate durante l'esecuzione di lavori, oggetto di un titolo abilitativo e accertate all'esito di sopralluogo o ispezione comunale, per le quali non sia stato emanato un ordine di demolizione e sia stata rilasciata la certificazione di abitabilità o di agibilità.

L'accertamento della conformità dei manufatti alle norme urbanistico-edilizie costituisce il presupposto indispensabile per il legittimo rilascio del certificato di agibilità, e non è possibile riconoscere a un locale commerciale un'agibilità provvisoria in pendenza di condono edilizio. Tra l'altro, la non conformità dei locali per il versante urbanistico-edilizio si traduce nella loro non agibilità anche sul versante commerciale.

Il fenomeno dell'abusivismo edilizio rappresenta una problematica significativa, purtroppo il ripristino dello status quo richiesto agli immobili soggetti ad abusi molto spesso non è realizzato dai proprietari, comportando ulteriori sanzioni. Tuttavia, la recente sentenza del TAR Lombardia n. 3791/2024 chiarisce i limiti dell'applicazione di tali sanzioni, sottolineando l'importanza del rispetto delle normative urbanistiche e paesaggistiche, specialmente per gli edifici situati in aree di valore storico.

Il tema degli abusi edilizi nei condomini è caratterizzato da una notevole complessità e suscita interrogativi rilevanti riguardo ai diritti e ai doveri dei condomini, al ruolo dell'amministrazione comunale e alle responsabilità in caso di interventi non autorizzati. Ad apportare alcune importanti delucidazioni è la sentenza del Tar Lazio che, accogliendo parzialmente un ricorso, ha chiarito come le ingiunzioni di rimozione debbano essere indirizzate ai singoli condomini in caso di abusi su aree non comuni.

La sanatoria per gli interventi edilizi ante 1977 sarà possibile per le varianti eseguite con un titolo abilitativo rilasciato prima del 30/1/1977, anche se poi le opere sono state realizzate successivamente. Il perimetro ricomprende le parziali difformità, nei casi in cui l'intervento, sebbene contemplato dal titolo abilitativo, risulti realizzato secondo modalità diverse da quelle previste a livello progettuale.

L'altezza non è l'unico criterio per determinare l'abitabilità del sottotetto, ma conta anche l'effettivo uso. In tal senso, un sottotetto trasformato in unità abitativa, con impianti, divisioni interne e una scala di collegamento interna, è urbanisticamente rilevante.

Il nuovo regime delle tolleranze costruttive prevede una disciplina di maggior favore valevole solo per gli interventi realizzati entro la data del 24 maggio 2024, caratterizzata da una progressione inversamente proporzionale delle soglie di tolleranza a seconda della superficie utile dell'unità immobiliare interessata dall'intervento. In caso di difformità che riguarda due distinti parametri (superficie e altezza), si può procedere in maniera alternativa, non cumulativa.

L'amministrazione pubblica decide sull'applicabilità o meno della sanzione pecuniaria (fiscalizzazione) solo nella fase esecutiva dell'ordine di demolizione e non prima, e solo in virtù di un motivato accertamento tecnico, a cura del privato, che dia conto dell'impossibilità di eseguire la demolizione senza arrecare un danno alla parte non abusiva, cioè realizzata in conformità.