Tettoie abusive senza permesso di costruire: demolizione inevitabile? Le regole

Città che vai, tettoia che trovi. Ci siamo occupati, di recente, di particolari tettoie che possono, in alcuni casi, essere assentite con una semplice SCIA mentre in altri non 'scappano' dalla richiesta e ottenimento del permesso di costruire, in quanto vere e proprie costruzioni a se stanti.

Quando si realizzano delle tettoie e altri interventi andando a incidere sull'edificio nel suo complesso, però, quasi sempre siamo in presenza di interventi edilizi di impatto, per i quali è obbligatorio il titolo abilitativo 'pieno'.

Le tettoie del contendere

Di questo si occupa la sentenza 18353/2024 del TAR Lazio, inerente il ricorso contro un'ordinanza di demolizione per svariati interventi edilizi, realizzati senza titolo abilitativo e ritenuti dal coune abusivi, tra i quali troviamo:

• una tettoia di 31 metri quadrati;
• una tettoia per stoccaggio fieno in ferro, con copertura a pannelli coibentati delle dimensioni di 137.00 metri quadrati circa e con alta 4.50 metri circa;
• 44 tettoie da circa 5.00 mq. a 20 mq. cadauna in ferro e copertura in lamiera per un totale di 250 mq. circa.

Oltre alle tettoie, erano stati realizzati anche alcuni container, una recinzione con paletti di legno (staccionata) e 20 box per cavalli.

Se le tettoie alterano il compendio immobiliare...

Già dalla semplice lettura degli abusi contestati si può pervenire alla conclusione che qui serviva il permesso di costruire e la demolizione è inevitabile.

Infatti, spiega il TAR, le opere hanno caratteristiche e dimensioni tali da arrecare una visibile alterazione del compendio immobiliare al quale accedono e si configura, quindi, un vero e proprio intervento di ristrutturazione edilizia, di cui all'art. 3, comma 1, lettera d), del d.P.R. n. 380 del 2001, con conseguente loro subordinazione, ai sensi dell'art. 10, comma 1, lettera c), dello stesso d.P.R, al regime del permesso di costruire, comportando esse “l’inserimento di nuovi elementi ed impianti” con sensibile modifica del prospetto e della sagoma dell'edificio interessato.

Tettoia tra SCIA e permesso di costruire: il titolo abilitativo giusto

Il rilascio del permesso di costruire per la realizzazione di una tettoia è necessario quando, per le sue caratteristiche costruttive, essa sia idonea ad alterare la sagoma dell'edificio. SCIA sufficiente se per la conformazione e le ridotte dimensioni ne rendano evidente e riconoscibile la finalità di mero arredo e di riparo e protezione dell'immobile cui accedono

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L'abuso edilizio va considerato nel suo complesso

Il punto è proprio nella capacità di cambiare sagoma e volumetria, da parte degli abusi edilizi - e quindi, anche delle tettoie - all'edificio preesistente: si tratta di variazioni essenziali che portano ad un "nuovo e diverso manufatto".

La giurisprudenza amministrativa è, infatti, consolidata nel ritenere che "per la realizzazione di un organismo edilizio avente natura e consistenza tali da ampliare in superficie o volume l'edificio preesistente sia necessario ottenere un permesso di costruire, non essendo ammissibile una considerazione astratta ed atomistica dei relativi singoli interventi, dovendone, invece, necessariamente predicarsene una valutazione unitaria, sintetica e complessiva, in quanto divenuti parti di un più ampio quadro di illecito sostanzialmente unitario, dal quale attingono il medesimo regime giuridico di illegittimità".

Bisogna considerare quindi l'intervento abusivo nel suo complesso e non conta "l'eventuale ipotetica sanabilità delle singole opere edilizie, costituendo la loro abusività già di per sé presupposto per l’applicazione della prescritta sanzione demolitoria, non ponendo, in presenza di abusi edilizi, la vigente normativa urbanistica alcun obbligo in capo all'autorità comunale, prima di emanare l’ordinanza di demolizione, di verificarne la sanabilità ai sensi dell'art. 36 del d.P.R. n. 380/2001".

Tettoia pertinenziale con SCIA o in edilizia libera: quando il permesso di costruire non serve

Perché possa essere esentata dal permesso di costruire, una tettoia deve essere strumentale all'opera accessoria principale, risultandone una pertinenza: se è di dimensioni modeste e non crea nuovo volume o superficie, rientra nell'edilizia libera o al massimo può richiedere una semplice SCIA.

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Il responsabile comunale è "obbligato" a reprimere l'abuso

In definitiva, come specificato dagli artt. 27 e 31 del Testo Unico Edilizia, che obbligano il responsabile del competente ufficio comunale a reprimere l'abuso, senza eseguire alcuna preventiva valutazione di sanabilità, nonché dallo stesso art.36 che rimette all'esclusiva iniziativa della parte interessata l'attivazione del procedimento di accertamento di conformità urbanistica ivi disciplinato.