Tolleranze costruttive: il 2% si calcola sul singolo immobile, non sull'intero palazzo

Di tolleranze costruttive abbiamo sentito parlare di recente, in merito al cd. Piano Salva Casa del MIT (non si può chiamare condono edilizio, così ha affermato il Ministro Salvini) che prenderà forma entro la fine del mese di maggio e porterà alla sanabilità di alcune piccole difformità edilizie, così come a una revisione del principio della doppia conformità urbanistica.

A proposito: mentre Palazzo Spada conferma che la tolleranza massima consentita dal Testo Unico Edilizia (art.34-bis dpr 380/2001) è del 2% e si considera sul singolo appartamento, pare che il MIT voglia portarla al 5% ma in attesa di una bozza di decreto, è interessante segnalare la sentenza 2952/2024 del 28 marzo del Consiglio di Stato, che si è occupato, appunto, delle cd. 'tolleranze di cantiere'.

Gli abusi edilizi del contendere

L’appellante ha impugnato la sentenza del TAR che ha respinto il suo ricorso avverso l’ingiunzione di demolizione e ripristino emessa con riferimento a immobili di sua proprietà.

Si tratta di svariati interventi edilizi, tra i quali alcuni, appunto, realizzati in difformità dai permessi di costruire rilasciati. Tra questi:

• un manufatto edilizio interrato, realizzato con struttura in cemento armato ed adibito a “locale tecnico”, risulta essere realizzato con dimensione in pianta pari a (6,10 x 9,10) metri, e pertanto in difformità rispetto a quanto autorizzato pari a (9,10 x 13,78) metri;
• la larghezza della rampa di scale di accesso al locale tecnico interrato, anch’essa realizzata in cemento armato misurata in 2,10 metri, risulta difforme rispetto a quanto autorizzato pari a 1,30.
• fabbricato realizzato in difformità dal permesso di costruire con superficie realizzata pari a 13,80 metri quadrati.

Il ricorso: la percentuale del 2% va calcolata sull'intera costruzione

L'appellante sostiene che il TAR, seguendo una CTU erronea, sia incorso nel vizio di ultrapetizione, in quanto ha calcolato sui singoli immobili invece che sull’intera costruzione il limite di tolleranza del 2% di cui all'art. 34-bis del dpr 380/2001, alla luce del quale non vi sarebbe alcuna difformità rilevante.

Inoltre, il TAR non avrebbe considerato il comportamento tenuto dopo la notificazione dell’ordinanza dal proprietario, il quale ha provveduto a demolire parte delle opere, presentato istanza di accertamento di conformità per alcuni degli abusi edilizi.

Difformità edilizie e tolleranze costruttive: come si calcola il 2%? Quando la demolizione è illegittima

Consiglio di Stato: è illegittima l'ordinanza di demolizione in relazione ad un abuso edilizio nel caso lo stesso si traduca in una modifica di lieve entità, con sostanziale assenza di pregiudizio all’interesse pubblico urbanistico.

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Abusi edilizi: la presentazione dell'istanza di accertamento di conformità comporta solo la sospensione della demolizione

Con riferimento alla presentazione dell’istanza di accertamento di conformità, poi, è consolidato in giurisprudenza l’orientamento, cui anche il Collegio ritiene di aderire, secondo cui essa non incide sulla validità dell’ordinanza di demolizione ma comporta la mera sospensione della sua esecutività fino alla definizione - anche tacita – della domanda di sanatoria (tra le tante, si v. Cons. St., sez. VI, sent. n. 2567 del 2023).

Tolleranze costruttive: il 2% si calcola sul singolo immobile

Arrivando alla parte più interessante della sentenza, va evidenziato che, quanto all'applicazione dell'art. 34-bis del dpr 380/2001 (inserito dal d.l. n. 76 del 2020 - Decreto Semplificazioni, conv. in l. n. 120 del 2020), la sentenza del TAR e la CTU sono condivisibili: la norma stabilisce infatti che «il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro il limite del 2 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo» e deve essere intesa nel senso che la “tolleranza di cantiere” rilevante per escludere l’abusività dell’intervento va posta in relazione con la porzione di immobile cui esso accede, e non con la superficie dell’intero palazzo, come si evince dal dato letterale che fa appunto riferimento «singole unità abitative» (in questi termini si v. Cons. St., sez. VI, sent. n. 7504 del 2022, e sez. II, sent. n. 230 del 2021 nonché, nella giurisprudenza di primo grado, TAR Lazio, Roma, sez. II, sent. n. 4413 del 2021).

Nella caso di specie, quindi, le difformità rilevate dall’Amministrazione non rientrano tra i margini di tollerabilità, essendo superiori al 2%.

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