Testo Unico Edilizia: le regole per l'acquisizione al patrimonio comunale in caso di successione nella proprietà dell'immobile

Il Testo Unico Edilizia, all'articolo 31, regolamenta quello che succede nel caso di interventi eseguiti in assenza di permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni essenziali.

Tradotto: ingiunzione di demolizione, e se non si provvede, acquisizione gratuita al patrimonio comunale del bene.

Nello specifico, l'art.31 del TUE stabilisce:

• al comma 2 che «il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale, accertata l’esecuzione di interventi in assenza di permesso, in totale difformità dal medesimo, ovvero con variazioni essenziali, determinate ai sensi dell’articolo 32, ingiunge al proprietario e al responsabile dell’abuso la rimozione o la demolizione, indicando nel provvedimento l’area che viene acquisita di diritto, ai sensi del comma 3.»;
• al comma 3 che «se il responsabile dell’abuso non provvede alla demolizione e al ripristino dello stato dei luoghi nel termine di novanta giorni dall’ingiunzione, il bene e l’area di sedime, nonché quella necessaria, secondo le vigenti prescrizioni urbanistiche, alla realizzazione di opere analoghe a quelle abusive sono acquisiti di diritto gratuitamente al patrimonio del comune. L’area acquisita non può comunque essere superiore a dieci volte la complessiva superficie utile abusivamente costruita.»;
• al comma 4 che «l'accertamento dell’inottemperanza alla ingiunzione a demolire, nel termine di cui al comma 3, previa notifica all’interessato, costituisce titolo per l’immissione nel possesso e per la trascrizione nei registri immobiliari, che deve essere eseguita gratuitamente.».

La scansione procedimentale prevista dal citato art. 31 è, dunque, costituita:

• i) dal provvedimento di ingiunzione a demolire, con il quale viene assegnato il termine di novanta giorni per adempiere spontaneamente alla demolizione ed evitare le ulteriori conseguenze pregiudizievoli;
• ii) dall’accertamento della inottemperanza all’ordine di demolizione tramite un verbale che accerti la mancata riduzione in pristino;
• iii) dall’atto di acquisizione al patrimonio comunale, che costituisce il titolo per l’immissione in possesso e per la trascrizione gratuita dell’acquisto della proprietà in capo al Comune.

Ma cosa succede se, nel frattempo, c'è stata una successione nella proprietà del bene? Di questo caso, particolare ma interessante, si è occupato il CGA Sicilia (Sez. Riunite) nel parere n.70 dello scorso 10 gennaio 2023, che tratta sia la 'perdita' della proprietà del bene sottoposto a demolizione ma non demolito che, appunto, il caso conseguente a una successione nella proprietà stessa.

La differenza delle due sanzioni

Di fatto, in questa 'storia', sono due gli illeciti e due le relative sanzioni:

• i) la sanzione della demolizione per la realizzazione dell'opera abusiva;
• ii) la sanzione dell'acquisizione gratuita per il successivo comportamento illecito di mancato adempimento all’ordine di demolizione dell’opera stessa entro il termine prefissato.

La perdità della proprietà del bene non demolito

Secondo i giudici siciliani, la sanzione della perdita della proprietà per inottemperanza all'ordine di demolizione, anche se definita dall’art. 31, comma 3, del dpr 380 del 2001 come una conseguenza «di diritto», necessita comunque di una fase di accertamento dell’inadempimento e di una fase di formale irrogazione con un provvedimento che definisca l'oggetto dell’acquisizione al patrimonio comunale.

L'accertamento dell’inottemperanza - continuano i giudici - è costituito non dal mero verbale di constatazione di inadempienza, atteso il suo carattere endoprocedimentale e dichiarativo delle operazioni effettuate durante l’accesso ai luoghi, ma dal formale accertamento, che faccia proprio l’esito del verbale e che costituisca, poi, il titolo ricognitivo idoneo all’acquisizione gratuita dell’immobile al patrimonio comunale delle opere edilizie abusivamente realizzate; in detto provvedimento necessita che in esso siano esattamente individuate ed elencate le opere e le relative pertinenze urbanistiche dal momento che costituisce titolo per l’immissione in possesso dell’opera e per la trascrizione nei registri immobiliari.

E nei confronti dell'erede incolpevole dell'abuso? Serve una nuova ordinanza di demolizione

Ma il procedimento di traslazione della proprietà in favore del Comune non si era ancora concluso al momento del decorso del termine di novanta giorni assegnato con l’ordinanza di demolizione notificata al dante causa dell’odierno ricorrente.

E l'acquisizione gratuita al patrimonio comunale è la sanzione prevista per il caso dell’inottemperanza all’ingiunzione di demolire, con la conseguenza che può essere legittimamente applicata solo al responsabile dell’abuso destinatario dell’ordine demolitorio; in altri termini, non può essere comminata nei confronti del proprietario incolpevole dell’abuso edilizio, al quale non è rimproverabile in alcun modo la inottemperanza.

Nel caso di successione nella proprietà del bene, avvenuta dopo l'adozione dell’ordinanza di demolizione, quindi, la sanzione dell'acquisizione gratuita può essere applicata all'erede solo se lo stesso è stato destinatario di un rinnovato ordine di demolizione e non vi abbia adempiuto.

Infatti - sottolinea il CGA - per l'applicazione della sanzione dell'acquisizione al patrimonio comunale, che a differenza dalla sanzione demolitoria non ha carattere ripristinatorio dell'abuso, occorre la sussistenza di un elemento soggettivo almeno di carattere colposo del soggetto proprietario che subisce la sanzione.

IL PARERE INTEGRALE DEL CGA SICILIA E' SCARICABILE IN ALLEGATO PREVIA REGISTRAZIONE AL PORTALE