Tolleranze costruttive e innalzamento del tetto: come si calcola l'altezza?

Il metodo di calcolo dell'altezza di un fabbricato deve rispettare le indicazioni espresse negli strumenti urbanistici locali: ciò significa che qualsiasi variazione rispetto ai parametri approvati deve essere valutata rigorosamente, e le tolleranze costruttive non possono essere invocate per legittimare interventi che superano i limiti dimensionali prescritti.

Lo ha chiarito il Consiglio di Stato nella corposa sentenza 8542/2024, che affronta la questione delle tolleranze costruttive nel contesto di un intervento edilizio concernente l'innalzamento del tetto di un edificio.

La corretta modalità di calcolo dell'altezza

Palazzo Spada evidenzia che le NTA del Piano degli Interventi del Comune definiscono con precisione le modalità di calcolo dell'altezza degli edifici, utilizzando come riferimento la linea di gronda (punto di incontro tra parete e copertura).

Secondo la società ricorrente, il Comune avrebbe errato nel considerare l'altezza del fabbricato all'estradosso (parte esterna) anziché all'intradosso (parte interna) della copertura del tetto e che avrebbe utilizzato l'altezza di gronda (parte più bassa del tetto) anziché quella media tra le fronti della copertura.

Questo errore avrebbe comportato la mancata applicazione delle c.d. "tolleranze costruttive" nella misura del 2% stabilita dall'art. 34-bis del dpr 380/2001, norma che avrebbe escluso la sussistenza dell'abuso e garantito la sanabilità dell'intervento.

In pratica, secondo l'appellante, l'altezza del fabbricato si sarebbe dovuta calcolare sulla base di parametri differenti (altezza media delle falde anziché linea di gronda).

Comune e il Consiglio di Stato ritengono invece corretto il metodo di calcolo utilizzato: l'amministrazione comunale ha misurato l'altezza del fabbricato dalla quota del piano di campagna naturale (il livello del terreno preesistente) fino alla linea di gronda dell'edificio.

Tale approccio è infatti coerente con le normative locali e applicabile indipendentemente dal fatto che l'edificio presenti una copertura a falde inclinate.

Le tolleranze costruttive

L'art. 34-bis del DPR 380/2001 precedente alle modifiche del Decreto Salva Casa, ma al quale bisogna fare riferimento per il caso in questione (essendo un intervento edilizio del 2021) prevede che lievi variazioni dimensionali (entro il 2% dei parametri autorizzati) non costituiscano abuso edilizio.

In questo caso, l'innalzamento del tetto (41 cm) ha superato la tolleranza del 2%, che avrebbe consentito un massimo di 22 cm. Questo ha comportato una violazione delle disposizioni urbanistiche locali: di fatto, si tratta di intervento abusivo.

Modifica della sagoma e incremento del volume: interventi vietati

L'intervento ha comportato un'alterazione della sagoma e un incremento del volume dell'edificio, entrambi vietati dalla normativa locale per interventi classificati come "ristrutturazione edilizia”.

Le modifiche realizzate non sono compatibili con il grado di tutela previsto per l'immobile e con le schede urbanistiche applicabili.

La società ricorrente sostiene che l'altezza doveva essere calcolata utilizzando quella media delle falde (punto medio tra la base e il colmo del tetto), poiché questo criterio rappresenterebbe meglio l'effettiva volumetria dell'edificio.

Questo tipo di calcolo avrebbe come conseguenza la riduzione dell'apparente scostamento dall'altezza autorizzata, riportando lintervento nei limiti della tolleranza del 2%.

Ma il tipo di calcolo corretto è un altro, cioè quello effettuato dal comune tenendo presente il Regolamento locale. Pertanto, qui si 'sfora' il 2% di tolleranza costruttiva e l'intervento è da considerarsi abusivo.

Nuove tolleranze costruttive del Salva Casa: il comune potrebbe decidere di riesaminare il tutto?

La società invoca, infine, le tolleranze costruttive introdotte dal decreto-legge 69/2024 - Salva Casa (successivamente alla presentazione dell'istanza di sanatoria), ma il Consiglio di Stato esclude l'applicabilità retroattiva di tale normativa, precisando che la legittimità del provvedimento deve essere valutata in base alla normativa vigente al momento della sua adozione (giugno 2021).

Il diniego di sanatoria emesso è quindi confermato e le modifiche apportate all'edificio non sono confermate, poiché non rispettano le tolleranze costruttive né le regole urbanistiche.

Palazzo Spada, però, lascia aperta la possibilità per il Comune di riesaminare la questione alla luce delle nuove disposizioni normative introdotte dopo i fatti.

Tolleranze costruttive, tolleranze esecutive, tolleranze per detrazioni fiscali: facciamo chiarezza

Il concetto di tolleranza in edilizia è stato completamente ridisegnato dal Salva Casa Dl 69/2024 convertito in legge 105/2024). È fondamentale conoscerne le caratteristiche, in quanto si tratta della forma più conveniente per regolarizzare determinate difformità. Tutto su tipi di tolleranze, dichiarazioni da fare e nozioni principali, con schemi ed esempi pratici.

Leggi l'articolo su Ingenio!

Tolleranze costruttive ed esecutive post Salva Casa: come sono cambiate le regole

In linea di massima, il limite di tolleranza è fissato al 2% della misura assentita, ma il Decreto Salva Casa - per interventi realizzati entro il 24 maggio 2024 - ha aumentato le percentuali che possono arrivare fino al 6% e sono calcolate in funzione della superficie utile.

Nello specifico, il nuovo comma 1-bis dell'art.34-bis del TUE inserito dal Salva Casa introduce deroghe percentuali alle misure previste dal titolo abilitativo che disciplinano l'altezza, i distacchi, la cubatura, la superficie coperta e ogni altro parametro delle singole unità immobiliari.

Il nuovo regime delle tolleranze prevede queste percentuali:

• 2% per superficie utile maggiore di 500 metri quadrati;
• 3% per superficie utile compresa tra 300 e 500 metri quadrati;
• 4% per superficie utile compresa tra 100 e 300 metri quadrati;
• 5% per superficie utile fino a 100 metri quadrati;
• 6% per superficie utile fino a 60 metri quadrati.

LA SENTENZA E' SCARICABILE IN ALLEGATO