Terzo condono edilizio: le coordinate della sanatoria straordinaria

Di sanatoria e terzo condono edilizio abbiamo 'parlato' recentemente approfondendo tutti i lati di medaglie diverse, ma a giudicare dalla mole di sentenze pubblicate sul caso, è evidente che l'argomento resta non di semplice interpretazione.

La sentenza 2840/2022 del 22 gennaio è relativa ad un ordine di demolizione delle opere abusivamente realizzate disposto con sentenza del Tribunale ordinario.

Contro tale pronuncia, l'istante ha proposto ricorso per cassazione, eccependo l'errata interpretazione dell'art. 32 del DL 269/2003 (conv in l. 326/2003), e degli artt. 38 e 44, legge 47/1985, nonché il vizio di contraddittorietà della motivazione.

Secondo il ricorrente, il giudice aveva pertanto errato nel ritenere non conformi alla disciplina legale le due istanze di condono, presentate separatamente e aventi ad oggetto due unità abitative di un unico fabbricato che nel suo complesso non eccede il limite volumetrico di 3.000 mc.

Le coordinate del Terzo Condono edilizio

La Cassazione, che alla fine respinge il ricorso, inizia inquadrando le 'coordinate' del Terzo Condono, basandosi appunto sul dettato del comma 25 dell'art. 32 del DL 269/2003, secondo il quale le disposizioni di condono sono applicabili:

• alle opere abusive che risultino ultimate entro il 31 marzo 2003;
• alle opere che non abbiano comportato ampliamento del manufatto superiore al 30% della volumetria della costruzione originaria o, in alternativa, un ampliamento superiore a 750 metri cubi.

Tali condizioni trovano applicazione alle opere abusive realizzate nel termine entro il 31 marzo 2003 relative a nuove costruzioni residenziali non superiori a 750 metri cubi per singola richiesta di titolo abilitativo edilizio in sanatoria, a condizione che la nuova costruzione non superi complessivamente i 3.000 metri cubi.

Sanatoria straordinaria: quando è possibile? Il restringimento delle maglie

Gli ermellini continuano sottolineando che, rispetto ai due precedenti condoni (leggi n. 47/1985 e 724/1994), il terzo ha - sotto alcuni profili - ristretto il campo di operatività della sanatoria straordinaria.

In particolare, per quel che qui rileva, con riguardo all'edificazione di nuove costruzioni, il condono è stato consentito a condizione che:

• si tratti edificio avente destinazione residenziale;
• ciascuna richiesta di titolo abilitativo in sanatoria non ecceda i 750 mc.;
• il nuovo manufatto non superi complessivamente 3.000 mc.

Tenendo anche conto dell'interpretazione che era stata data alle disposizioni che regolavano i precedenti condoni - le quali non limitavano la sanatoria alle nuove costruzioni residenziali e, quanto alla cubatura, non prevedevano limiti (il condono del 1985), ovvero consideravano esclusivamente il limite di 750 mc. per singola richiesta indipendentemente dalla complessiva volumetria del manufatto abusivo (il condono del 1994) - deve ritenersi che per le nuove costruzioni il DL 269/2003 abbia inteso circoscrivere l'area di applicabilità della sanatoria straordinaria ai soli piccoli abusi finalizzati a soddisfare le esigenze abitative sempre che, nel caso di plurimi soggetti legittimati ad ottenere la sanatoria, ciascuno titolato a sanare una unità residenziale, l'edificio complessivamente realizzato non sia di cubatura esorbitante (vale a dire non ecceda comunque i tremila metri cubi complessivi).

Ci risiamo: la parcellizzazione (frazionamento) dell'abuso è vietata

Come peraltro abbiamo avuto modo di ricordare esaminando pochi giorni fa un'altra sentenza sul tema, in sede penale si è ripetutamente affermata l'illegittimità della artificiosa parcellizzazione del manufatto in plurime istanze di sanatoria (cd. frazionamento dell'abuso edilizio) ciascuna non superiore a 750 metri cubi, al fine di sanare edifici di volumetria maggiore, riconducibili allo stesso soggetto.

Dal sistema si ricava che, in materia di condono edilizio disciplinato dalla legge 724/1994 (secondo Condono), ai fini della individuazione dei limiti stabiliti per la concedibilità della sanatoria, ogni edificio va inteso quale complesso unitario che faccia capo ad unico soggetto legittimato alla proposizione della domanda di condono, con la conseguenza che le eventuali singole istanze presentate in relazione alle separate unità che compongono tale edificio devono riferirsi ad una unica concessione in sanatoria, onde evitare la elusione del limite di 750 mc. attraverso la considerazione di ciascuna parte in luogo dell'intero complesso.

Cos'è il limite dei 3.000 metri cubi?

Qualora, invece, per effetto della suddivisione della costruzione o della limitazione quantitativa del titolo abilitante la presentazione della domanda di sanatoria, vi siano più soggetti legittimati, è possibile proporre istanze separate relative ad un medesimo immobile (Sez. 3, n. 44596 del 20/05/2016, Boccia, Rv. 269280).

È proprio in relazione a tale ultima ipotesi che si spiega la diversa formulazione contenuta nell'art. 32, comma 25, DL 269/2003: mentre in precedenza la legittima pluralità di istanze di sanatoria presentate da soggetti legittimati, ciascuna avente ad oggetto singole unità non superiori a 750 metri cubi, non prevedeva alcun tetto massimo di volumetria, il legislatore del terzo condono edilizio ha ritenuto di fissarlo nella misura di 3.000 metri cubi.

Ne deriva che la tesi interpretativa del ricorrente, secondo cui la richiamata disposizione andrebbe in sostanza interpretata come legittimante la descritta "parcellizzazione" dell'unico manufatto abusivo, riconducibile allo stesso centro di interessi, in unità ciascuna non superiore a 750 metri cubi purché l'edificio non sia nel complesso superiore a tremila metri cubi, va respinta.

Questa lettura si pone infatti in insanabile contrasto con la chiara ratio che ha sempre connotato le previsioni limitative in discorso e con l'interpretazione che di esse è sempre stata data.

Un edificio, due istanze di condono, ma...

Andiamo avanti - assieme alla Suprema Corte - analizzando questo specifico caso, perché gli esempi possono essere utilissimi per 'spiegare' meglio.

Il manufatto abusivo di cui si discute è una nuova costruzione del volume complessivo di circa 2.200 mc., che si sviluppa su due piani e si compone di due unità immobiliari al piano terra, destinate a deposito, e di due unità al primo piano, destinate ad abitazione.

Per questo edificio, sono state presentate due distinte istanze di condono:

• una (dal marito) relativa ad uno dei locali deposito a piano terra (della volumetria di 643,78 mc.);
• l'altra (dalla moglie) relativa al sovrastante appartamento (avente volumetria di 468,50 mc.).

Per le altre due, analoghe, unità soprapposte non sono invece state presentate istanze di condono.

Il Giudice ha quindi concluso che la presentazione di plurime istanze di condono era nella specie elusiva del limite di 750 mc., perché relativa al medesimo immobile, di maggior cubatura, abusivamente costruito dall'unico soggetto che ne è proprietario e ha inoltre osservato che le istanze si riferivano solo ad una parte del manufatto abusivo, mirando ad illegittimamente conseguirne la soltanto parziale sanatoria.

Reputando, pertanto, che le domande di condono - non ancora definite dall'autorità amministrativa - non avrebbero potuto trovare accoglimento, ha respinto l'istanza di revoca dell'ordine di demolizione impartito
con la sentenza di condanna.

Il tutto, secondo la Cassazione, è assolutamente corretto. E - si aggiunge - anche senza considerare che la destinazione a deposito dell'intero primo piano fuori terra non potrebbe consentire la sanatoria del manufatto, per l'assenza della destinazione residenziale, nel caso di specie non risulta la legittimazione dei presentatori delle due separate istanze (i coniugi) ad ottenere il condono sulle due unità.

In definitiva, rispetto all'intero edificio - intestato all'odierno ricorrente, autore dell'abuso, ed edificato su un terreno di cui il medesimo è proprietario - si sarebbe semmai dovuta presentare, un'unica istanza di sanatoria da parte dell'unico soggetto legittimato, che, tuttavia, non avrebbe potuto essere accolta proprio per l'assorbente ragione che il titolo edilizio avrebbe avuto riguardo ad una volumetria comunque eccedente i 750 metri cubi.

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