Testo Unico Edilizia: la pertinenza sul terrazzo condominiale che diventa ristrutturazione edilizia richiede il permesso di costruire

Attenzione alla pertinenza sul terrazzo del condominio perché in determinati casi serve il permesso di costruire e non basta la semplice delibera assembleare di approvazione.

Lo ha chiarito il TAR Lazio nella sentenza 14871/2023.

La pertinenza del contendere

Questo 'principio' l'hanno 'scoperto', loro malgrado, gli inquilini del quarto piano di un edificio romano, che si sono visti recapitare un ordinanza di demolizione per un manufatto asseritamente abusivo realizzato sul terrazzo così definito: "volume di muratura e legno delle dimensioni di mt. 3,75 x 4,75, con altezza media di mt. 2,70 circa, usufruente per due lati dello spiccato dell’edificio, con installazione di una finestra delle dimensioni di mt. 2,00 x 1,20 circa, sul fronte anteriore, distacco esterno, poggiante sull’originale parapetto del terrazzo".

Non solo. Col medesimo provvedimento, veniva ingiunto loro di pagare, a titolo di sanzione pecuniaria prevista dall’art. 16, comma 5 della L.R. n. 15/2008, la somma 15 mila euro, trattandosi di un intervento di ristrutturazione edilizia compiuto, in assenza di titolo, su immobile rientrante in zona omogenea “A” di cui al D.M. n. 1444/1968. 

Secondo i ricorrenti, che puntano sull'ok ricevuto dall'assemblea condominiale, l'intervento in questione – essendosi risolto in una diversa utilizzazione del bene di loro proprietà, peraltro a carattere temporaneo, e non in una modificazione della destinazione della superficie adibita a terrazzo, realizzato in economia al fine di permettere al proprio figlio, divenuto maggiorenne, di poter usufruire di uno spazio ad egli dedicato – non potrebbe qualificarsi come ristrutturazione edilizia ma, al più, come intervento di manutenzione ordinaria del terrazzo di proprietà esclusiva, per sanare il quale i ricorrenti si riservavano di presentare domanda di accertamento di conformità ai sensi dell’art. 22 della L.R. n. 15/2008. 

L’intervento in questione, peraltro, quand'anche qualificabile in termini di 'nuova costruzione', non sarebbe neanche stato assoggettabile a permesso di costruire risolvendosi lo stesso nella realizzazione di un elemento pertinenziale avente volume inferiore al 20% del manufatto principale.

Insomma:

• da una parte, si deduce la non riconducibilità dell'intervento – edificazione di un volume ad uso abitativo sul terrazzo pertinenziale, avente una cubatura di 17 mq. – al paradigma normativo della ristrutturazione edilizia – reputando, piuttosto, sussumibile lo stesso nelle categorie della manutenzione ordinaria o del restauro e risanamento conservativo e, in ogni caso, ritenendo lo stesso non aver apportato alcun mutamento d’uso urbanisticamente rilevante;
• dall'altro lato, si reputano ingiuste e sproporzionate le sanzioni irrogate, rilevando la disparità di trattamento rispetto ad altri interventi analoghi compiuti nel proprio condominio e asseritamente non censurati dall’autorità resistente e, comunque, l’abnormità delle misure adottate a fronte di abusi di modesta entità e compiuti al fine di ovviare allo stato di necessità sofferto dalla propria famiglia. 

Gli altri presunti abusi non non legittimano una nuova opera illecita

Prima di tutto, il TAR evidenzia che le asserite "opere abusive" realizzate sulle proprietà individuali contigue non avrebbero mai potuto legittimare il mantenimento dell'opera riferita all'immobile del ricorrente ove, come nel caso di specie, priva di titolo abilitante, costituendo l’attività di vigilanza edilizia che gli artt. 27 e seguenti del dpr 380/2001 attribuisce all’autorità comunale esercizio di un potere vincolato che neppure la disparità di trattamento rispetto ad altre costruzioni abusive nella medesima zona rende illegittimo, comportando, al contrario, il dovere dell’amministrazione municipale di reprimere altresì tali opere, ove ne venga riscontrato il carattere realmente illecito (cfr. T.A.R. Abruzzo – Pescara, n. 60 del7.2.2023; T.A.R. Sicilia – Palermo, sez. II, n. 1427 del 10.7.2020). 

Il corretto inquadramento dell'opera edilizia: ristrutturazione edilizia pesante

Passando alla valutazione della presunta pertinenza che non avrebbe avuto carattere urbanisticamente rilevante, il TAR osserva che la realizzazione di un volume pertinenziale all'abitazione principale sviluppante una cubatura di 17 mq., a fronte di un volume dell’appartamento al servizio del quale esso si pone, di 45 mq., costituisce un intervento di ‘nuova costruzione’ necessitante del rilascio di apposito titolo abilitativo espresso o, al più, di SCIA in sostituzione, giacché si tratta di un nuovo volume superiore al 20% della cubatura del manufatto principale (cfr. art. 3, comma 1, lett. e.6) del d.P.R. n. 380/2001). 

Allo stesso modo, la realizzazione su di un preesistente terrazzo di un nuovo fabbricato, seppur a carattere pertinenziale, in muratura e legno, con creazione di nuovi volumi e superfici utili a fini residenziali ed un'evidente alterazione dei prospetti e della sagoma dell'edificio condominiale non può che rientrare nel paradigma normativo della ‘ristrutturazione edilizia pesante’ di cui all'art. 3, comma 1, lett. d), avendo determinato una stabile trasformazione dell’organismo edilizio preesistente, organismo ubicato, peraltro, in zona omogenea “A” di cui al DM n. 1444/1968, un intervento, cioè, non eseguibile se non previamente munendosi di permesso di costruire o, come detto, di SCIA in sostituzione ai sensi dell'art. 23 del dpr 380/2001. 

C'è anche aumento del carico urbanistico e modifica del prospetto dell'edificio!

Né, infine, può trovare accoglimento la tesi di parte ricorrente secondo cui, attraverso la realizzazione del fabbricato in questione, non si sarebbe determinato un mutamento di destinazione d’uso urbanisticamente rilevante bensì solamente una diversa utilizzazione del bene. 

A prescindere, infatti, dalla considerazione per cui l'organismo edilizio pertinenziale realizzato in assenza di titolo verrebbe a sviluppare una cubatura pari, quasi, al 40% del volume dell'edificio principale, nel caso di specie si configurano l'innalzamento di mura perimetrali, l'installazione di una finestra, il rivestimento dell'area di calpestio e, infine, la copertura in legno con tegole coibentate, opere che 'messe assieme' necessitano del permesso di costruire, atteso che viene realizzato un aumento del carico urbanistico nonché, almeno in parte, una modifica del prospetto dell'edificio (cfr. Cons. St., sez. II, n. 7829 del 14.11.2019; T.A.R. Umbria, n. 557 del 4.11.2019). 

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