Tettoia sul terrazzo: se lo spazio è chiuso e c'è incremento volumetrico serve il permesso di costruire

Una tettoia occupante una superficie di 70 metri quadrati, ad altezza variabile da mt. 2.50 a mt. 3.00, strutturata in legno, infissi in PVC e vetri, suddivisa in salone – living e sala pranzo con angolo cottura, è abusiva senza permesso di costruire in quanto non può configurarsi come pertinenza edilizia.

Lo ha affermato il Tar Campania nella sentenza 1614/2024 dello scorso 11 marzo, che ci consente di fare il punto 'giurisprudenziale' sulle tettoie, da sempre opera edilizia che riguarda gran parte delle controversie in materia urbanistica.

La tettoia del contendere

Il TAR si occupa del caso di una 'vecchia' tettoia in legno, presuntivamente chiusa su tutti i lati e di vecchia fattura - interventi realizzati nel 2007, come rilevato in sede penale – per una superficie di 70 metri quadrati, realizzata sul terrazzo di copertura.

Il comune aveva ordinato, visto che l'intervento era stato eseguito senza permesso di costruire, la demolizione dello stesso, pena l’irrogazione della sanzione di 20 mila euro e l'acquisizione gratuita al patrimonio del Comune dell'area di sedime e di quella necessaria alla realizzazione di opere analoghe.

Secondo i ricorrenti, la tettoia in legno, “come del resto affermato nella relazione tecnica di parte”, “rappresenta semplicemente un elemento di arredo per il miglior godimento degli spazi sovrastanti l’abitazione, della quale rappresenta una pertinenza e pertanto è conforme agli strumenti urbanistici e ambientali vigenti”; “né può rilevare in contrario l’esistenza del vincolo paesaggistico, posto che l’intervento non ha in comportato una apprezzabile alterazione dello stato dei luoghi né in termini di superficie né in termini volumetrici”.

Tettoia chiusa di 70 metri quadrati o pergotenda? La descrizione dell'opera

Secondo il TAR, c'è poco margine per il ricorso: il provvedimento demolitorio impugnato afferma infatti che “dalle risultanze dell'istruttoria tecnica si evince che si tratta di opere di nuova costruzione di cui all’art. 3 co 1 lett. e, autonomamente utilizzabili, per le quali trova applicazione l'art. 31 del Testo Unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia (D.P.R. 06 giugno 2001, n. 380, successive modifiche e integrazioni)”.

La tesi del ricorrente è debole, in quanto si afferma che questa tettoia rappresenterebbe “un elemento di arredo per il miglior godimento degli spazi sovrastanti l’abitazione, della quale rappresenta una pertinenza e pertanto è conforme agli strumenti urbanistici e ambientali vigenti” ovvero “una cd. “pergotenda”, vale a dire un pergolato, costituito da pilastrini in legno ricoperto da una tenda retrattile, che, secondo il Consiglio di Stato, “deve (...) qualificarsi alla stregua di arredo esterno, di riparo e protezione, funzionale alla migliore fruizione temporanea dello spazio esterno all’appartamento cui accede, in quanto tale riconducibile agli interventi manutentivi non subordinati ad alcun titolo abilitativo, ai sensi dell’art. 6, comma 1, d. P. R. n. 380 del 2001”,

Tale tesi si scontra in maniera frontale con la descrizione della stessa opera, dalla quale si ricava chiaramente l’aumento volumetrico conseguente all’intervento, e la sua strutturazione quale ambiente chiuso “in legno, infissi in PVC e vetri, suddiviso in salone-living e sala pranzo con angolo cottura”.

Natura delle tettoie: se di grandi dimensioni non possono essere pertinenze

Il Tar passa al setaccio alcune pronunce inerenti le tettoie, evidenziando in primis come il Consiglio di Stato abbia stabilito che tettoie di notevoli dimensioni, che modificano l'assetto del territorio e occupano aree e volumi diversi rispetto alla costruzione principale, non possono essere considerate pertinenze urbanistiche.

Questo significa che, anche se sottoposte a vincolo di servizio o ornamentale, non possono essere considerate pertinenze sotto il profilo urbanistico.

Tettoia, ancora tu? Il netto confine tra permesso di costruire, SCIA, CILA ed edilizia libera

Una tettoia necessita del permesso di costruire quando, per caratteristiche costruttive, altera la sagoma dell'edificio, mentre ne è esentata se la sua conformazione e le ridotte dimensioni ne rendano evidente e riconoscibile la finalità di mero arredo e di riparo e protezione dell'immobile cui accede.

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Tettoie: serve il permesso di costruire. Se non c'è, scatta la demolizione

Il TAR Campania ha invece chiarito che le tettoie o altre strutture simili, aggiunte a parti preesistenti degli edifici come accessori di protezione o riparo, richiedono un permesso di costruire se le loro dimensioni  provocano un'alterazione visibile dell'edificio o del territorio circostante.

In mancanza di autorizzazione, è prevista la demolizione.

La prova dimensionale

Tra l'altro, in questo caso, nella stessa relazione tecnica si afferma che la superficie della tettoia è di 76 mq su un terrazzo di 260 mq.

Questo smonta l'argomento che il volume della struttura è inferiore al 20% dell'immobile principale.

La struttura chiusa

Poiché si tratta di una struttura chiusa che comporta un aumento volumetrico, non può rientrare nella disposizione comunale che permette la copertura massima del 30% della superficie scoperta dell'immobile principale. Pertanto, è richiesto un permesso di costruire e, in assenza di questo, la demolizione è l'unica sanzione.

Interventi su tettoie esistenti

Il TAR Emilia-Romagna ha stabilito che l'ampliamento e la copertura di una tettoia preesistente richiedono un permesso di costruire autonomo, anche se la tettoia originaria era stata autorizzata con una DIA.

Zone vincolate: la tettoia abusiva priva di titolo abilitativo e autorizzazione paesaggistica si demolisce di default

Per gli abusi edilizi eseguiti in assenza di titolo edilizio e di autorizzazione paesaggistica in aree vincolate l'esercizio del potere repressivo è legittimo a prescindere dal titolo edilizio ritenuto più idoneo e corretto per realizzare l'intervento edilizio nella zona vincolata.

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Opere abusive in zone vincolate

Il Consiglio di Stato, infine, ha chiarito che le opere abusive, anche se considerate pertinenze o precarie e potenzialmente sanabili con una DIA/SCIA, se realizzate in zone sottoposte a vincolo paesaggistico, devono essere considerate totalmente difformi dalla concessione.

Pertanto, è dovere dell'amministrazione applicare la sanzione della demolizione.

Tutte le sentenze citate invalidano, in ogni caso, la richiesta di accertamento di compatibilità paesaggistica in sanatoria per le tettoie che comportano incrementi di  superficie o cubatura, secondo quanto stabilito dall'art. 167 d.lgs. 42/2004.

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