Terzo condono edilizio: niente sanatoria in area vincolata per il seminterrato che diventa cantina

Il seminterrato che si trasforma in cantina non è un'opera minore e, pertanto, non può entrare nel 'ristretto' perimetro delle opere sanabili ex art.32 comma 26 del dl 269/2003 - Terzo condono edilizio (convertito in legge 326/2003) in zona vincolata.

E' ancora il Tar Lazio a produrre una sentenza, la n.19114/2023 del 18 dicembre, che ha per oggetto i confini - piuttosto stretti - dell'ultimo dei tre condoni edilizi approvati in Italia, quello del 2003, e che si differenzia, come abbiamo avuto modo di approfondire recentemente, dalla sanatoria ordinaria ex art.36 del Testo Unico Edilizia.

L'intercapedine che diventa cantina

La ricorrente domanda l'annullamento del diniego opposto dal Comune di Roma alla propria istanza di condono, presentata ai sensi dell’art. 32, legge 326/2003 e della l. reg. 12/2004 e relativa ad opere consistenti nella "trasformazione a cantine di intercapedine posta tra il terreno e l'intradosso del solaio di calpestio del II° piano seminterrato, realizzando ambienti che sviluppano una superficie di mq. 58,18".

Niente (terzo) condono per le opere maggiori in zona vincolata

Il 'refrain' è sempre lo stesso: l'istanza della ricorrente ricade nell’ambito del c.d. “Terzo condono”, introdotto e, secondo l'art. 32 comma 26 del DL 269/2003, in particolare, all’interno delle aree sottoposte a vincolo, sono sanabili solo gli abusi di minore rilevanza, corrispondenti alle tipologie di illecito di cui ai nn. 4, 5 e 6 dell'allegato 1 (restauro, risanamento conservativo, manutenzione straordinaria).

Ne deriva l’assoluta impossibilità di condonare le opere che abbiano sviluppato nuove superfici e nuovi volumi in area vincolata.

Condono edilizio: in zona vincolata solo restauro, risanamento e manutenzione

In definitiva, possono essere oggetto di condono nelle aree vincolate solo gli interventi di restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria.

Per le altre tipologie di abusi, invece, la sanabilità risulta sempre preclusa ex lege – anche qualora le opere siano state eseguite prima dell'apposizione del vincolo – senza che occorra interrogarsi sulla compatibilità degli interventi con la disciplina urbanistica o con il regime del vincolo.

L'aumento di volumi interrati qualifica una nuova costruzione

Ai fini della classificazione dell'intervento - chiude ogni spiraglio il TAR - non risulta decisiva la natura interrata dei locali, pur sempre ricavati attraverso il recupero di uno spazio tombato, in precedenza inaccessibile, con conseguente incremento della volumetria complessiva dell'immobile.

È pacifico, del resto, che “l'esecuzione di volumi, anche se completamente interrati è qualificabile come "nuova costruzione", così come espressamente stabilito dall'art. 3 lettera e1) d.p.r. n. 380/01, e, pertanto, ai sensi dell'art. 10 del medesimo testo normativo, deve essere assentita necessariamente con permesso di costruire”

Anche ai sensi della normativa paesaggistica, il divieto di incremento dei volumi esistenti viene riferito indistintamente a qualsiasi nuova edificazione comportante creazione di volumetria, senza potersi distinguere tra volume interrato e volume fuori terra (ex multis, Cons. St., sez. IV, 31 agosto 2023, n. 8097; sez. II, 25 aprile 2023, n. 4123).

Appurato, quindi, che siamo di fronte ad un intervento realizzato in area vincolata e non riconducibile agli “abusi minori” (di cui di cui ai nn. 4, 5 e 6 dell'allegato 1 alla legge 326%2003) in quanto di nuova costruzione, il diniego di condono era automatico.

La conformità urbanistica dell'intervento è irrilevante

Ed è ininfluenteb anche l'asserita conformità dell'intervento con le prescrizioni urbanistiche di zona.

Infatti, a ritenere sussistente detta conformità, l'intervento potrebbe al più essere classificato nella di tipologia 2 dell’allegato 1 alla legge 326/2003 (“Opere realizzate in assenza o in difformità del titolo abilitativo edilizio, ma conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici alla data di entrata in vigore del presente decreto”) e sarebbe ugualmente non condonabile in area vincolata, stante la preclusione posta dall’art. 32, commi 26 e 27 della medesima legge e dall’art. 3, comma 2, lett. b) della l. reg. 12/2004.

LA SENTENZA INTEGRALE E' SCARICABILE IN ALLEGATO PREVIA REGISTRAZIONE AL PORTALE