Tettoie e Testo Unico Edilizia, la storia infinita: quando serve il permesso di costruire?

Una tettoia, di per se, richiede a prescindere il permesso di costruire? No, ma se porta ad un organismo nuovo, ancor di più di tipo residenziale, non si scappa. E, senza l'autorizzazione edilizia, l'abuso edilizio è dietro l'angolo.

E' abbastanza incredibile come, ancora oggi, ci siano dubbi sulla tipologia di tettoie che possono essere realizzate in edilizia libera e su quelle che necessitano del permesso di costruire, ma le sentenze su questo tipo di opera sono all'ordine del giorno.

Nella n.1498/2023 del 13 febbraio del Consiglio di Stato, ad esempio, si dibatte sull'ingiunzione di demolizione, impartita da un comune a un privato per alcune opere abusive consistenti in due ampliamenti realizzati mediante tamponatura di due tettoie preesistenti che, «in aderenza all’abitazione legittimata con concessione in sanatoria n. ...», determinavano la creazione di due locali adibiti ad uso residenziale.

Tettoie: bisogna valutare caso per caso?

Secondo il ricorrente, essendo la tettoria «un manufatto la cui disciplina non è definita in modo univoco né nella normativa né in giurisprudenza», all'amministrazione sarebbe richiesto un approfondimento istruttorio teso a definire in modo compiuto la consistenza dell’opera esplicitando le ragioni per le quali «esse superano i limiti entro i quali si può trattare di una copertura realizzabile in regime di edilizia libera».

Nel caso di specie, le tamponature realizzate - sempre secondo parte appellante - non avrebbero modificato la destinazione d’uso «dell’organismo sul quale si è intervenuto» che rimarrebbe una mansarda così come da concessione edilizia in sanatoria a suo tempo rilasciata. Non per il comune, il quale ha ritenuto che l’intervento abbia comportato la realizzazione di un organismo edilizio diverso dal precedente consentendo un più intenso uso residenziale.

Il Consiglio di Stato, per sbrogliare la matassa, inizia ricordando che «non è possibile affermare in assoluto che la tettoia richieda, o non richieda, il titolo edilizio maggiore e assoggettarla, o non assoggettarla, alla relativa sanzione senza considerare nello specifico come essa è realizzata» (Cons. Stato, sez. VI, 9 ottobre 2018, n.5781).

Queste tettoie chiedono il permesso di costruire: ecco perchè

Ma in questo caso, evidenziano i giudici di Palazzo Spada, i 'fatti' e le caratteristiche dell'opera sono molto chiari, avendo l’amministrazione esaustivamente descritto gli interventi. Si tratta infatti di

• un locale della superficie di mq. 13,62 e altezza media mt. 2,22 «costituito da una struttura in legno, completamente coperta e tamponata, corredata da porta finestra di accesso la terrazzo di pertinenza», adibito ad uso residenziale;
• un locale della superficie di mq. 10,53 e altezza media mt. 2,16 «costituito da una struttura in legno, completamente coperta e tamponata, corredata da finestra e grate esterne in legno», anch’esso adibito ad uso residenziale.

Già di per 'loro', quindi, queste tettoie sono di una dimensione rilevante e creano nuovo volume.

In aggiunta, si sottolinea che la chiusura di una tettoia, contrariamente a quanto dedotto in appello, non integra un intervento urbanisticamente irrilevante atteso che, come già affermato dalla Sezione, «la chiusura perimetrale delle tettoie implica la creazione di volumi abitativi di carattere permanente e quindi la realizzazione di nuova costruzione» (Cons. Stato, Sez. VI, 28 febbraio 2022, n. 1392).

La qualificazione dell’intervento in termini di nuova costruzione in ragione dell’incremento volumetrico determinatosi, comporta l’assoggettamento dell’intervento al regime del permesso di costruire (Cons. Stato, Sez. I, parere 15 febbraio 2022, n.378).

Chiusura e tamponatura di una tettoia non sono interventi minori

L'appellante 'tenta' l'ultima carta affermando che gli interventi contestati non richiedono il permesso di costruire, in quanto di modesta entità realizzati mediante applicazione di elementi accessori su strutture preesistenti, già oggetto di precedente sanatoria, e che l’intervento si sarebbe reso necessario per esigenze di protezione da infiltrazioni d’acqua patite dall’inquilino del piano sottostante.

Si tratterebbe pertanto di opere riconducibili al concetto dei c.d. interventi minori, privi di impatto urbanistico, che non determinano aumenti di volumi, cambi di destinazione d’uso e di categoria edilizia risolvendosi, pertanto, nell’esercizio di facoltà proprie del diritto di proprietà, come tali sanzionabili con la sola sanzione pecuniaria.

Niente da fare anche su questo fronte.

Gli stessi appellanti, infatti, nel definire i c.d. interventi minori, ai quali vorrebbero ricondurre le opere contestate, specificano che tale tipologia di opere si caratterizza per l’assenza di incrementi della volumetria mentre, come affermato dalla giurisprudenza sopra richiamata, la chiusura delle tettoie comporta la creazione di volumi abitativi.

Non conta neppure la circostanza che gli ambienti in tal modo creati mantengano la medesima destinazione del fabbricato cui accedono poiché determinano in ogni caso la realizzazione di vani aggiuntivi che incidono sulla complessiva superficie abitativa e quindi sulla volumetria del fabbricato.

È, infatti, stato recentemente ribadito che la «tamponatura di un'area (portico, loggia o balcone)», cui è assimilabile quanto a risultato quella di una tettoria «non può neppure qualificarsi come pertinenza in senso urbanistico, in quanto integra un nuovo locale autonomamente utilizzabile il quale viene ad aggregarsi ad un preesistente organismo edilizio, per ciò solo trasformandolo in termini di sagoma, volume e superficie (cfr., in tal senso, Cons. Stato, Sez. VI, 26 marzo 2018 n. 1893)» (Cons. Stato, Sez. VI, 24 gennaio 2022, n.469).

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