Tolleranze costruttive e art. 34-bis: il caso dell’innalzamento del sottotetto

Art. 34 del testo unico dell’edilizia: le nuove norme sulle tolleranze costruttive

Durante i lavori edilizi molto spesso si incorre in problematiche di difformità che comportano una non uniformità tra il progetto che si intende realizzare e ciò che in realtà viene eseguito e posto in opera. Si definiscono quindi due tipologie di irregolarità:

• tolleranze esecutive, quelle irregolarità eseguite durante i lavori che non comportano violazioni della disciplina edilizia e urbanistica e non pregiudicano l’agibilità dell’immobile;
  
• tolleranze costruttive, ossia scostamenti rispetto all’altezza, ai distacchi, alla cubatura, alla superficie coperta e ad ogni altro parametro delle singole unità immobiliari e sono considerati lievi e non implicano una violazione edilizia.

Le tolleranze costruttive sono disciplinate dall’art. 34 del testo unico dell’edilizia DPR 380/01, ma con il decreto Salva Casa sono state apportate delle innovazioni con l’introduzione dei commi 1-bis), 1-ter), 2-bis), 3-bis) e 3-ter), andando a modificare e integrare il suddetto articolo.

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In particolare il comma 1 dell’art. 34 chiarisce che “il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro il limite del 2 per cento delle misure previste nel titolo abilitati”, mentre il comma 1 bis disciplina come per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024 "il mancato rispetto dell'altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro i limiti:

• del 2 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile superiore ai 500 metri quadrati;
  
• del 3 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile compresa tra i 300 e i 500 metri quadrati;
  
• del 4 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile compresa tra i 100 e i 300 metri quadrati;
  
• del 5 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile inferiore ai 100 metri quadrati;
• d-bis) del 6 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile inferiore ai 60 metri quadrati.”

A chiarire le conseguenze del mancato rispetto delle tolleranze costruttive è la sentenza del Consiglio di Stato n. 8542/2024.

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Innalzamento del sottotetto di 40 cm non sanabile secondo le norme urbanistiche

Il Consiglio di Stato ha emesso una sentenza (n. 8542/2024) rilevante riguardo il rispetto delle tolleranze costruttive. Il caso riguarda la contestazione di un diniego di sanatoria per opere edilizie realizzate in difformità rispetto al permesso di costruire emanato dal Comune di Arzignano.

Il caso nasce da un'istanza di sanatoria presentata dal ricorrente per la realizzazione di un innalzamento di 40 cm di un sottotetto, situato nel centro storico di Arzignano, in parte in contrasto con le norme urbanistiche e il Piano degli Interventi. Il Comune, dopo aver effettuato gli opportuni accertamenti, aveva bocciato la richiesta, ritenendo che la modifica della sagoma e del volume dell’edificio con grado di protezione “E” non fosse sanabile. In particolare, il diniego, risalente al 3 giugno 2021, evidenziava come l'intervento abusivo violasse quanto previsto dal Piano degli Interventi, in quanto comportava un incremento volumetrico e una modifica delle altezze superiori agli standard tollerati.

Successivamente, il Tar per il Veneto ha ritenuto improcedibile il ricorso, dichiarando che il silenzio-rigetto originario era stato superato dal diniego espresso del Comune, che aveva ulteriormente chiarito le motivazioni della lesione dei diritti della collettività.

I ricorrenti, presentando appello al Consiglio di Stato, lamentavano errori nell'interpretazione della normativa urbanistica e sostenevano che la modifica non avesse comportato un aumento di volume significativo, rientrando invece nelle tolleranze costruttive previste dalla legge.

Durante l'udienza pubblica del 1° ottobre 2024, il Consiglio di Stato ha respinto l'appello del ricorrente dopo aver analizzato nel dettaglio le censure sollevate e confermando che il calcolo dell'altezza e delle tolleranze non era stato correttamente applicato dalla parte ricorrente. La Corte nella sentenza ha evidenziato come le disposizioni urbanistiche locali imponessero misurazioni specifiche e rigide rispetto all'altezza degli edifici e che, dal rilievo dello stato di fatto, emergesse una difformità non inquadrabile all’interno delle tolleranze esecutive e/o costruttive.

Tra le contestazioni sollevate vi era l'affermazione del ricorrente che l'altezza massima dovesse essere calcolata diversamente, ma il Collegio giudicante ha stabilito che le norme di attuazione del Piano degli Interventi di Arzignano erano state correttamente applicate dal Comune, chiarendo anche che non era ammissibile innalzare la falda del tetto più bassa per allinearla a quella più alta, in quanto si trattava di una modifica della sagoma dell'edificio, vietata dalla normativa vigente.

Concludendo, la sentenza ha stabilito che l’innalzamento del tetto di 41 cm superava il limite di tolleranza del 2%, affermando così la legittimità del diniego del Comune.

Con questa sentenza, il Consiglio di Stato ha ribadito l'importanza del rispetto delle normative urbanistiche e delle specifiche tecniche locali nella gestione delle pratiche edilizie, affermando che eventuali modifiche sostanziali non possono essere giustificate da tolleranze costruttive. Inoltre, con la sentenza si ribadisce l’importanza della corretta applicazione delle norme tecniche attuative inerenti la disciplina urbanistica locale (PUC, piani particolareggiati, piani degli interventi, NTA, etc.) per l’identificazione delle irregolarità progettuali.

LA SENTENZA DEL CONSIGLIO DI STATO N. 8542/2024 È SCARICABILE IN ALLEGATO.