Tettoia di protezione del terrazzino: è una pertinenza urbanistica, non serve il permesso di costruire

Ci sono casi nei quali delle piccole tettoie possono qualificarsi come pertinenziali e, come tali, essere esenti dal titolo abilitativo.

Uno di questi casi è rappresentato nella sentenza 2110/2024 dello scorso 4 marzo del Consiglio di Stato, inerente il ricorso di un privato avverso l'ordinanza di demolizione per alcune opere abusive.

Le tettoie del contendere

Nello specifico, all'esito di un sopralluogo, l'Ufficio tecnico del comune redigeva una relazione tecnica da cui emergeva che: “la tettoia di protezione del terrazzino al piano terra è sprovvista di legittimità urbanistica e paesaggistica”, “il manufatto indicato nei grafici assentiti quale tettoia è oggi delimitato su due lati, originariamente aperti, da invetriate apribili con telai in elementi metallici, concretando ciò una volumetria non munita dei preventivi atti abilitanti sia urbanistici sia paesaggistici”, la destinazione d’uso di questi locali, in particolare di quelli addossati al fabbricato principale “non sia di bottaio e deposito come rilevabili dagli atti assentiti, ma abitativa”. Inoltre detti ambienti sarebbero stati resi intercomunicanti “mediante l’apertura di n° 2 vani interni.”

Secondo il comune, inoltre, quanto al nuovo volume realizzato mediante la chiusura della originaria tettoia presso i locali di deposito a valle, “la chiusura di una preesistente tettoia comporta non la sola copertura di una superficie, ma la piena utilizzabilità di un volume in ampliamento del fabbricato cui accede” “l’intervento in questione – chiusura di una preesistente tettoia – deve configurarsi non come intervento manutentivo che, in quanto tale, presuppone la natura non innovativa degli apporti edilizi, ma come vera e propria ristrutturazione edilizia così come definita dall'art. 3, comma 1 lett. d), del D.P.R. n. 380/2001”.

Il ricorso del privato veniva rigettato dal TAR competente e si arrivava sino a Palazzo Spada: secondo l'appellante, le opere contestate come assoggettabili al titolo edilizio del permesso di costruire sarebbero qualificabili come manutenzione straordinaria ai sensi dell'art. 3, comma 1, lett. b), dpr 380/2001.

Per il comune sono tettoie abusive

Secondo il Comune l’assunto è privo di fondamento e, come tale, va rigettato in quanto gli abusi rientrano nelle categorie di cui all'art. 31 del dpr 380/2001 e soggiacciono, pertanto, alla sanzione prevista dal medesimo articolo, ivi comprese le conseguenze previste dalla medesima norma per il caso di inottemperanza all'ordine di demolizione nel termine previsto dal comma 3.

Infatti, non sarebbe possibile qualificare la tettoia in oggetto alla stregua di mera pertinenza, per cui il ricorrente non potrebbe sottrarsi al regime edilizio del permesso di costruire.

Tettoie pertinenziali: ecco quando

Palazzo Spada ribalta la situazione e accoglie il ricorso: queste sono tettoie pertinenziali.

Ciò in quanto, quando assolvono la funzione di essenziale elemento di completamento della struttura edificata, le tettoie possono ritenersi riconducibili al regime delle pertinenze urbanistiche, risultando liberamente edificabili qualora la loro conformazione e le loro ridotte dimensioni rendano evidente e riconoscibile la loro finalità di arredo, riparo o protezione, anche da agenti atmosferici, e quando, per la loro consistenza, possano ritenersi assorbite, ovvero ricomprese in ragione della loro accessorietà, nell'edificio principale o nella parte dello stesso cui accedono.

Grande tettoia con muro di cinta di 50 metri? Altro che pertinenza, senza permesso è abuso edilizio

Consiglio di Stato: la realizzazione di una tettoia va configurata sotto il profilo urbanistico come intervento di nuova costruzione ogni qual volta integri un manufatto “non completamente interrato che abbia i caratteri della solidità, stabilità ed immobilizzazione al suolo, anche mediante appoggio, incorporazione o collegamento fisso ad un corpo di fabbrica preesistente o contestualmente realizzato, indipendentemente dal livello di posa e di elevazioni dell'opera”.

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La differenza con le tettoie 'classiche'

Invece, "per giurisprudenza assolutamente consolidata, la realizzazione di una tettoia non ha carattere pertinenziale e richiede il rilascio del permesso di costruire (solo) quando, per le sue caratteristiche costruttive, essa sia idonea ad alterare la sagoma dell'edificio".

Quindi, solo la costruzione di tettoie di consistenti dimensioni comportanti una perdurante alterazione dello stato dei luoghi e incidenti per sagoma, prospetto, volumetria e materiali impiegati in modo stabile e duraturo sull'assetto urbanistico-edilizio del territorio, necessita del preventivo rilascio del permesso di costruire.

Tettoia ricostruita: serve un permesso di costruire nuovo e non è una pertinenza

Consiglio di Stato: un'opera edilizia totalmente difforme, per caratteristiche tipologiche e planovolumetriche, da quella assentita con un precedente titolo abilitativo è abusiva se realizzata senza nuovo titolo abilitativo.

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Queste tettoie sono pertinenze urbanistiche: ecco perché

Nel caso in esame, dalla documentazione allegata agli atti di causa risulta solo una “tettoia di protezione del terrazzino al piano terra” (assimilabile a un portico) e una “chiusura di tettoia” peraltro solo su due lati originariamente aperti e con “vetrate apribili” e neppure è motivatamente provato il cambio di destinazione d’uso di due locali addossati al fabbricato principale quali bottaio e deposito, risultando solo l’apertura di due porte interne di comunicazione (vale a dire un ulteriore intervento “minore” non necessitante di permesso di costruire anche prima della sopravvenuta normativa).

L’appello deve essere pertanto accolto con riferimento alla censura di erroneità e ingiustizia dell’appellata sentenza per la parte in cui ha respinto le censure di primo grado volte a far valere l’illegittimità della immotivata riconduzione delle opere contestate a quelle assoggettabili al titolo edilizio, non avendo l’amministrazione allegato elementi idonei a ricondurre il modesto abuso edilizio in esame, nel suo insieme, al più grave regime edilizio applicato, in evidente violazione dei necessari criteri di ragionevolezza e proporzionalità che devono guidare l’attività amministrativa.

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