Titoli abilitativi per realizzare una tettoia ed evitare l'abuso edilizio: la dimensione rilevante richiede il permesso di costruire

Realizzare una tettoia, nel caso di specie addirittura tre, comporta la comprensione del tipo di opera e la richiesta del giusto titolo abilitativo onde evitare di commette un abuso edilizio che poi incapperà nella sanzione demolitoria.

Le tettoie del contendere

Nel caso della sentenza 3212/2024 dell'8 aprile 2024 del Consiglio di Stato, erano stati effettuati interventi edilizi abusivi consistenti nel:

• a) completamento della tettoia posta sopra il solaio del secondo piano attualmente anche abitato;
• b) realizzazione sul versante nord del lotto, di una tettoia con profilati in ferro coperta da lamiere grecate di circa mq 45,00 per un’altezza media di mt 2,90 che si presenta completa ed in uso;
• c) realizzazione di una tettoia sul versante sud del lotto, profili in ferro e copertura in lamiera grecata di circa mq 24,00 per altezza media di mt 2,90 che si presenta completa ed in uso;
• d) formazione di una cantinola interrata sul versante sud-est del fondo di circa mq 12,00 per altezza mt 4,00 con ingresso a falda inclinata a livello campagna di mq 2,80 per altezza massima di circa mt 2,00”.

La zona in cui ricade l’immobile in questione, peraltro, è ricompresa in area sottoposta a vincolo paesaggistico.

Il comune, di conseguenza, adottava l'ordinanza di demolizione delle opere abusive e ripristino dello stato dei luoghi.

Tettoia sul terrazzo: se lo spazio è chiuso e c'è incremento volumetrico serve il permesso di costruire

E' abusiva e va demolita la tettoia in legno di 70 metri quadrati, con infissi in PVC e vetri, suddivisa in salone-living e sala pranzo con angolo cottura che comporta aumento volumetrico, realizzata senza il permesso di costruire.

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Il ricorso: opere pertinenziali

Il ricorrente sostiene che gli interventi realizzati potrebbero facilmente rientrare, in virtù della nuova normativa introdotta dalla legge 164/2014 (di conversione del DL 133/2014), tra gli interventi di manutenzione straordinaria.

In tale ambito rientrerebbero anche quegli interventi consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l'originaria destinazione d'uso.

Per altro verso gli interventi realizzati avrebbero, secondo l’appellante, natura pertinenziale rispetto ai beni principali costituenti l’unità immobiliare, così da risultare del tutto "innocue" sotto il profilo urbanistico, e dunque assentibili senza bisogno di alcuna titolo legittimante da parte del Comune e, che, comunque, la demolizione rappresenti, nella specie, un provvedimento sanzionatorio del tutto sproporzionato.

Il ricorrente paventa infatti anche la possibilità di 'fiscalizzare' l'abuso, cioè ottenere una sanzione pecuniaria al posto dell provvedimento demolitorio.

Cantinola interratta di 12 mq: non è pertinenziale e non è una manutenzione straordinaria

La giurisprudenza amministrativa stabilisce che la nozione di  "pertinenza urbanistica" è più limitata rispetto a quella civilistica. Essa implica la presenza di due elementi: la modesta entità quantitativa del manufatto, che non deve alterare significativamente l'assetto territoriale, e un collegamento funzionale con l'opera principale, impedendo l'uso separato e autonomo.

L'accessorietà deve essere evidente nel rapporto oggettivo tra le due cose, non solo nella loro utilità  reciproca. L'applicazione di questa nozione si riferisce a opere di modesta entità e strettamente connesse all'opera principale, escludendo quelle che mostrano autonomia dimensionale e funzionale.

Bene: la costruzione di una cantinola interrata di circa 12 mq, con un'entrata a livello del terreno di circa 2,80 mq, richiede un permesso di costruire poiché non soddisfa i requisiti di pertinenza urbanistica.

Gli interventi in esame neppure rientrano nella categoria delle opere di manutenzione straordinaria in quanto tali interventi sono caratterizzati da un duplice limite, l’uno di ordine funzionale, costituito dalla necessità che i lavori siano diretti alla mera sostituzione o al puro rinnovo di parti dell’edificio, e l’altro di ordine strutturale, consistente nella proibizione di alterare i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari o di mutare la loro destinazione.

Tettoie: sono libere solo se di dimensioni ridotte

Anche per quanto riguarda le tettoie, osserva Palazo Spada, è pacifica la giurisprudenza che ne individua la loro riconducibilità ad interventi per cui non necessiterebbe alcun permesso a costruire solo ove le stesse siano di ridotte e modeste dimensioni (Cons. Stato, Sez. IV, 26 marzo 2013, n. 1709, Sez. II, 18 novembre 2019, n. 7864), tali non risultando, certamente, le tettoie di mq. 45 e 24 realizzate dai proprietari.

Tra l'altro, i descritti manufatti insistono (pacificamente) su area sottoposta al vincolo paesaggistico di cui al d.lgs. 42/2004, per il quale “ai fini di tutela del paesaggio, il divieto di incremento dei volumi esistenti si riferisce a qualsiasi nuova edificazione comportante creazione di volume, non potendo distinguere tra volume tecnico ed altro tipo di volume, interrato o meno” (Consiglio di Stato, Sez. VI, 4 gennaio 2021, n. 40).

Tettoia di protezione del terrazzino: è una pertinenza urbanistica, non serve il permesso di costruire

Quando assolvono la funzione di essenziale elemento di completamento della struttura edificata le tettoie possono ritenersi riconducibili al regime delle pertinenze urbanistiche, risultando liberamente edificabili.

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Abusi edilizi in zona vincolata: si demolisce di default

Infine, per ciò che concerne l'asserita sproporzione della misura demolitoria applicata dal Comune va premesso che il provvedimento demolitorio di opere edilizie eseguite in assenza o in difformità di titolo abilitativo ha una funzione prettamente ripristinatoria, soprattutto nei casi, come quello in esame, in cui le motivazioni a fondamento del provvedimento dell’amministrazione trovano riscontro nella necessità di tutela del patrimonio paesaggistico sottoposto a vincolo dal D. Lgs. n. 42/2004.

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