Tettoie normali e pertinenziali: quando serve il permesso di costruire?

Quale titolo abilitativo serve per una tettoia utilizzata quale riparo autoveicoli di dimensioni 28,10 x 5,20 metri? Può essere esentata dal permesso di costruire ed essere autorizzata in edilizia libera o magari con semplice SCIA?

Risponde piuttosto chiaramente il Consiglio di Stato nella sentenza 5605/2024 del 25 giugno scorso, riferita al ricorso di un privato per l'annullamento di un'ordinanza di demolizione di alcune opere, in particolare una tettoia utilizzata quale riparo autoveicoli di dimensioni m. 28,10 x 5,20 e in una stalla per cavalli e deposito alimenti di dimensioni m. 13,00 x 3,25.

La tettoia del contendere e il ricorso

Il TAR competente aveva respinto il ricorso rilevando che, per un verso, gli interventi contestati necessitavano del previo rilascio del permesso di costruire e che, per altro verso, lo spirare del termine di 45 giorni dall’adozione dell’ordinanza di sospensione dei lavori non inficiava la legittimità del provvedimento impugnato, incidendo unicamente sull’efficacia della disposta sospensione.

Secondo il ricorrente, tra l'altro:

• la tettoia ad uso riparo delle automobili e la stalla per il ricovero degli animali non possono rientrare tra gli interventi subordinati a permesso di costruire elencati all'art. 10 dpr 380/2001, trattandosi di mere pertinenze e come tali escluse dall'applicabilità della citata disposizione;
• l’ordinanza di demolizione è illegittima in quanto adottata oltre il termine di 45 giorni dall’ordinanza di sospensione previsto dall'art. 27 comma 3 d.p.r. 380/2001. Lo spirare del termine in questione non fa solo perdere l’efficacia all’ordinanza di sospensione dei lavori, come peraltro ha riconosciuto lo stesso Collegio, ma anche all’ordinanza di demolizione;
• il decorso di un notevole lasso di tempo dalla realizzazione dell’abuso (venti anni) avrebbe imposto, in considerazione dell’affidamento del privato, un onere di motivazione rafforzato circa l’individuazione di un interesse pubblico specifico all’emissione della sanzione demolitoria, diverso e ulteriore rispetto a quello al mero ripristino della legalità e idoneo a giustificare il sacrificio del contrapposto interesse privato.

L'istanza di rinvio per esaminare il DL Salva Casa

Tra l'altro, segnaliamo che in data 31 maggio 2024 gli appellanti hanno depositato istanza di rinvio “al fine di poter esaminare con attenzione il d.l. 69/2024, per verificare l’effettiva portata sul presente procedimento ed effettuare una discussione precisa e puntuale”.

In tal senso, Palazzo Spada afferma però che nel caso di specie non si rinvengono gli estremi della situazione eccezionale, idonea a giustificare il rinvio, anche in considerazione del fatto che la decisione della causa non pregiudica la possibilità degli interessati di presentare istanza di sanatoria ai sensi dell’invocato DL 69/2024, ove ne sussistano in concreto i presupposti.

Tettoia aperta senza infissi: se crea nuovo volume serve il permesso di costruire

La realizzazione di una tettoia va configurata sotto il profilo urbanistico come intervento di nuova costruzione, richiedendo quindi il permesso di costruire, allorché difetti dei requisiti richiesti per le pertinenze e per gli interventi precari.

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Tettoia di rilevanti dimensioni: non è una pertinenza, serve il permesso di costruire

Passando al fulcro della sentenza, tutto si basa sulla possibilità di identificare le opere come pertinenziali, ipotesi che il Consiglio di Stato esclude chiaramente, richiamando diverse precedenti e attinenti pronunce.

Infatti,

• il concetto di pertinenza urbanistica è più ristretto rispetto di quello civilistico ed è applicabile solo ad opere di modesta entità che risultino accessorie rispetto ad un’opera principale e non a quelle che, da un punto di vista delle dimensioni e della funzione, si connotino per una propria autonomia rispetto all’opera principale e non siano coessenziali alla stessa;
• una tettoia di rilevanti dimensioni che modifica l’assetto del territorio e occupa aree e volumi diversi rispetto alla “res principalis”, indipendentemente dall'eventuale vincolo di servizio o di ornamento nei riguardi di essa, non può considerarsi, dal punto di vista urbanistico, sua pertinenza. Estranee a detto regime sono da considerarsi unicamente le cc.dd. tettoie leggere non tamponate lateralmente su almeno tre lati, prive di autonomia e realizzate per valorizzare la fruizione al servizio dello stabile, ponendo un riparo temporaneo dal sole, dalla pioggia, dal vento e dall'umidità al fine di rendere più gradevole per un maggior periodo di tempo la permanenza all’esterno (Cons. Stato Sez. VI, 03/04/2024, n. 3031);
  il ricovero per animali, al pari di un deposito agricolo, non essendo coessenziale ad un bene principale e potendo essere successivamente utilizzato anche in modo autonomo e separato, non può essere considerato pertinenza ai fini urbanistici del fondo a cui accede, con la conseguenza che lo stesso deve essere sottoposto al regime delle nuove costruzioni, da autorizzare previo rilascio del permesso di costruire.

In definitiva, è escluso che le opere contestate possano qualificarsi come pertinenza dell'edificio principale.

Come osservato dal TAR, infatti, sia la tettoia ad uso riparo per autoveicoli sia il manufatto adibito a stalla, oltre ad essere di non trascurabili dimensioni, sono destinate ad un utilizzo autonomo e durevole nel tempo per soddisfare esigenze carattere permanente, con conseguente necessità del previo rilascio del permesso di costruire.

Tettoia in edilizia libera: ecco quando

Le tettoie, quando assolvono la funzione di essenziale elemento di completamento della struttura edificata, possono ritenersi riconducibili al regime delle pertinenze urbanistiche, risultando liberamente edificabili.

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Ordinanza di sospensione lavori e di demolizione seguono strade parallele

Palazzo Spada precisa inoltre che il decorso del termine di 45 giorni dall'adozione del provvedimento di sospensione dei lavori determina unicamente la perdita di efficacia del provvedimento cautelare, ma non incide sulla legittimità della successiva ordinanza di demolizione, della quale il primo non rappresenta nemmeno un antecedente necessario che il privato abbia l’onere di impugnare.

L’ordinanza di sospensione dei lavori, infatti, è un provvedimento eccezionale a finalità cautelare, destinato a perdere comunque efficacia laddove, a seguito dello spirare del termine di 45 giorni, l’amministrazione non abbia emanato alcun provvedimento sanzionatorio definitivo, mentre, nell’ipotesi in cui il provvedimento sanzionatorio sia stato emanato, è in virtù di quest’ultimo che viene a determinarsi la lesione della sfera giuridica del destinatario, con conseguente assorbimento dell’ordine di sospensione dei lavori.

Demolizione dopo 20 anni: non serve una motivazione 'aggiuntiva'

Infine, si chiarisce che l'ordine di demolizione è un atto a contenuto vincolato nel quale non si può dare corso a valutazioni di tipo discrezionale in ordine all’affidamento del privato e agli interessi in gioco.

La semplice inerzia da parte dell'amministrazione nell'esercizio di un potere-dovere di repressione dell'abuso non può, infatti, radicare un affidamento di carattere "legittimo" in capo al proprietario, in quanto non destinatario di un atto amministrativo favorevole idoneo a ingenerare un’aspettativa giuridicamente qualificata.

L’ordine di demolizione è, quindi, adeguatamente motivato sulla base del richiamo al carattere abusivo dell’intervento, senza che si impongano sul punto ulteriori oneri motivazionali, applicabili nel diverso ambito dell’autotutela decisoria.

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