Tetto termico di copertura del lastrico solare: se non è una sopraelevazione non serve autorizzazione specifica

Il tetto termico non è una sopraelevazione per cui è assentibile con semplice permesso di costruire; non serve l'autorizzazione sismica 'specifica' se, per le caratteristiche altimetriche interne e a norma del regolamento edilizio comunale, l'opera non comporta volumetria computabile ai fini urbanistici e non si tratta di locale abitabile dal punto di vista funzionale.

La sentenza n. 1272/2022 del Tar Salerno è particolare ma interessante: si disquisisce della violazione degli artt. 90 comma 2 del Testo Unico Edilizia e 1127, comma 2, cod. civ.: protagonista è un tetto termico di cipertura, realizzato sul lastrico solare dell'unità immobiliare di un condomino, contro il quale intervengono altri due in quanto, a loro dire, si tratterebbe di sopraelevazione - non configurabile come mero volume tecnico, bensì integrante gli estremi della mansarda potenzialmente abitabile - assentita in assenza della previa certificazione del competente Ufficio Tecnico Regionale, normativamente prescritta onde attestare l’idoneità della struttura esistente a sopportare il nuovo carico statico, in assenza di qualsivoglia autorizzazione sismica a cura del competente Settore Provinciale del Genio Civile, nonché in assenza del consenso di tutti i condomini all'intervento stesso.

Tetto termico: quando non è una sopraelevazione

Il Tar rigetta il ricorso osservando che l’intervento assentito non è configurabile come “sopraelevazione”, cosicché il relativo titolo abilitativo edilizio deve intendersi subordinato alla previa certificazione del competente Ufficio Tecnico Regionale, che specifichi, oltre al numero di piani addizionabili, “l’idoneità della struttura esistente a sopportare il nuovo carico”.

Si tratta di fatto di un “tetto termico”, di cui da parte ricorrente viene predicata solo in via congetturale l’attitudine abitativa del piano mansardato, mentre non viene dimostrata per tabulas la suscettività di innalzare (alla quota di gronda) l’altezza dell’edificio esistente, in modo da integrare gli estremi della denunciata “sopraelevazione”.

In definitiva, per le relative caratteristiche altimetriche interne (altezza media pari a m 2,675, inferiore a quella minima, fissata in m 2,70), a norma degli artt. 32 e 69 del TUEC comunale, l'opera in questione non è una sopraelevazione e non configura volumetria computabile ai fini urbanistici e locale abitabile dal punto di vista funzionale.

Sopraelevazione: cos'è e quando si configura

Il Tar coglie la palla al balzo per chiarire il concetto di sopraelevazione di un piano dell'edificio in muratura, rilevante ai sensi dell'art. 90 del dpr 380/2001, che consiste nell'innalzamento dell'edificio di un ulteriore piano: la norma si riferisce non già ad un generico aumento di volumetria o alla sopraelevazione anche parziale di un piano, bensì, specificamente, per gli edifici in muratura, alla sopraelevazione di un piano e, per gli edifici in cemento armato normale e precompresso, alla sopraelevazione anche di più piani (cfr. Cons. Stato, sez. II, n. 491/2021, con riferimento ad una fattispecie in cui il progetto non prevedeva alcun incremento del numero dei piani, rimasto invariato, ma l'incremento della quota d'imposta in gronda del nuovo tetto, cioè un intervento strutturale non assimilabile al concetto specifico di sopraelevazione; cfr. anche Cons. Stato, sez. II, n. 742/2021).

Tra l'altro, come già evidenziato dalla stessa Sezione, “La sopraelevazione, invero, indica, attraverso la realizzazione di piani ulteriori del fabbricato, un incremento di quest'ultimo che si caratterizza per il superamento dell'altezza originaria dell'edificio. Di conseguenza, la realizzazione di opere nuove, per essere ritenuta sopraelevazione, deve comportare un aumento dell'altezza originaria dell'intero edificio e non di singole parti di esso, rilevando ai fini della configurabilità di una sopraelevazione il superamento del punto più alto della costruzione. La sopraelevazione ha, dunque, come riferimento solo l'altezza massima dell'edificio. Tale nozione di sopraelevazione trova conferma nelle previsioni del d.m. 16 gennaio 1996, invocato da parte ricorrente, il quale, al punto C.9.1.1., configura come mero ‘ampliamento’ la sopraelevazione di parti dell'edificio di altezza inferiore all'altezza massima dell'edificio stesso, precisando che in tal caso non sussiste l'obbligo del rispetto delle prescrizioni di cui al punto C.3. Nella fattispecie in esame … l'intervento assentito è da considerarsi un ampliamento e non anche una sopraelevazione. Invero, esso ha ad oggetto la sostituzione del solaio di calpestio di una terrazza preesistente con realizzazione di un sottotetto, che non viene assolutamente a superare l'altezza massima del fabbricato” (sent. n. 1291/2010);

Sopraelevazione, ultimo piano e condominio

Per quel che riguarda l'assenso di tutti i condomini, nella sentenza si evidenzia che “La sopraelevazione è ricompresa nelle facoltà del proprietario dell'ultimo piano, e non è subordinata all'assenso degli altri comproprietari. La sopraelevazione, ai sensi dell'art. 1127 cod. civ., costituisce facoltà inerente al diritto del proprietario dell'ultimo piano dello stabile, il cui esercizio non necessita di alcun riconoscimento e/o autorizzazione da parte degli altri condomini. Tale diritto, che comprende sia l'esecuzione di nuovi piani che la trasformazione dei locali esistenti con aumento di superfici e volumetrie (cfr. Cass. civ., n. 2865/2008), spetta al proprietario dell'ultimo piano o in comunione pro indiviso ove l'ultimo piano appartenga a più proprietari. Sono elencati all'art. 1127 cod. civ. i casi in cui tale facoltà è limitata, il cui accertamento, su opposizione dei condomini, è devoluto alla cognizione del giudice ordinario (…). L'eventuale lesione dei diritti dei condomini sono questioni civilistiche disciplinate dall'art. 1102 cod. civ., ed esorbitano dal thema decidendum incentrato sulla legittimità del permesso di costruire”.