Tolleranze costruttive su interventi di ripristino da abusi edilizi: le regole

Le regole sulle tolleranze costruttive sono notevolmente cambiate dopo l'avvento del Decreto Salva Casa, che ha incrementato in certi casi le percentuali tollerate, allargando il concetto di tolleranza costruttiva, estendendolo anche alle distanze legali e ai requisiti igienico sanitari.

Tolleranze costruttive e Decreto Salva Casa: le novità

Sappiamo infatti che le tolleranze costruttive consentono di regolarizzare piccole variazioni dimensionali o esecutive che molto spesso si rilevano, consentendo di rientrare nella sfera dello stato legittimo dell'immobile.

In pratica, se in linea generale il limite di tolleranza costruttiva è fissato nel 2% della misura assentita (art.34-bis del Testo Unico Edilizia), il Decreto Salva Casa, per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, aumentano le percentuali arrivano fino al 6%, in funzione della superficie utile.

In pratica, il nuovo comma 1-bis dell'art.34-bis del TUE introduce deroghe percentuali alle misure previste dal titolo abilitativo che disciplinano l’altezza, i distacchi, la cubatura, la superficie coperta e ogni altro parametro delle singole unità immobiliari.

Quindi, questo è il nuovo regime delle tolleranze:

• 2% per superficie utile > 500 m²;
• 3% per superficie utile compresa tra 300 e 500 m²;
• 4% per superficie utile compresa tra 100 e 300 m²;
• 5% per superficie utile fino a 100 m²;
• 6% per superficie utile fino a 60 m².

Importante: per gli interventi successivi al 24 maggio 2024, le tolleranze restano invece nel limite del 2%.

Ai fini del computo della superficie utile per l’applicazione del comma 1-bis, si tiene conto della sola superficie assentita con il titolo edilizio che ha abilitato la realizzazione dell’intervento, al netto di eventuali frazionamenti dell’immobile o dell’unità immobiliare eseguiti nel corso del tempo.

Il caso: tolleranza costruttiva in caso di interventi di ripristino post abusi edilizi

Una recente sentenza, la n.8591/2024 del Consiglio di Stato, riguarda, tra gli altri temi, l'applicabilità della tolleranza costruttiva del 2% prevista dall'art. 34-bis del dpr 380/2001, nel contesto di interventi di ripristino conseguenti a provvedimenti repressivi per abusi edilizi.

Palazzo Spada afferma, in conclusione, che la tolleranza costruttiva del 2% è intesa per lievi difformità emerse in fase di esecuzione rispetto a un progetto approvato.

La controversia nasce dalla richiesta della società appellante di applicare tale tolleranza a interventi di ripristino dello stato dei luoghi ordinati in seguito a un provvedimento repressivo per abusi edilizi.

Secondo il comune, però, le opere che la società intenderebbe realizzare non sarebbero di fedele rimessa in pristino degli immobili come sanati nel 1999 ma darebbero “origine ad una costruzione esternamente del tutto differente da quella preesistente (…)”, il che renderebbe quindi necessaria l’autorizzazione paesaggistica; la tolleranza costruttiva cosiddetta “di cantiere” del 2% sarebbe utilizzabile solo per un titolo abilitativo preventivo all'intervento e non in caso di sanatoria, attenendo non già alla fase di progettazione, bensì a quella di esecuzione di progetti assentiti, mentre in questo caso si sarebbe in presenza di un progetto (di ripristino) che anticipa uno scostamento, di talché il riferimento all'art. 34-bis TUE non sarebbe conferente.

Tolleranze costruttive: si applicano solo sul progetto approvato

Palazzo Spada condivide le conclusioni cui è pervenuto il giudice di prime cure in ordine, innanzi tutto, all'inapplicabilità nella fattispecie della tolleranza del 2% prevista dall’art. 34-bis del dpr 380/2001 sulle “Tolleranze costruttive”, che a parere del Collegio è applicabile alle difformità realizzate nel corso della realizzazione di un progetto approvato e non anche alle ipotesi, come in questo caso, di scostamenti previsti in un progetto finalizzato alla rimessa in pristino dello stato dei luoghi in conseguenza di un provvedimento repressivo di abusi.

Salva Casa: tolleranze costruttive fino al 6%. Le regole

Il Decreto Salva Casa ha introdotto deroghe percentuali alle misure previste dal titolo abilitativo che disciplinano l’altezza, i distacchi, la cubatura, la superficie coperta e ogni altro parametro delle singole unità immobiliari.

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Richiamo al regolamento paesaggistico (DPR 31/2017)

La tolleranza del 2% è espressamente menzionata solo per opere eseguite in variante a progetti già autorizzati ai fini paesaggistici, come indicato al punto A.31 dell'Allegato A del dpr 31/20217.

Gli interventi di demolizione e ripristino dello stato dei luoghi (punto A.30 dell’Allegato A) non sono soggetti a tale tolleranza e, in linea con quanto stabilito dal Comune, non richiedono autorizzazione paesaggistica solo se rientrano nelle fattispecie esenti definite dal regolamento.

Differenza tra tolleranze costruttive e interventi repressivi

Il Consiglio di Stato evidenzia, inoltre, che:

• la tolleranza costruttiva non può essere utilizzata per anticipare o giustificare scostamenti previsti nel progetto di ripristino di uno stato di fatto derivante da abusi edilizi;
• l'interpretazione del concetto di tolleranza deve essere rigorosa, senza possibilità di applicazione analogica ai casi non previsti espressamente.

Tolleranze costruttive: occhio alla differenza tra fase esecutiva e interventi 'obbligati'

In definitiva, viene confermato un principio di stretta interpretazione delle norme in materia di tolleranze costruttive, distinguendo nettamente tra la fase esecutiva di progetti approvati e gli interventi obbligati per ripristinare situazioni abusive.

Inoltre, gli interventi soggetti a vincoli paesaggistici richiedono l'autorizzazione specifica, salvo esplicite esclusioni normative.

Il chiarimento del Consiglio di Stato rafforza la necessità di un'interpretazione rigorosa delle disposizioni urbanistiche e paesaggistiche, limitando l'uso delle tolleranze costruttive a specifici casi definiti dalla legge.

LA SENTENZA E' SCARICABILE IN ALLEGATO.