Terzo condono edilizio: ristrutturazione edilizia off limits in zona vincolata

Il Terzo condono edilizio prevede un regime più ristretto rispetto ai due precedenti, in particolar modo in zona vincolata: il cambio di destinazione d'uso da scuderie a 6 unità residenziali in zona tutelata può rientrare nella sanatoria straordinaria?

Tra leggi regionali e statali che determinano i vincoli e differenze tra abusi maggiori e minori, il Tar Lazio nella sentenza 15138/2024 dello scorso 24 luglio spiega bene come stanno le cose.

Il tipo di vincolo e il rapporto tra legge regionale e statale

In primis, è destituita di fondamento è la prima doglianza, con cui il ricorrente sostiene la condonabilità dell'intervento edilizio realizzato in quanto insistente su area non gravata da alcuno dei vincoli di cui all’art. 3, comma 1, lett. b), l.r. n. 12/2004.

Il TAR è molto chiaro nello specificare che la legge regionale fa salva la disciplina generale statale, attraverso l’inciso “fermo restando”.

Ne deriva che non sono suscettibili di condono tutte le opere realizzate su immobili “soggetti a vincoli imposti sulla base di leggi statali e regionali a tutela degli interessi idrogeologici e delle falde acquifere, dei beni ambientali e paesistici, nonché dei parchi e delle aree protette nazionali, regionali e provinciali” (art. 32, comma 27, lett. d, del DL 269/2003, convertito nella legge 326 del 24 novembre 2003), anche se non coincidenti con quelli più ristretti previsti dall’art. 3, comma 1, lett. b), della l.r. n. 12/2004.

A rinforzo, si richiama anche la sentenza 71/2005 della Corte Costituzionale, che ha riconosciuto alle Regioni il potere di modulare l’ampiezza del condono edilizio in relazione alla quantità e alla tipologia degli abusi sanabili, “ferma restando la spettanza al legislatore statale della potestà di individuare la portata massima del condono edilizio straordinario, attraverso la definizione sia delle opere abusive non suscettibili di sanatoria, sia del limite temporale massimo di realizzazione delle opere condonabili, sia delle volumetrie massime sanabili”.

In conseguenza, sarebbe costituzionalmente illegittima una disposizione regionale che ampliasse l’area degli interventi ammessi a sanatoria, attribuendo effetto impeditivo del condono all’esistenza di alcuni - e più stringenti - vincoli.

Insomma: prevale la legge statale, per quel che riguarda il tipo di vincolo che va considerato ai fini di un'istanza di condono.

Terzo condono edilizio in zona vincolata: le regole della sanatoria straordinaria

Impossibile sanare la costruzione di un appartamento in zona vincolata col Terzo condono edilizio, in quanto la norma prevede la possibile regolarizzazione solo per opere minori quali restauro e risanamento conservativo, manutenzione straordinaria, opere o modalità di esecuzione non valutabili in termini di superficie o di volume.

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Terzo condono in zona vincolata: il perimetro applicativo

Il TAR osserva come “In linea generale, in tema di abusi edilizi commessi in aree sottoposte a vincolo paesaggistico, il condono previsto dall’art. 32 d.l. n. 269 del 2003 (convertito, con modificazioni, dalla l. n. 326 del 2003) è applicabile esclusivamente agli interventi di minore rilevanza indicati ai numeri 4, 5 e 6 dell’allegato 1 del citato D.L. (restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria) e previo parere favorevole dell’Autorità preposta alla tutela del vincolo, mentre non sono in alcun modo suscettibili di sanatoria le opere abusive di cui ai precedenti numeri 1, 2 e 3 del medesimo allegato, anche se l’area è sottoposta a vincolo di inedificabilità relativa e gli interventi risultano conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici” (T.A.R. Roma, (Lazio) sez. IV, 3 gennaio 2024, n. 120).

L'intervento di ristrutturazione edilizia è off limits

Nel caso di specie, l’intervento oggetto della richiesta di sanatoria consiste in un ampliamento di superficie residenziale, realizzato in zona sottoposta ai seguenti vincoli “Beni paesaggistici ex art. 134, comma 1, lett. b) del Codice - g - Boschi, P.T.P. 15/7 Veio Cesano TI/16, (Area di rispetto dei beni di interesse naturalistico, geomorfologico e vegetazionale”.

Secondo il TAR, quindi, l'amministrazione ha correttamente negato il chiesto condono, rientrando l’abuso commesso nelle tipologie di illecito per le quali l'art. 32 del DL 269/03, convertito dalla legge 326/03, e l’art. 3, comma 1, lett. b) della l.r. n. 12/04 escludono la sanatoria.

Si tratta, infatti, di un cambio di destinazione d’uso dei locali originariamente adibiti a scuderie in vere e proprie unità abitative, con aggravio del carico urbanistico, rientrante in quanto tale tra gli interventi di ristrutturazione edilizia ai sensi dell’allegato 1, n. 3 del citato decreto.

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